房地产外资政策依然趋紧

　　今年以来，外资投资房地产在商务部备案工作还呈现了另外一个特点：北京、上海等重点地区的项目公司申请获批的时间非常长，别的地区需要2-3个月就可以走完的备案流程，如果是北京、上海两地的项目公司就需要4-5个月，甚至更长时间。

　　“这也反映出了政策的导向性。”纪海龙说，商务部备案工作也在有意引导外资向房地产市场刚起步的地区去投资。

　　对于商务部此次下放备案权还有另外一个说法，按照行政体制和投资体制改革的要求，国家将缩小审批和备案的范围，扩大企业自主权。

　　据河北省发改委网站消息，国家发改委正在研究投资体制改革的方案，准备将不使用国家资金的项目一律不实行审批制，政府只对重大项目和限制类项目进行审批，并对其他项目进行备案。

　　有外资顾问行向记者表示，商务部下放外商投资房地产项目备案权，也是落实投资体制改革工作的一个动作。

　　政策依然趋紧

　　商务部外资司有关人士表示，此次外商投资房地产项目备案权下放只是形式的改变，“只是将备案换了个地方”。外商投资房地产项目仍需要向省级商务部门进行备案。至于外商投资房地产的限制，仍会执行原有的政策文件，控制外商投资房地产的政策风向不会变。

　　其实对于外商投资房地产风向进一步趋紧在业内早有传闻。

　　今年3月初，商务部外资司司长李志群在回答香港媒体提问时曾明确表示，今年商务部将配合国家有关部门，进一步规范外商投资房地产工作。

　　叶建成表示，从目前政策来看，国家最有希望延迟结汇时间，调节外资离场时间，加大外资投资中国房地产的不确定性因素，以此防范外资投资房地产的热潮。

　　长江实业董事郭子威在该公司“誉天下”项目体验会上告诉记者，从其与香港资金和房地产公司的接触来看，目前外资对国内房地产市场还是一致看好，没有获得商务部备案的外资基金，也会采取很多其他渠道进来。

　　郭子威认为，有关监管部门在使用外资投资房地产上，还是采取安全第一的态度。对于进入的外资，区分地区和类别，加以政策引导，尽量避免热钱进入和外资群进群出，这样会给经济安全带来很大影响。

　　据戴德梁行监测数据，今年1-4月份，外资直接购买国内房地产的资金达到150亿元，比去年同期有所增长。这表明即使在执行备案制等高度限制的政策下，外资拥入规模仍然很大。

　　北京经济信息中心6月12日发布的《北京市房地产资金来源分析》报告中也指出，今年一季度，外资投资北京房地产项目出现了一个高潮，在4月份又逐渐回落。该报告认为，外资加大进入房地产市场与国内金融调控有关系，国内日益趋紧的货币政策使很多房地产企业难以获得开发贷款，必须加大项目开发的自有资金投入比例。而很多房地产公司在香港或国外上市，就可以获得外资入股的直接注资。

　　分析今年上半年外资投资北京房地产市场的特点，北京经济信息中心提供的报告中指出，由于利率等资金成本提高，外资投资集中向高档住房，而目前北京市住房市场呈现两极特点：高档住房和保障性住房投资很大，普通商品住房投资比例很小。

　　上述北京经济信息中心报告提示应关注外资投资房地产对房地产市场结构的影响，避免出现房地产供应结构失衡。

　　而目前外资投资房地产呈现“接力赛”的特点。例如黑石基金从摩根手中花11亿元接手上海一处物业。

　　叶建成表示，外资直接进入比较难的情况下，就采取海外交易的方法。已经从中国房地产投资中获得收益的外资基金转手将物业卖给准备进入中国的外资基金，前者可以套现，后者可以不用审批、备案就进入中国。但这种交易方式很有限，大量的外资基金仍在国门外觊觎中国房地产市场，时不时采取绕道策略进入。

　　一位专给外资基金做律师顾问的人士在GRI全球不动产投资年会上表示，目前的限制政策下，很多外资采取曲线进入中国的形式投资房地产。例如，采取注册其他类别的公司进来。甚至有外资进入中国后，开始联合建筑商做战略投资者一起开发项目。

　　外商投资房地产的政策堵截，外资进入势头依然不减，有关部门急需寻求一种新的调控办法，而下放备案权或许正是新政策出台的“预热”。