房市迷雾(2)

　　房价向何处去

　　黄润/文

　　在价格的震荡中房地产将回归理性,成交量的复苏则要等到房价回归理性后,那将是一个漫长的过程

　　4月23日，发改委价格司发布报告，对房价走势作出“部分城市经过一段时期调整后住房交易将会有所回升，二季度房价上涨压力加大，全国房价整体将保持温和上涨趋势”的判断，但仅隔一天，这则报告却从发改委官方网站撤下。如此严肃的官方分析报告竟然随意至此，说发就发说撤就撤,市场反应当然一片哗然。

　　事实上，即便其不随意撤下，发改委的报告亦已引起市场热议。其罔顾目前一片看空地产的论点，硬给看多者打了一针“兴奋剂”。官方观点自有论据,但如此表现却让人不得不对其公信力产生怀疑。

　　事实上，目前的房地产市场价格究竟如何走，成交量能否有效放大，行业格局将会如何演绎，企业群体前景如何等行业的关键点其实都扑朔迷离，远没有到盖棺定论的时刻。

　　没有人忘记2007年房地产市场的牛市,售楼处人满为患,开发商一日一价；也没有人怀疑目前房地产市场的低迷，深圳日成交量难见百套；偌大广州，4月份以来日成交不过寥寥几十套；全国多数城市成交量同比严重萎缩。短短半年之间，房地产呈现了两个迥异的市场，恍如隔世。

　　伴随着房地产市场的起落,各种观点亦蜂拥而现,让平常消费者难以辨别真伪。

　　观点不一本是平常之事，但在目前市场上却有几个不容忽视的原因。

　　其一，利益之争开始白热化。房地产市场有不同的利益主体，利益之争决定了共识很难达成。从1998年房地产市场开始复苏，经过10年左右的发展，房地产企业逐渐发展壮大，房地产投资额达到4.4万亿，商品房销售额接近3万亿元大关。巨大的经济总量和国民经济支柱产业的地位给了地产商足够的底气，他们已经不是昔日的吴下阿蒙。从维护自身利益的角度出发，他们拥有了自己的话语权，有能力表达有渠道传播自己的言论，于是“房价上涨合理论”、“泡沫子虚乌有论”成了市场的强音。

　　但另一方面,房价高速上涨最直接威胁到的就是购房者的利益，住房福利制度取消后,居民“安居梦”的实现只有通过市场化的渠道，远高于收入的房价涨幅让他们不堪重负，怨声载道。当这种声音不断汇集，形成一股合力之后，自然有代言人来表达他们的心声。

　　当然，除此之外，地方政府、中央政府、银行等等所处的地位不同，代表的利益不同，考虑问题的立场也不同，综合造成了关于房价的争论。短期内，各利益主体很难形成共赢，因此围绕“房价”这个敏感的利益载体的争论还将持续存在。

　　更为重要的是，政策的极大不完善让市场对房价难以预测。比如：政府对商品房空置现象监视不够，国家统计局与各种研究机构对空置率的统计结果最低是1%,最高却到了30%，存在天壤之别；我们亦没有精确的收入计算方式，灰色收入和隐性收入无法计量；更无法界定投资性住房和自住性的比例,这样许多争论的论据很大程度上是主观的臆测，不可避免地会受到所处位置，所代表利益的影响，甚至直接为各自的利益服务，房价的争论再一次带上了“利益”的烙印。

　　当然，我国房地产开始真正的市场化运作尝试差不多10年左右，还没有形成一个完整的周期，没有多少经验可以参考。初级阶段的房地产市场究竟应该如何发展，房价应该是一个什么样的走势都没有定论。因此，争论的各方往往引用国外成熟市场的例子，但无论是宣扬地产的繁荣昌盛，还是印证“泡沫”带来的深刻危机，国外市场都可以提供生动的例证。这样的结果是公也有理，婆也有据,彼此很难说服对方，导致争论不休。

　　根据我们的市场调研，目前市场的争论有两种代表性的观点：第一种认为，房地产将在短时间内复苏，房价仍将报复性上涨；第二种认为，房地产的拐点已经出现，房价将出现大幅下跌，地产商的资金链紧张带来的抛盘将使房地产一蹶不振，甚至会危及到宏观经济的增长。这两种观点其实都有片面性。

　　第一种观点忽视了近几年房价大幅上涨带来的房价收入比过高的现实，更重要的是没有考虑到房地产业是政府主导产业的属性，过分地强调需求的旺盛和供应的短缺，导致过分乐观；而第二种观点则低估了房地产行业自身的生命力，过分强调投资性需求对房价的拉动作用，同样也忽视了房地产政府主导的属性，以至于过分悲观。

　　所以,未来的房价会大幅上涨吗？我们认为不会，这主要是因为：其一，虽然居民收入连续几年增速都在20%左右，但是经过了连续几年的房价上涨，房价和居民收入的差距实际上是拉大了。这样，需求向有效需求转化的能力在下降，居民的购买能力需要有一个积累的过程。另外，购房者的预期已经出现了变化，投资性需求逐渐退潮。在政府的不断引导下，购房者对未来房价上涨的预期大幅降低，信贷政策对第二套房的调控在很大程度上抑制了投资和改善居住需求，被抑制的需求释放需要一个过程。更为重要的是，房价如果继续上涨会招来政府严厉的调控。

　　当然短期内房价大幅下跌亦较困难。首先，成本推动，供应瓶颈依然存在。地价高企，税费多如牛毛，建安成本上升，拆迁难度加大，融资难迟迟得不到解决，成本高导致房价高；土地供应紧缩，拆迁缓慢，土地囤积，土地市场非市场化导致供应效率低下，二手房市场受限，房地产开发周期长都导致有效供应的不足。

　　其次，需求虽然受到抑制，但仍然比较旺盛。城市化、人口红利、家庭小型化、收入增长、城市拆迁等等拉动需求的因素依然存在。而且，当前的中国经济很难承受房价下跌带来的负效应。一旦房价大幅下跌，将导致投资增速放缓、银行坏账上升、房地产拉动其他行业效应减弱，进而影响宏观经济的增量和质量。

　　不过，这可能不为我们的主观愿望所控制,目前房地产商资金链紧张，可能一些地产商会因为资金问题而倒闭。唯一让房地产界能寻找到安慰的是,从2007年上市公司的毛利率高达36.78%的情况看,大的企业应还能支撑一段时间.

　　综上所述，今年房地产的价格应表现为窄幅振荡，局部区域和个别楼盘的小幅上涨和下跌都在合理范围之内。预计在价格的震荡中房地产将回归理性,成交量的复苏则要等到房价回归理性后,那将是一个漫长的过程。

　　(作者单位：中国人民银行广州分行)