再论剧变潘石屹新抛堰塞湖说(2)

　　瑞安房地产(00272，HK)也发布公告称，5月19日，全资附属公司SOD与永菱通订立协议，永菱通将以11.25亿元的总代价，向SOD收购SOD的全资附属公司FPL25%的股权。FPL的主要资产包括上海瑞虹新城等项目。无独有偶，李嘉诚旗下的香港上市公司 “和记港陆”(00715，HK)近日也公告称，已于5月16日与美国投资基金亚太置地旗下公司签订协议，以44.38亿元人民币出售位于上海长乐路的 “世纪商贸广场”写字楼物业。

　　长城金融研究所所长、北京大学中国经济研究中心兼职教授徐滇庆曾表示，目前的宏观调控货币从紧政策，受冲击最大的就是房地产业。因为房地产业严重依靠贷款，开发商只有通过各种方式让自有资金达标，才能获得一定比例的贷款，超额贷款今后可能会非常困难。

　　看房量骤降迫开发商酝酿降价

　　2008年注定将成为不平常的一年。上半年的楼市大事不断，“带头大哥”王石最早引爆拐点论，万科率先降价；潘石屹抛出“百日剧变”说；部分城市出现“地王”退地，土地流拍现象……

　　房地产市场的“拐点”或许真的来临了，但这个“拐点”可能并不是房价下跌的拐点，更多的是指对房地产市场的认识开始趋于理性。

　　9日，佑威房地产研究中心主任薛建雄在接受本报记者采访时表示，最近上海部分楼盘售楼处的看房人数减少了三分之二以上，这对今年7、8月的成交量会有很大的影响，开发商很着急。

　　“上海极个别的企业和楼盘已经开始有价格调整的想法。”易居房地产研究院分析师傅琦在接受本报记者采访时透露。

　　佑威房地产研究中心的数据显示，实际上上海已有楼盘开始出现一定的优惠。比如金地未来项目，实际成交价1.5万元/平方米，但送了1000元/平方米的装修，每层还赠送近20平方米的露台，这样算下来价格只有大约1.2万元/平方米。

　　薛建雄认为，对于上海市场来说，在“金九银十”的销售旺季来临之前，绝大多数楼盘只要让利10%~20%，就可能热销。但对其他城市而言，可能就需要更大的让利空间。他还表示，即便降价，对开发商来说也并不会有亏损的压力，因为他们都是前两年开发的，那个时期的市场价只有如今的一半左右。

　　流拍、退地事件频频上演

　　华远集团董事长任志强说，房地产企业就像军队一样，军队有两种战略，一种是进攻、一种是防守。就房企而言，要活下去，就要选择好进攻和防御的时间。如果说去年多数企业在获取土地时采取进攻策略的话，今年则需要采取防守的姿态。

　　潘石屹称，2006年下半年、2007年疯狂拿地的那些企业，把所有的钱和银行贷款用作拿地的首付款。由于这些企业拿到的土地到2008年上半年还不具备销售条件，并没有形成可以在市场上打折销售的房子，将面临着很大的资金压力。

　　易居房地产研究院分析师傅琦表示，由于市场相对较淡，而且短期内没有转热的趋势，所以一些原本存在但不会暴露的问题，现在暴露出来了，比如上海普陀地王遭遇退地就成为业界关注的焦点。