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北辰实业：“地王”或是苦果？http://www.sina.com.cn 2008年04月30日 01:27 中国经济时报
■透视地产上市公司资金困局（六）■本报记者 周雪松 上周末（４月２５日），北辰实业（６０１５８８）９．５元开盘，报收９．６９元，较前一交易日上涨０．３元，涨幅为３．１９％，表现差强人意。当日公布的一季度报告显示，净利润同比增长１８．７１％，这一利好及奥运题材概念并未促使该股承接前一交易日继续大幅反弹。北辰实业受“地王”拖累明显。 业界人士对中国经济时报记者表示，北辰实业９２亿天价取得长沙“地王”，其后续开发面临诸多不确定性与挑战。此前更有人士指出，去年各大房企引以为自豪的“土地储备”，今年将成为这些公司最大的包袱。“北辰实业就已经尝到了高价拿地的苦果。” ７０交易日股价缩水一半 上周末，一季度报告显示，北辰实业实现净利润８４５４万元，同比增长１８．７１％。除主营房地产开发外，北辰实业旗下同时拥有写字楼、酒店和大型购物中心等经营性物业，后者是受到投资者追捧的奥运题材，上述双重利好并未给北辰实业股价带来大幅反弹。 相反，仅仅７０余个交易日，北辰实业股价已缩水近一半，最大跌幅高达５６％。年初，北辰实业股价还在１５－１６元之间徘徊，此后一路下跌。今年年初，北辰实业股价最高曾达１７．１５元，至４月２２日，已跌破８元关口，最低一度下探至７．６１元，最大跌幅高达５６％。 ４月２４日，在有关部门出台政策救市，限制大小非解禁，下调印花税等刺激下，大盘出现强劲反弹。当天，上证指数暴涨９．２９％上千只个股涨停两市只有两只个股飘绿，带动北辰实业同步上涨。２５日，北辰实业９．５元开盘，报收９．６９元，较前一交易日上涨０．３元，涨幅为３．１９％，表现差强人意。 一季度报告显示，北辰实业主营业务收入９．９亿元，营业利润２．１６亿元，同比分别增长２８．６％和６７％，但现金流仍然不容乐观，经营活动产生的现金流量净额为－４．１９亿元，流动负债为７２亿元，比去年同期的４５．７亿元增加２６亿多元，增幅高达５８％，每股经营活动产生的现金流净额为－０．１２元，与去年同期基本持平，但比年报公布的－１．７４元有较大的降幅。 尤其是今年４月中旬，北辰实业资金链告急的消息，成为其股价大幅下跌的助推器。进入４月，北辰实业股价从最高１１．６４元，至２２日下探到７．６１元，短短１５个交易日，最大跌幅即达到３５％。媒体报道称，北辰实业“地王”资金缺口达２０亿元，都是“地王”惹的祸。 去年７月，北辰实业联手北京城市开发集团，以９２亿的价格联合竞得湖南长沙新河三角洲地块，开创了最大金额单宗土地挂牌“中国第一高价”。成交价格比原定起始竞价高出４５．６亿，翻了一番。 进入去年岁末今年年初，楼市也从狂热突然转凉，成交量迅速萎缩，特别是进入今年，楼市成交量持续低迷，观望气氛十分浓厚。相对于去年领涨大盘连续冲高涨停，表现十分抢眼，北辰实业今年在股市的表现可谓风光不再。 天价拿地与巨大资金缺口 “老少爷们，兄弟姐妹，北辰的季报不知道会怎样啊，要是亏损就惨了！”４月中旬，有网友在论坛留言时担心。北辰实业一季度报告，暂时消除了这种担忧。不过，业界人士分析指出，北辰实业９２亿天价取得长沙“地王”，其后续开发将面临更令人头疼的资金考验。 近日，记者联系到北辰实业及北辰集团有关高管，谈及资金链问题，对方均不愿接受记者采访。“不仅仅是北辰，现在房企资金链都非常紧张。过去开发商比较关心的是房价及其走势，现在他们关心和担心的则主要是钱。”北辰实业一中层管理人员对中国经济时报记者表示。 金融街与世纪金源同时参与了长沙“地王”的激烈争夺。“参与这次拿地，我们公司有一个‘平衡’控制，最终之所以决定放弃拿地，主要是考虑到当时拍出的地价，已经远远超过了公司内部制定的收益率指标。”金融街董事会秘书于蓉女士在接受中国经济时报记者采访时说，长沙天价“地王”最终产生，说明当时“市场有点不冷静”。而长沙世纪金源则在价格上涨到７０亿元时先于金融街放弃拿地。 记者近日致电长沙市国土局，欲了解“地王”土地出让金缴纳及其相关手续办理情况，但相关负责人士同样不愿接受记者采访。