关于当前国内房价走势的分析：仍呈上涨趋势(2)

　　土地供应从紧成本上升

　　为坚守18亿亩耕地红线，2008年用地规模将继续受到严格控制，节约集约用地将是土地管理的“主旋律”。在住房用地供应方面，总体规模将受到约束，别墅类用地继续停止供应，廉租住房、经济适用住房、“两限房”用地将得到保障，预计这部分用地将达到住房建设用地的70%左右，对于稳定普通商品住房房价将起到积极作用。

　　但是，受土地宏观调控等相关政策的影响，2008年房地产开发建设的成本将有所上升。

　　一是住宅用地招拍挂制度更加严格，土地交易价格上涨。在总量控制的前提下，大城市的土地供应将更加紧张，房地产开发企业之间在土地交易中的竞争会更加激烈，土地交易价格将进一步上涨。

　　二是闲置土地处置力度加大，土地持有成本增加。按照2008年初发布的《国务院关于促进节约集约用地的通知》的规定，闲置土地的处置力度将进一步加大，土地闲置费征收政策进一步明确，即土地闲置满一年不满两年的，将按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。同时，对闲置土地特别是闲置房地产用地将征收增值地价。根据上述政策，2007年底各地购置未开发的1.3亿平方米左右的土地以及2008年新购置未开发的土地，有相当一部分将按照政策规定缴纳土地闲置费和增值地价，房地产开发企业因此相应增加土地持有成本。

　　三是房地产用工成本上升，部分建筑材料价格上涨。2008年，随着新《劳动法》的贯彻实施，房地产开发企业用工成本将比上年提高。同时，钢材、水泥等建筑材料价格也将继续上涨。

　　紧缩信贷压缩供需

　　2008年，房地产信贷政策除对经济适用住房开发给予优惠，有助于增加经济适用住房开发建设力度以外，信贷政策对其他房地产开发和住房消费在总体上将实行从紧政策。

　　一是信贷规模受到严格控制。2008年，将实施紧缩信贷政策，新增贷款盘子严格控制在3.6万亿元左右。同时，银监会还严格限定了每个季度的贷款使用额度。这项政策，将对房地产开发和住房消费信贷产生影响。

　　二是房地产贷款审核更加严格。金融机构对房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年，完成土地开发面积不足1/3或投资不足1/4的企业，实行审慎贷款和核准融资，从严控制展期贷款或滚动授信，对违法用地项目不得提供贷款和上市融资，将影响房地产开发企业的资金链条。

　　三是差别住房贷款首付比例政策效应将继续显现。2007年9月，国家规定购买首套自住房、套型90平方米以下的，首付比例不低于20%；购买首套自住房、套型90平方米以上的，首付比例不低于30%；已利用贷款购买住房、申请购买第二套以上住房的，首付比例不低于40%。这项政策实施后，自2007年10月以来，对于控制住房投资和投机、稳定房价已经产生了积极效果，2008年将继续发挥其政策效应。

　　四是进一步提高存贷款利率的影响。在可能继续提高存贷款利率的前景下，一方面，将增加个人住房贷款成本，抑制住房消费需求；另一方面，将增加房地产开发企业的贷款成本，加大房地产开发企业的资金压力，从而会对住房供应产生影响。

　　此外，目前房地产开发环节涉及的税收包括耕地占用税、城镇土地使用税、契税、印花税4个税种，房地产销售环节涉及的税收包括契税、印花税、房产税或城市房地产税、城镇土地使用税、土地增值税、营业税、城市维护建设税、企业或个人所得税等8个税种。

　　这位专家就此指出，从房地产开发环节的税负来看，2007年城镇土地使用税税额标准提高2倍，2008年耕地占用税税额标准提高4倍，这将体现在2008年房地产开发成本以及持有土地的成本中。从房地产销售环节的税负来看，2008年土地增值税进一步加大清算力度和征收管理，将有利于挤压房地产开发的利润空间。虽然房地产开发企业或个人缴纳的所得税难以转嫁，但是房地产交易中的营业税、城市维护建设税，在住房供需矛盾仍较为突出的情况下，有可能转嫁给住房消费者，进一步助推房价上涨。