奥运和房地产之间，究竟存在着什么样的联系？

　　北京楼价起跑的发令枪，早在2001年申奥成功的那一刻就打响了，伴随着城市交通、居住环境的改善，北京的房地产行业也进入了一个加速上升的通道，然而，出乎很多人的意料，楼市上刮了好几年的这场奥运风，却在奥运之年，嘎然而止，北京市统计局公布的最新数据显示：今年上半年，北京全市的商品房，销售面积同比下降达47.1%，与此同时，购房送宝马、赠送精装修、特价促销、尾盘直降等等促销手段也是纷至沓来，为什么奥运会还没开，北京楼市的拐点就出现了？我们来找找原因。

　　2008年7月8日的《南方都市报》上，刊登了一版巨幅道歉广告，这是由于深圳房价赌局失利，北京大学教授徐滇庆兑现赌局诺言，向深圳人民的公开道歉，根据深圳市国土房产局的数据显示，今年1月份，深圳房价跌到每平方米15000元以下，5月份更跌破了每平方米12000元，深圳房价下跌近三成，这位全国瞩目的房价冠军，率先感受到了房地产市场的“冬天”，随后从深圳到珠三角，楼市寒流一直蔓延到了上海、北京。

　　21世纪不动产中国区副董事长卢航：“今年新盘的交易量大家知道，应该有40%的下调，北京存量房的交易量下降也是蛮大的，我们觉得也应该会有起码是20%以上的。”

　　在今年的北京春季房地产展示交易会上，为了吸引购房者的眼球，开发商们可谓使出了浑身解数：这边推出人体彩绘做促销，那边首付2万起并赠送2000元公交卡，还有的搞抽奖赢汽车，从买房送物业到买房送车，进入5、6月的北京楼市更是再度掀起一波优惠潮。

　　焦点房地产网信息中心总监老房：“最低的是九折的，还有些送物业费的，还有的本身他的楼盘就在打折，我们去了之后，他做折上折。”

　　从交易量明显萎缩到激进的打折促销，去年热火朝天的北京楼市彻底陷入了低迷观望的“冬季”，坚挺的房价也终于松动了。

　　卢航：“那么最近三周，大家看的更明显了，在北京一些地方房价明确的开始往下走，大家看到有一个将近15%房价的下降。”

　　房价的拐点似乎比预期来得早了一些。

　　中国社科院投资与市场研究室主任曹建海：“原来更保守的估计就是在年底开始，就是说更准确的说，是从2009年1月份开始，现在看来这个提前了半年的周期。”

　　和曹建海一样，国家发改委经济研究所经济运行与发展研究室主任王小广也曾发表研究报告预计，2008年奥运会之前，房地产仍将保持偏热增长态势，处于中期繁荣的顶部区域，那么是什么原因让拐点提早显现了？

　　曹建海：“因为我们的房价早已透支基础设施给老百姓带来的便利性。”

　　为了说明高房价已经大大透支了奥运概念，曹建海给记者算了一笔帐：从2001年到2008年奥运会前期，北京市与奥运直接相关的基础设施投入约为1800亿元，再加上配套的通信、邮电、道路、教育、绿化、改造等非奥运直接投入，总共达到5000亿元人民币左右，但是截至到2007年底，北京市四环内房屋均价已经从2001年的每平方米5000元上涨到了15000元，也就是说每平方米上涨了一万元，如果按照北京市1600万常住人口、人均住宅面积25平方米计算，住宅建筑面积共计4亿平方米，这就意味着从2001年以来，北京市房屋住宅的总价值上升了4万亿人民币。

　　曹建海：“但是我们刚才讲了总共的投入不过就是五千亿，房屋反过来上涨的幅度超过了投入的将近8倍，所以可见奥运行情被远远透支了。”

　　曹建海告诉记者，过度透支奥运概念的房价意味着大量的泡沫，而一些投机者嗅出了房地产市场的危险，欲甩掉手中的房源脱身，但由于抛盘过多，出现了滞销的格局，房价便提早步入下跌的行情，而北京大学房地产研究所所长陈国强并不认为奥运给北京房价注入了泡沫，他表示拐点的提早出现是由于第二套房贷政策出台、从紧的货币政策和央行的连续多次加息，“卡”住了房地产市场的咽喉也抑制了部分超前消费和投资性购房需求。

　　北京大学房地产研究所所长陈国强：“国家对于房地产行业一个宏观调控政策，就是调控政策的组合效应逐步的显现出来了，那么再从外部来看，就是国际、国内的经济，实际上面临很多不确定因素，那么这些也是导致我们消费者，购房者出现比较明显的观望心态。”

　　北京楼市的拐点提前到了今年，这不仅出乎很多老百姓的预料，也让很多专家当初的预测落了空，到底是因为奥运概念被提前透支了，还是因为，整个宏观经济环境出现了变化？在我看来，或许这两大因素都在共同推动着房价的走势，奥运和房地产之间，究竟存在着什么样的联系？那些曾经举办过奥运会的城市，它们的奥运地产行情又是怎么上演的？我也采访了全球专业房地产服务公司仲量联行，来听听他们的分析。

　　记者：“你能告诉我们，像悉尼、汉城、亚特兰大、希腊这些曾经举办过奥运会的城市，他们的房屋住宅价格在奥运前后发生了什么变化吗？”

　　仲量联行北京研究部经理Ben Christensen：“城市与城市之间的情况是不一样的，我觉得最好的例子就是巴塞罗那，奥运会之前大兴土木，在房地产和基础设施建设上进行了大量的投资，短期内大量楼房拔地而起，但巴塞罗那的经济又相对稳定，所以奥运会后出现价格大幅下调。”

　　1986-1993年，巴塞罗那房价上涨了250-300%，但随着奥运会的结束，房价大幅下降，最大年度跌幅达到50%，直到1999年才逐渐出现好转，很多人因炒楼发了财，也很多人却被套牢，而与巴塞罗那截然相反的是，汉城1988年举办奥运会后，不但没有出现房价的低谷效应，房地产市场反而迅速升温，热潮持续到1995年，这样的例子还有悉尼，1993年悉尼申办2000年奥运会成功以后，引发每年房价10%以上的递增，在随后七八年的时间里，城市房价翻了一番，2000年奥运会之后，悉尼的房价由于惯性作用仍保持上涨，并一直持续到2003年底，同为奥运举办的城市，情况为何大相径庭？

　　Ben Christensen：“支撑房地产市场增长的主要需求推动力还是由人口和收入的增长决定的，与奥运会本身几乎没有关系。”

　　记者：“所以你们的意思是说需求和价格都与奥运没有直接关联？”

　　Ben Christensen：“是的，唯一能把他们联系起来的是当这个市场存在投机行为，如果存在着投机行为，那奥运会后这部分增长当然会被剔除，这部分增长的价格自然要降回。”

　　作为仲量联行北京研究部经理，本•克斯藤森刚刚和他的团队完成了一份名为《快速迈向新北京》的白皮书，报告中指出，为了成功举办本届奥运会，北京市进行了奥运史上规模空前的投资，扩建了机场、高速公路、地铁和公园，改善了交通、绿化、环保，进行了3G通讯设施等的投入，这使得北京成为更加适宜居住和商业发展的地方。

　　记者：“那么你和你的公司怎样预计北京奥运后房价走势呢？”

　　Ben Christensen：“我们的预计是在奥运会以后北京的房价不会有大幅回落，2008年的市场将趋于稳定，我们预计2009、2010年，房价将回归理性。”