《成交确认书》显示，北辰实业与北京城市开发集团出资比例为北辰实业８０％、城开集团２０％。根据相关协议，首期付款额为地价总额的７０％，即６４．４亿元，余款２７．６亿元及有关税费于２００８年８月３１日前分期付清。尽管北辰实业２００７年的土地出让款项已经付清，但在拿出这笔巨额土地出让金之后，其后续资金还是变得“捉襟见肘”。 “事实上，北辰实业在偿付土地出让款的过程中就已隐现资金危机。”知情人士透露，北辰实业支付的首期５１．５２亿元款项，是北辰实业经多方筹措才凑齐的，而２００８年除了要付清２２．０８亿元土地余款，更令北辰实业头疼的是新河三角洲项目所需的数十亿元启动开发资金的筹措。有人士指出，北辰实业已经尝到了高价拿地的苦果。 ４月１６日，北辰实业召开第四届第五十次董事会议，讨论并通过了关于发行不超过１７亿元公司债券方案的决议，以弥补资金缺口。本期债券发行采取网上面向社会公众投资者公开发行和网下面向机构投资者协议发行相结合的方式，存续期限为５年。其募集资金拟用８亿元偿还商业银行贷款，剩余资金则用于补充公司营运资金。这也说明北辰实业资金链告急并非空穴来风。 北辰实业此次董事会议同时就此后资金链危机制定了相关“预案”。这些“预案”包括，在公司出现预计不能按期偿付本期债券本息或者到期未能按期偿付债券本息时，将采取不向股东分配利润、暂缓重大对外投资及收购兼并等资本性支出项目的实施、调减或停发董事和高级管理人员的工资和奖金，以及主要责任人不得离任等措施。按照相关规定，上述募集资金方案须经中国证监会核准后方可实施。 “地王”悬念 事实上，早在北辰实业与北京城市开发集团联合夺得上述天价土地不久，便有业内人士对上市公司这种疯狂圈地的市场风险深表忧虑。在业界人士看来，北辰实业此举存在两大风险：房价滞涨下跌风险及大量囤积土地的法律风险。 去年７月，北辰实业联合北京城开以９２亿元的天价中标新河三角洲“地王”，有业界人士预计，其楼面价不低于３５００元／平方米，两年后其售价将达到８０００～１００００元／平方米。另有人士表示，北辰实业新河三角洲“地王”项目成本应在５０００元／平方米以上，未来价格至少要定在７０００元／平方米以上，才能与其他项目一样有一定的利润可图。而同样位于新河三角洲区域的楼盘目前销售均价不过才５３００元／平方米。 彼时，北辰实业夺得新河三角洲“地王”，该地区项目均价也不过才３０００元／平方米（当时中心区最高档楼盘均价也未超过５５００元／平方米）。而在长沙，住宅均价从２２００元／平方米涨到３０００元／平方米，就花了四年时间。“面粉贵过面包”，必将为北辰实业未来的销售增加不少难度和压力。 “对于北辰实业来说，发债一定程度上能缓解资金紧张的压力，填补一定资金缺口，但未来其资金状况能不能好转，关键还是要看销售情况。”房地产分析师、惠誉评级联席董事孔磊表示，与往年相比，今年楼市成交量出现了明显下降，市场基本上属于有价无市，购房者也在观望，市场前景不明朗，在这种情况下，北辰实业的新河三角洲“地王”项目将更加充满悬念。 在孔磊看来，这些悬念包括：项目能不能如最初预料的那样如期和顺利开发建设、进入开发阶段后能不能继续筹措到资金，最后也是最关键的是项目销售能不能与当初预期吻合。他分析认为，北辰实业之所以敢于天价买地，主要是对市场前景比较乐观，预测未来能够高价卖房，但市场目前明显已经发生了很大变化。若房价下跌，北辰实业投入进去的资金风险会空前加大。 值得一提的是，就在北辰实业拿地三个月之后，国土资源部去年１１月正式下发“３９号文”，按照这一文件规定，北辰实业只有缴清全部９２亿元土地款后，才能拿到国有土地使用权证，进入后续的开发销售环节。 北辰实业新河三角洲“地王”面积达７８５１９８．９６平方米约合１１７７．８亩。“这么大一片土地，不可能很短时间开发完。但按照有关规定，两年不开发将无偿收回土地，一年不开发将收取２０％的闲置费。因此，北辰实业必须筹措资金加快开发速度，否则，将处在一个非常不利的状况。”孔磊最后说。
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