房价大跌重挫中小开发商 深圳大佬出手整编

　　王凯

　　由深圳房价下跌引发的开发商、投资客的窘境正在进一步加剧。

　　中原地产的最新数据显示，3月份全市住宅成交均价为12463元/平方米，比上月下跌14.3%，这已是价格连续3个月下跌。而且，3月份均价与去年同期相比下跌1%，这是近年来深圳房价首次出现同比回落。

　　据记者了解，房价下跌，大多数开发商在持观望态度的情况下依旧面临巨大的财务压力；而投资客在面临资产大幅缩水的同时，仍要继续高额的月供，有的甚至借高利贷还供，每况愈下。

　　英联国际不动产首席经济学家郭建波说：“不论是开发商还是投资客，之前种下的恶果，正在慢慢发挥效应，而这只是开始。”他认为，地产商洗牌结果马上就会出现，第二季度会是楼市走向的关键时段，市场的普遍预期会到5月份的春交会探底。

　　危机显现

　　深圳炒房团成员2007年投入到深圳楼市的资金超过百亿元人民币的说法一度引起广泛关注。郭建波说：“这个数字估计还要大，深圳房地产就是一个投资性为主体的市场，80%以上都是投资客用来投资的。”南山区某开发商对外宣称，自己开发的楼盘很大比例上都是被投资客购买。

　　在郭建波看来，在这样一个需求结构的市场中，调控手段日益严格之下，之前开发商的夸大其词，投资客的推波助澜都必须承受房价下跌所引发的代价。

　　眼下，深圳大大小小几十家开发商在抓紧制定相应的降价策略，但观望情绪还在延续。中原地产的最新报告显示，新盘低价入市，在售项目纷纷加入降价促销的行列，全市的住宅成交明显活跃。不过，热销的绝大部分限于这些降价的项目或者推出的特价单位，价格较高或者没有促销的楼盘销售依然不多。

　　中原地产深港研究中心总监张伟说：“可以看到现在推出的新盘中，其中只有10%到20%的特价，不是全部。虽然楼盘销售有所起色，且3月份的供应量同比也大幅增加，但3月份的住宅成交量同比仍小幅减少，楼市全面复苏尚需时间。”他担心，如果这样的情况持续下去，很多地产商会难以为继，楼市危机会很快到来。

　　相较之前对万科主动降价的嘲笑和谩骂，现在明显的转变是一些开发商已经意识到降价的必要性，但是全面的降价还没有到来，目前在售楼盘降价范围小，即使是降价的楼盘，也是其中的某个单元。

　　解铃还须系铃人

　　对于个别的地产商来说，经营危机已经到来。

　　深业控股投资部副总经理马安华告诉记者：“这几个月我们接触的很多中小开发商，之前的谈判都不是很明朗，但是最近我们签订了很多收购协议，不论是项目，还是土地。”

　　万科等有实力的地产企业，还有港资的地产企业都在此时选择收购一些中小开发商的项目。郭建波说：“这只是开始。”

　　事实上，大公司同样面临资金考验。万科很有可能在年内还要进行一次股权融资，万科管理层对记者表示，一旦启动该项工作，公司还应尽一切可能，选择合适的时机、合适的规模、合适的融资方式，避免对市场引起震荡。

　　同样颇具实力的金地集团，董事长凌克已带队赶赴美国招聘有国际背景的金融人才，以期在今后的金融策略上有大的改变。

　　投资客的处境同样艰难。很多投资客组团去跟开发商商讨退房，“这有悖法理，行不通。”郭建波认为，这些人当时在追逐高回报的同时就应考虑到现在要承受的代价，假以时日，破产、断按揭、贱卖都会陆续到来。

　　记者熟识的一位投资者，手中有近十套房产，有一手的，也有二手的，遍布深圳各区，在最近三个月的时间里，他陆续放盘，但是接盘者甚少。对此郭建波表示：“能有什么办法？房价下跌会有限度，毕竟需求还是刚性的，但是目前来看，套牢仍会继续，只能靠时间来消化一切。至于所引发的后果，那就难说了。”

　　在市场中几大主体均遭受打击的同时，作为实体经济晴雨表的股市也急转直下，从上周开始，地产股大幅下跌，创整体跌幅纪录。

　　郭建波说：“这不是偶然，股市在不断探底，是房地产泡沫瓦解的前奏，这些泡沫都是由这些上市公司通过不断的抬高股价掀起的，目前来看，地产股地下跌已经止住了，但是由于滞后性，楼市的反应还将持续半年以上。”

　　值得关注的是，“从目前的观察来看，4月份前三周的成交量衰减很厉害，不能继续保持前三个月的上升势头。”张伟说，“大多数开发商的第一次降价还是吸引了一部分购买者，五一是个销售高峰。如果开发商能在这个阶段集中放量，进行第二轮降价，那么会刺激市场活跃起来，如果不能，那就很难说了。”

　　郭建波认为，洗牌是注定的，谁死谁活即将见分晓。

　　来源：经济观察报网