房价今年出现拐点可能性不大(2)

　　“商品房销售面积大于竣工面积，空置面积大幅度下降，这本身就表明影响房地产市场供求关系的基本面没有发生根本性变化”。

　　牛凤瑞认为，2007年底以来，包括广州在内的几个城市的商品房价格发生了向下的变化———与其由此认为我国房市的拐点已经到来，不如将其视为这几个城市的房价相对以往过高的水平的某种回归，或者说，是这几个城市对其以往较高房价的一段时间的消化。

　　但是，一个值得关注的问题是，就在一些城市的楼市出现滞销、观望现象的同时，一些楼盘的成交价格却连创新高。譬如，2007年11月份重庆房屋销售锐减一半，而其房价同比上涨了15.6%———事实上，自2007年10月份以来，全国许多城市普遍出现量减价升的“空涨”现象。

　　那么，又该如何解释这种现象？国内楼市的供求关系究竟如何呢？中国社科院经济所的袁秀明博士则基于其建立的模型分析认为，眼下，尤其是一些大中城市的大量的市场需求没有得到满足，投机炒房行为也没有真正得到遏制，房地产领域的供求关系尚处于供不应求或者基本平衡的状态，房价整体下降还很难。

　　袁秀明博士还认为，考虑到资金链问题，目前一些房地产商可能会抛售房产兑现，从而导致房价一定程度下降，但这只是局限于不是很好的地段或不是很高档的房产。

　　2009年下半年出现真正的拐点？

　　“今年上半年，由于国际资本市场震荡和人民币持续升值预期，大量国际热钱可能进入国内房地产领域，成为推动房价上涨的一个因素”。

　　在牛凤瑞看来，随着房地产调控政策效力逐渐显现，住房需求逐渐回归理性，尽管高位房价的城市可能出现房价在高位震荡，但我国房价整体性走熊拐点出现的可能性不大。

　　朱中一此间也发表观点称，从目前中国部分城市房地产市场有价无市、销量下降、房价涨势趋缓看，尚不能证明中国房地产整体上价格已经或即将步入下坡路。

　　袁秀明博士告诉记者，从国外的相关研究成果看，当房地产价格上涨到一定程度后，交易量达到顶峰，之后交易量呈下降趋势，但此时房价仍会继续上涨，可维持一年时间———这时即使销售量按以前一半的速率运行，房价仍可变平稳并维持一年调整期，直至房价开始整体缓慢下降。

　　“但总体下降幅度不会非常大，大概每年5%，维持5年时间，直至调整到此轮价格的最低位。”袁秀明分析，2007年10月以来，北京、上海、深圳等许多城市房地产“有价无市”现象甚为明显，若国内房地产销量一直维持这种下降态势，那么，房地产的拐点就很可能将会来临。

　　“今年前三季度，我国房地产价格仍会保持总体上升格局，但上涨速度会减慢，直到第四季度，房价可能走向平稳，并盘整近一年时间，随后开始整体下降。”他说，考虑到经济周期因素，房地产市场一般先于经济周期拐点进行调整———在“有价无市”的状况下，房价继续上涨，其速度会减慢，第四季度之后可能盘整，“因此我认为，房价真正下行的拐点或许在2009年下半年。”

　　本报驻京记者郑春峰