中国楼市告急

　　姜洪桥 程志云 张向东

　　“也许，现在是该考虑采取些行动了”，当住房和城乡建设部的一位官员谨慎地向本报表达对楼市的忧虑时，来自地产界的人士也在积极行动。本周，将有两份来自地产界团体的建议书提交给相应主管部门。

　　6月以来，包括建设部、国家发展和改革委员会及中国人民银行在内的相关部委和机构频频约见地产界人士，调查了解房地产市场运行情况。开发商积极发表自己的看法和意见，希望政府关注和解决房地产市场存在的严重风险。

　　楼市风险显然已经引起了管理部门关注，与宏观经济调控形成互动。本报获悉，国家发改委在最新完成的一份报告中警示，一旦房价下跌，容易出现需求萎缩，影响房地产业发展，进而影响经济的持续健康发展。

　　不过，一位了解内情的人士告诉本报：“各部委行动大体上处于调查研究阶段，最终的决策将不是某一个部委能够决定的。”

　　无论如何，对楼市而言，7月将是一个关键月份。

　　开发商建议

　　“在目前的情况下，商会将会提出自己的建议”，全国工商联房地产商会会长聂梅生表示，房地产商会将汇总各方面意见，向全国工商联提出五大建议。与此同时，本报获悉另一个地产界核心团体——中国房地产协会也将在本周召开一次会议，讨论形势并向政府部门提交建议书。

　　尽管聂梅生没有透露五大建议的具体条款，但在此之前建设部和发改委约见开发商座谈，开发商的意见已经基本明确。

　　6月末以来，发改委先后三次约见开发商代表谈话。据悉，发改委的目的主要是了解情况听取意见。开发商认为，资金的困难已经很严重，持续下去势必影响银行，而去年实行第二套房贷款提高首付比例以来，销售的持续低迷则进一步加剧了资金的周转困难。就此，开发商代表提出解决意见。意见主要集中在两个方面：第一，能否在资金融通方面提供支持；第二，能否在释放市场需求上提供支持。

　　聂梅生表示，这两方面意见代表大部分开发商的想法，商会在收集和汇总这些意见上也做了工作。另据本报了解，中房协虽然还没有明确表达意见，但其想法与房地产商会接近。

　　这两大房地产协会的举动可以说基本代表了开发商的总体意见，显示了地产界对于形势的急迫和危机感。

　　现在看来，6月28日的海南博鳌房地产论坛是一个爆破点。在这个论坛上，聂梅生发表了《2008年房地产迷局探路》演讲，指出房地产与金融和财政的紧密关系，认为房地产调控政策应该适时弹性灵活。中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长顾云昌也在该论坛上建议，扩大有效需求，尤其是扩大没有风险、更有实际购买力的需求，在金融政策上予以支持。

　　聂和顾分别代表房地产商会和中房协，他们的讲话或许并不出人意料。令人特别关注的是经济学家陈淮和赵晓也发表了看法。赵晓认为：“房地产调控进行了4年，实际上已经接近临界点了，如果再紧缩就会出现问题。”陈淮则强调了国务院常务会议提出要稳定房地产市场，认为应稳定老百姓改善住房的经济预期。赵晓是北京科技大学经济与管理学院教授，曾任国资委研究中心宏观战略部部长，兼任中国体制改革研究会特约研究员。陈淮则是住房和城乡建设部政策研究中心主任。

　　一致关注

　　面对诸多“救市”的争论，作为房地产业直接指导机构，建设部一直未予明确表态。住宅与房地产业司司长沈建忠听到本报问及“救市”问题时，立即婉拒了采访。建设部政策研究中心的官员表示，这个问题太敏感，不便回答。另一位不愿具名的建设部官员则透露，建设部已经在研究这个问题，并指“应该采取一些行动了”。

　　据透露，建设部在更早的时候就开始行动。6月中下旬，也就是在博鳌房地产论坛之前建设部即组织过开发商座谈，建设部的高级官员出席了座谈会，听取了开发商的意见和看法。上述官员认为，政府主管部门的难处在于平衡，既不能让房价过快增长，也不能因房价下跌危及整体经济运行安全。但在目前的情况下，房价过快上涨显然是不可能的了。

　　与建设部行动一致的是，近期北京市建委也约见了开发商和地产中介公司代表。地产界人士反映，市建委与业内人士座谈是个惯例，但现在约谈的频率明显提高了。

　　目前，建设部仍没有对外公开表态。但发改委在一份内部报告里警告了楼市资金风险可能危及宏观经济，并提出继续加强适合中低收入人群的政策性住房建设。该报告与赵晓和陈淮在博鳌论坛上的讲话主旨相当接近。

　　据悉，同时展开调研的除了发改委和建设部之外，还有央行。央行的调研集中在对各银行的相关业务调查。

　　知情人士透露，政府部门的协调动作源于5月底，在房地产行业面临巨额资金短缺问题彻底浮出水面的时候，一份内参报道了房地产企业资金短缺的严重情况，据称，其中有被广泛传播的说法，“售楼收入2.9万亿，购地支出3万亿”（指2007年房地产行业整体）。在此后，三大政府机构的动作显示了高度的一致性。

　　可能的措施

　　种种迹象显示，所谓“救市”并不仅仅针对房地产业，采取措施缓解楼市资金危局防止连锁反应将在预料之中，正如很多人说的 “调查本身就能说明问题”。接下来的问题是怎么解决问题。

　　一种普遍观点认为，“救市”将会导致房地产泡沫扩大，造成未来更为严重的影响。

　　这种说法似乎高估了所谓“救市”的性质和力度。实际上，甚至开发商都没有乐观到认为政府会采取措施恢复到从前的状况。

　　开发商希望政府能够开放资金支持，不过他们仍旧怀疑在通货膨胀背景下银行不可能完全放开贷款，尤其是开发贷款。开发商希望政府能够鼓励和刺激需求，但也没有乐观到认为第二套住房贷款限制政策会立刻解禁。

　　聂梅生建议：“如果银行开放贷款仍旧有难度，是否可以通过其他渠道予以解决？如果第二套房贷款限制无法调整，是否可以从鼓励低端需求开始着手？”这样的诉求是一种变通和渐进的方法。

　　聂梅生认为不久前成都出台的措施具有参考价值。

　　6月15日，成都市人民政府办公厅下发了《关于促进房地产业恢复发展扶持居民安居置业的意见》，提出有条件地在信贷支持、消费鼓励等方面促进地产业恢复发展，总计十条。该意见被地产界人士俗称为“成都地产十条”。

　　从实际情况来看，A股市场已经批准部分房地产企业发债，对外商投资房地产业的审批备案制度也有所调整。在消费领域尚未有动作，开发商乐观的估计是普通住宅的首付和信贷支持力度能够加大。

　　更乐观的估计则是认为政府将首先力推解决中低收入人群的政策性住房。政策性住房的大量建设和销售同样能解决一部分开发商的资金周转问题。考虑到发改委的报告和陈淮强调完善住房保障系统的讲话，以政策性住房拉动住房消费的措施被实施的可能性极高。

　　聂梅生认为，推进政策性住房尤其是限价房的销售不会对开发商造成太大影响，因为限价房售价与市场价差别不是很大。不过，她提醒开发商，“当然，利润要下降，别再抱有暴利的幻想了。”

　　来源：经济观察报网