大牌地产商难逃退房潮

　　现象：名企名牌项目难以独善其身

　　记者从北京房地产交易管理网统计发现，一般期房项目在3年内售罄。追溯最早在2005年拿预售证且至今销售的项目，有些项目的退房次数竟然超过了本项目的总销售套数。其中，韦伯国际发展中心接近每套房子被退了两回。统计显示，韦伯国际发展中心、金汉.绿港、万象新天、碧桐园、晓月新城、天鹅湾名苑等(详见表1)均是为数不多的退房次数超过100次的项目。多位专业人士在分析原因时均表示，房屋销售总数多、开发商捂盘都能导致高退房次数。

　　值得关注的一点是，记者对同一项目2008年前后的退房情况做比对发现，包括万科、远洋等知名地产企业旗下的项目也出现了前所未有的高退房率，如万科中粮-假日风景在2008年前的总退房次数仅有2次，在2008年以后的退房次数达到14次，是之前的7倍；远洋一方在2008年前的总退房次数有7次，在2008年以后的退房次数达到47次；金地格林小镇6在2008年前的总退房次数为零，在2008年以后的退房次数在统计时也达到了9次(详见表2)。除此之外，滟澜山庄园等这样的别墅项目的退房情况变化也不小，在2008年以前的退房次数仅有一次，而到了今年前5月就出现了4次。在这一次退房浪潮中，地产大鳄旗下的项目和高端项目都未躲过这一劫。

　　原因：买房人心里没底出此下策

　　中原地产华北区总经理李文杰说：“其实退房现象是阶段性的。出现集中退房并不是第一次。尤其是要求开发商在拿到预售许可证后三天开盘，一些开发商为了制造开盘的假火爆和捂盘目的，就按照一定比例进行先自买再退房；之后政策要求封顶后办按揭、提高二套房首付和利率，都曾出现过集中退房现象。如果不是项目本身的问题，退房原因更多的取决于买房人购房态度的转变。”

　　个案调查

　　朱雀门退房40次

　　记者统计发现，像朱雀门这样单价在2万元以上的住宅项目退房次数达到40次以上的不是很多，仅有韦伯国际发展中心、诸子阶、七星摩根广场、天鹅湾和泛海国际居住区四项目的退房次数高于朱雀门(详见表3)。但朱雀门却作为这次调查中唯一例外的一个项目没有被列在排行榜中。北京房地产交易管理网上显示，朱雀门项目共有11个预售许可证，在期房退房公示的首页便看到其京房售证字(2005)519号的预售证下的退房次数达到12次，而该项目总退房次数达到40次。但因这个项目之前的多个预售许可证到期后被收回，故无法看到项目总销售套数，无法根据退房率排入这次调查中。

　　此时，记者从读者那里意外获得一条信息，即朱雀门项目里的一套200平方米左右的房产，包括送一车库，售价在21000元/平方米，最核心的问题是购买这套房不用过户，自称是从事炒房生意的房主表示可通过开发商改底单的形式获得产权证，自己和开发商的关系不错，之前只是想给家人才留到现在。

　　而记者从“我爱我家”市场部工作人员处了解到，目前朱雀门有产权的房产挂牌价已达到4万元/平方米。虽然不确定是否有成交，但能看到该项目的一、二手房价格倒挂现象比较突出。“如果仅仅是因房产证的存在否价格就相差如此之高，那房东就根本没有必要卖房子，直接等待拿房产证就净赚一套房。”业内人士分析说。一位不愿透露姓名的开发商揭秘说：“像李女士提及的直接改底单转手房屋的情况是存在的。行话就是对楼盘销控，即开发商没有进行网签，而是在公司内部的销售记录上显示该房屋已出售，给有关系的买房人留出再次转手的时间；但这样操作的时间比较短，一般是要求签合同7天内进行网签。因此目前很多开发商采取了多次自买房再退房的手段，就是为了在拿到预售许可证能延长卖房时间，达到捂盘抬价的目的。”同时他揣测，像李女士遇到的情况很可能是房虫和开发商形成利益联盟合伙卖房。目前朱雀门的在售新房均价也是20000元/平方米，因此上述房产很可能是在多次网签后被退出来的房子，才能留到这么长时间转手不过户。