房地产市场究竟会走向何方：半年遇冷的背后

　　新华网北京7月17日电(记者朱立毅、孙玉波)在一路狂奔之后，楼市在2008年开始遇冷。根据刚刚发布的数据，今年6月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.2%，其环比价格与上月持平。事实上，今年以来，房价同比涨幅一直呈逐月递减的趋势。

　　与此同时，全国不少城市的楼市成交量大幅萎缩，新房二手房交易冷清，住房市场出现了浓重的观望气氛。楼市是否就此进入理性回归的通道，房地产市场究竟会走向何方？

　　市场交易量普遍萎缩，部分城市价格下滑

　　国家发展改革委和国家统计局发布的最新统计数据显示，6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.2%，更值得注意的是，这个数字在今年5月为9.2%，4月为10.9%，整个一季度为11.0%，今年以来房价涨幅明显趋缓。

　　在相关部门公布的6月份70个大中城市房价指数中，深圳成了唯一一个房价与去年同期相比下降的城市，而与上月相比房价下降的城市达到了16个。

　　事实上，与房价涨幅趋缓形势相比，更显著的变化是成交量的萎缩。来自住房和城乡建设部的数据显示，今年1月至5月，40个重点城市新建商品房、二手房累计成交面积同比分别下降24.9%、20.9%。下降集中在上海、北京、深圳、广州等东部主要城市和中西部中心城市。

　　“前几年楼市火的时候，我们每人每月卖五六套房子简直就没脸见人，”在北京丰台区的马家堡，一个住宅项目的售楼小姐回忆起以前的好日子时，不免有些失落：“可是现在，能卖到这个数就牛得很了。”

　　伴随着交易量的下滑，素来牛气十足的房地产开发商也低下了“高傲的头”。楼盘开始打折，送家电、送装饰，甚至送轿车，各种促销手段粉墨登场；开发商们不再羡慕“地王”这顶炫目的桂冠，多个城市出现土地流拍现象。

　　“我国城市住房市场确实出现了成交量同比明显下降、同比价格和环比价格的涨幅也明显回落的趋势。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉说。目前来看，一些市场的观望正在挤出楼市的泡沫，曾经疯狂的市场正向着理性方向发展。

　　调控效应积累和自身调整需求促使市场变化

　　究竟是什么原因推动房地产市场发生这样的变化？在采访中，许多专家都认为，国家对楼市宏观调控的累积作用正在显现。

　　“第二套房贷新政、首付款比例提高和多次加息，都抑制了投资投机性购房，”中国房地产业协会副会长朱中一说，国家出台了解决低收入住房困难的意见，政策的逐步落实和限价房计划供应量的增加都分流了部分购房需求。

　　在中国社会科学院金融研究所研究员汪利娜看来，宏观调控对楼市的作用还体现在对心理预期的影响上。她认为，国家连续抛出多项宏观调控政策，这对市场信心造成了冲击。看到高层频频出手，投机资金和自信型购房者都有理由期待着“下一只靴子”的落地。因此，观望成了目前大部分人的选择。

　　同时，楼市非理性的过快上涨也已超过许多购房者的承受能力。一位房产中介商告诉记者，去年，他们更换房源广告都赶不上房价上涨的速度，实际房价往往比广告上的高。“买家和卖家面谈时，买家想还价几乎是自讨没趣。”

　　就在这种“恐慌氛围”中，房价快速走高。去年全年，70个大中城市房价比上年上涨7.6%，部分城市甚至达到了40%至50%的涨幅。“现在一套房子动不动就是一两百万，老百姓买房怎么能不掂量掂量？”这位房产中介商无奈地说：“前段房价涨得实在太凶，现在的行情算是消化吧。”

　　与国家的宏观调控政策一起，市场自身的调整需求最终令楼市这头桀骜不驯的野马停下了脚步，多种原因共同作用造成了部分城市楼市价跌量缩的现状。

　　防止楼市的大起大落始终是各方的共识

　　在楼市遇冷的现状下，中国的房地产市场究竟会走向何方？业内人士认为，目前楼市出现了滞涨信号，房价依然在涨，只是涨幅减小。但楼市整体并未出现大幅下调，更多是缩量调整势头。

　　“东部地区的一些城市，房地产市场已经进入调整期。而中西部一些地区，包括东部地区的一些中小城市还正在进入快速发展期”，朱中一说，不能笼统地讲调整和观望，更不能将局部地区、个别楼盘的情况扩大渲染。

　　从目前市场的情况来看，楼市还没有到陷入困境的时候。就在房屋销售冷清的情况下，租赁市场却暖和起来，根据记者的调查发现，北京、杭州等城市的房租提高了一到两成，地段好的住房，租金涨的更多。

　　业内人士认为，房屋交易冷清而租金上涨，说明市场仍存在着刚性的需求，这是市场不至于大落的重要因素，也是不必急于抛出“救市论”的原因。楼市逐步走向理性回归的过程依然充满挑战。

　　尽管理性回归之路艰难，但防止楼市的大起大落始终是各方的共识。刘洪玉说：“如果调整趋势进一步发展到衰退，导致大量房地产企业倒闭、个人住房抵押贷款不良率显著上升，则会对宏观经济平稳运行产生较大的负面影响。”

　　与任何一个市场一样，短期内的市场情绪乐观、亢奋和过热的市场状况是不能长久的，也是不能依赖的；稳定、平稳增长才是健康的、可持续发展的房地产市场应有的常态。因此，房地产市场的理性回归值得我们期待。