李嘉诚陆家嘴地块规划方案获批

　　将建总面积11万平方米的200米超高写字楼

　　继上海国金中心、船厂项目、上海中心之后，小陆家嘴又一含金量超高的甲级写字楼项目即将启动。日前，记者获得消息，李嘉诚一年多以前拿下的陆家嘴金融贸易区X3-2地块的规划方案已经获批，该项目将设计有步行天桥，连向北侧的X3-3地块(现为在建的太平金融大厦)及东侧的上海中心。亰

　　商报记者 袁晨晨

　　二层设计步行天桥

　　陆家嘴金融贸易区X3-2地块位于银城南路以北、银城西路以东、银城中路以西的位置，东面正对规划中高达580米的世界第一高楼——上海中心项目，北面紧贴在建中的X3-3地块(即太平金融大厦)和X3-1地块(即高宝金融大厦)，再往北就是在建中的新鸿基上海国金中心项目，西面则与知名豪宅汤臣一品隔路相对，南面毗邻鹏利海景公寓和盛大金磐，处于小陆家嘴滨江的核心地段。

　　根据X3-2地块的《环境影响评价公示》显示，陆家嘴金融贸易区X3-2地块由上海长大房地产有限公司开发，基地总面积为9298平方米，将建设一幢楼高约200米的超高层办公大楼，总建筑面积为11.18万平方米。

　　X3-2地块将建成一座具有地标性质的办公大楼，整幢建筑由地上31层和地下4层组成，其中，地下1层是面积为6477平方米的商业区(其与地面29层的商业用房内都规划有餐饮功能)，地下2层到4层主要是停车库、装货区和后勤区。而大厦首层是18楼到31楼的高区办公楼层使用的电梯前厅，大厅二层则是供3楼到15楼的低区办公楼层的电梯前厅。值得一提的是，二层同时设计有连向北侧X3-3地块(现为在建的太平金融大厦工地)及东侧上海中心的步行天桥，将与整个陆家嘴的步行天桥系统融为一体。

　　长实和黄联合开发

　　2006年10月，长江实业宣布与和记黄埔联合，通过成立合营公司，以人民币8.32亿元的代价，从富都世界发展有限公司的手中，取得陆家嘴金融贸易区X3-2地块的土地使用权，并在当年10月14日订立收购协议及土地使用权转让合同。

　　根据地块转让当时的数据，X3-2地块的可建地上总建筑面积为8万平方米，长和系是按照楼板单价10400元／平方米与富都世界订立土地使用权转让协议，由此计算出转让总价为8.32亿元。当时，长江实业在公告中表示，X3-2地块项目的投资总额约达17.4亿元，其中，8.7亿元为项目公司的注册资金。

　　此后，陆家嘴X3-2地块便一直处于沉寂之中，近两年来，X3-2地块周边的其他地块相继启动，X3-2地块却迟迟没有动静。

　　直到近日，记者从开发商上海长大房地产有限公司的项目部了解到，X3-2地块项目的方案已经批下来了，但到目前为止，项目尚未正式开工。

　　在项目现场，记者注意到，X3-2地块仍然是一块被围墙围着的空地，里面杂草丛生，看上去就像是一块绿地，没有任何动工的迹象，地块四周的围墙上也没有标明“长江实业”、“和记黄埔”之类的字样，只是在其中一面很简单地标着“X3-2地块”以及前地主——“富都世界”的名字。

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　　陆家嘴写字楼供应放量

　　随着X3-2地块项目的启动在即，可以预见，在不久的将来，整个陆家嘴区域将成为香港地产大鳄“群雄逐鹿”的天下，新鸿基的上海IFC、中信泰富的上海船厂项目，再加上李嘉诚的X3-2项目，无一不是地段优越的黄金地块，无一不是财大气粗的国际级开发商，这几个项目建成之后必将对整个陆家嘴的写字楼市场造成强大冲击。

　　世邦魏理仕发布的最新数据显示，今年上半年，上海甲级及超甲级办公楼的平均租金已经达到每天每平方米12.2元人民币，同比增长19.1%。整体市场方面，全市平均租金在过去12个月内增长了17.5%。其中，浦东陆家嘴的租金增长最为强劲，超过了20%。与此同时，陆家嘴CBD的未承租率在过去6个月内上升了9.8个百分点，至11.2%。而由于近期有3幢甲级办公楼集中入市，新增办公楼面积20万平方米，使陆家嘴的超甲级和甲级办公楼总量扩张了31%。

　　伴随着2008年的供应放量，世邦魏理仕预期活跃的预租交易将提升市场的吸纳量。然而，随着积压需求被逐步释放，放量供应的累加效应将会显现，因此，预计2008年下半年，浦东地区的未承租率将达到两位数，浦东尤其是陆家嘴区域的租金增长将会有所放缓。

　　而根据戴德梁行第二季度的写字楼市场报告显示，未来1年内，陆家嘴的写字楼市场将新增环球金融中心、未来资产大厦、高宝金融大厦、上海IFC一期、保利广场、万象国际广场、陆家嘴金融中心等7个项目的供应，总的办公楼面积预计将达53.7万平方米。