从国房景气指数回落看宏观调控作用

　　程瑞华

　　国家统计局18日公布的统计数据显示，5月份全国房地产开发景气指数为103.34，比上月回落0.73点。五大分类指数全部环比回落。这是自去年11月以来，国房景气指数连续第六个月环比下滑。从前6个月我国房地产投资增幅回落，到5月份全国70个大中城市房价涨幅放缓，再到5月份国房景气指数回落，中国房地产市场正在经历调控以来最大的变局。

　　统计资料显示，自去年11月以来，全国房价同比涨幅已连续6个月超过9%。但值得注意的是，虽然房价仍在上涨，但其涨幅较今年1月的11.3%已明显下降。根据国家发展改革委、国家统计局调查显示，5月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.2%，涨幅比4月低0.9个百分点；环比上涨0.1%，涨幅比4月低0.1个百分点。从数量来看，截至目前，几乎所有新盘和接近八成的在售楼盘后期，在价格上都重新进行了修订。

　　在消费者心态转换与房价涨幅放缓之间是否有直接的关系，目前尚不得而知。但中国指数研究院日前发布的抽样调查显示，35．4％的被访者表示将推迟购房计划。86．4％的被访者认为当前房价偏高或者太高。2008年前5个月全国商品房的销售表现是价平量减，反映出在房价大幅上涨后以及紧缩的宏观调控政策下，房地产市场上的投资和投机需求受到抑制，购房者产生了浓厚的观望情绪。在成交低迷和观望态势影响下，房地产业景气指数的小幅回落并不奇怪。

　　从我国的实际看，房地产市场的“预期”与政策的“执行力”有着紧密关联。曾经有一度，房地产开发商对宏观调控政策出现了“免疫”的情况。

　　这一局面在近来得到了一定改观。随着一批违规批地、收受商业贿赂的政府官员被处理，国家政策的威信重新得到了确立，从政策到市场的传导管道也得到疏通。消费者、房产商在“预期”上出现的变化正是体现了这一传导管道的通畅。

　　从投资的角度来看，房地产市场是一个典型的预期市场。成交的多寡、房价的高低与消费者、地产商对后市的预期有着重要联系。对于中国楼市，“预期”的改变意味深长。2006至2007年，全国房地产价格出现普涨现象。而房价疯涨的背后不仅是民众的无奈，更事关金融安全乃至国家经济安全。众所周知，开发商用于开发房地产的自有资金很少，开发商赚钱的秘诀就是向金融机构借贷，而购房者的资金也绝大部分是向银行借贷的，这样，开发商就把房地产业与金融业捆绑在了一条船上。再加上这些年一些地方政府不适当地把房地产当做支柱产业发展，因此，房地产业是否健康发展与国家经济安全变得密切相关。去年下半年，国家宏观调控压力加大，银根紧缩，去年9月27日，央行和银监会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对房地产开发贷款、土地储备贷款、住房消费贷款、商业用房购房贷款、房地产信贷征信制度等做了全面规定，“九·二七”新政推出以来，金融系统提高了开发商的贷款门槛，并要求住宅要在封顶之后才能预售，进一步紧缩了房地产开发商的资金链。

　　有关房地产投资人士认为，宏观调控政策已经显现。一方面，近几年，调控房地产的新政不断出台，虽然一直没有形成明显的效果，但这些政策并没有取消，反而在不断地细化、调整和落实。另一方面，地价、房价不断飙升，本身也是影响市场成交的主要原因。因为当房价上升到大多数消费者购买不起、少数投资性买家也无利可图时，就会出现物极必反的现象。在过旺的投资需求被抑制后，在增加住房有效供应的情况下，我国房地产市场将迎来降价“拐点”。

　　从宏观调控结果看，房地产开发企业到位资金和国内开发贷款的增幅双双环比回落，今年1至4月份，全国房地产开发企业实现到位资金12022亿元，同比增长25.9%。其中，国内贷款为2896亿元，增长24.7%。而1至5月份，全国房地产开发企业实现到位资金15099亿元，同比增长24.3%。其中，国内贷款3423亿元，增长21.5%。表明银根收紧已经开始有效，房地产开发的资金总量虽然仍以较大规模增长，但具体数量和环比增幅脚步放缓，开发商源动力呈现不足。

　　中国人民大学经济研究所发布的最新一期研究报告也表示了同样的看法。报告指出，今年下半年和明年将迎来房地产投资和价格双双下滑的局面。当前的房地产开发投资在房地产价格徘徊、开发投资资金紧张及房地产销售面积不断下滑的环境中进行，这意味着房地产市场可能出现深度反向调整。今年前4个月，全国商品住房竣工面积8448万平方米，同比增长20.2%，增幅同比提高10.3个百分点；销售面积13664万平方米，同比却下降了4%，增幅同比下降20.6个百分点。

　　毋庸置疑，随着国家宏观调控政策的密集出台，在经过连续多年的房价大幅上涨之后，目前我国的房地产行业已经步入调整期。