深圳楼市教训：没有只涨不跌的房价(2)

　　深套源于非理性预期

　　面对跌跌不休的房价，总体上来说自住客相对平静，即使房价缩水也会继续按揭，而炒房客就沉不住气了。

　　按照世界银行和联合国人居中心的标准，当一个地方房价收入比超过7以后，就会被世界上公认为“国际房价最难承受地区”。而我国一线城市目前的房价收入比普遍高于7，北京内城区达到了38.2，上海内环为34.1，深圳福田区为28.7。这意味着深圳家庭要25年才能买一套建筑面积90平方米的住房，北京家庭则要30多年，上海家庭约30年，广州家庭要15年左右，房价已经严重偏离安全边际。

　　按照去年1.4万元的均价，深圳人要买一套100平方米房子，首付三成需40万元，贷款100万元。选择20年等额递减还款方式，月供要8700多元。而如果按照去年上半年楼价月增10%的速度，年底购买这套房子时月供将突破一万元。

　　形成鲜明对比的是深圳人均可支配收入出现下滑趋势，2004年深圳人均可支配收入为27596元，到2007年，人均可支配收入仅为24870元。两年时间，深圳的人均可支配收入下降了2726元，降幅达9.8%。

　　深圳市社会科学院撰写的《深圳蓝皮书：中国深圳发展报告(2007)》中称，深圳市领到产权证后半年内就转手的住房占住房总套数的30.31%，得到产权证后3年及3年以上转手的住房占住房总套数的28.11%。这表明，深圳住房市场转手速度很快，投资和投机的成分更多。

　　炒房者对房价持有继续冲高的预期，盲目乐观使他们只关注高价房更大的升值空间，而忽略了流动性，更没有想到房价会有高峰跌落的时候。

　　另一个被投资客忽略的因素是供求关系。数据显示，今年前四个月深圳市公开发售的139万平方米住宅中，宝安区有81.2万平方米，占比近60%；而南山区预计今年10月份之前可能会有10个楼盘入市，总建筑面积高达100万平方米，总套数超过5000套，加上现有的存量，数量十分客观。

　　同时，不可忽略的是，未来保障性住房的大举入市或将成为决定房价的另一个重大因素，深圳今年保障住房供地面积占住宅供地面积的38%，计划开工保障住房228万平方米。这一面积，相当于深圳半年的房地产交易面积总和，其力量不可小看。

　　深圳楼市的结构性调整，从另一个角度验证了李嘉诚先生的那句名言：做房地产第一是地段，第二是地段，第三还是地段。在楼市调整的风浪来临时，你一定要呆在房价坚挺的“高地”上，这样至少还有逃生的机会。