地产商民间借贷：命悬一线的博弈

  　姜洪桥

　　“人们不了解温州人的放贷习惯。”北京联达四方房地产经纪公司董事总经理杨少峰对民间借贷是否通过机构担保的提问表示否定。他向记者举例，对小笔生意，温州人有个说法，“公司盖章人家不信，个人签字才可靠。”

　　如今，了解温州民间放贷的手法和习惯对于资金紧缺的地产商来说很重要。与机构借贷不同的是，民间私人借贷更愿意选择开发商项目后期资金环节，呈现出短、小、快的特点。

　　私人借贷

　　作为地产经纪人，杨少峰似乎想把借贷的中介生意做得更大一些。最近，他一直在与一些大型的投资机构联络，甚至在了解一些项目股权投资的可能性。不过，目前为止他的投资中介是为放款人提供评估服务，当然，这些提供资金的人其实都跟他很熟络。

　　杨少峰最近完成的一笔贷款业务是为一家开发商提供6000万元的为期3个月的借款，利率是月息2分 (年利率24%)以上。“说实话，这笔钱是临时凑出来的。”杨少峰如此描述这笔总额看起来并不那么小的业务。当开发商向杨少峰提出临时借点钱的要求时，杨少峰立即给他的温州和福建朋友打电话，用了不到两周的时间筹出6000万元。

　　事实上，筹集这6000万元借款并非是仅两周就可一蹴而就的。早在2007年8月，杨少峰就曾在博客上预测银行会提高第二套房首付。那时候，他已经通知自己熟络的私人投资者，“暂停其他投资计划，准备好钱，房地产企业即将出现资金困难。”杨少峰当时预测，2008年1月至3月将是放贷的好机会，因为这个时期是销售淡季，银行贷款困难，而且在春节前夕，施工方一定会向开发商催讨账款。

　　如杨少峰所料，在2007年房价高潮之后，紧接而来的就是开发商的痛楚。从2007年第四季度开始，部分房企已经出现财务危机。而今年年初，房企财务危机已为人所共识，开发商蜂拥寻找各式各样的借款门路，民间私人借贷的利率通常是月息2分至3分 (年利率24%至36%)，而某些渠道的利率更是高得惊人。杨少峰认识的一位开发商，从典当行借了4500万元，为期三天，利息是每天100万元。“每天100万啊！”杨少峰竖起食指，夸张地向记者比划着。

　　一位房企财务总监告诉记者，“听到很多开发商借高利贷的说法。借款的方式也是五花八门，有的从其他行业企业拆借，有的靠私人借贷，还有些找外资。不过，外资进入楼市已经很少，都是些投资其他行业用剩下来的资金。”

　　杨少峰本人是福建人，曾在福建的半官方组织有过很长的工作经历。这为他认识福建和温州一带的商人提供了便利，其所在的房地产经纪公司的另一位合作者便是北京温州商会的负责人。也因为这些资源，杨少峰在北京多次组织过“温州购房团”和“唐山购房团”。他在自己公司的宣传资料上称，掌握着上万个来自温州和唐山购房人的信息。

　　当然，能够在这么短的时间完成这笔交易是有前提的。“开发商就是我的客户，我很了解他们的项目进展。”杨少峰称，私人借贷最担心的就是风险，没有把握他们通常不敢轻易借钱。正是由于这个原因，私人借贷成交很困难。“规模通常在1亿元以内，一年做个几单了不起了。”杨少峰说。

　　温州民间借贷一向注重实际。他们通常也会要求担保或者抵押，但并不是由机构提供。“有时候他们也会要求我本人或者公司来担保，因为他们确信我更熟悉开发商的情况。”杨少峰说。至于抵押，比较可靠的办法是用开发商的项目抵押，而比较关键的是选择进入的时点。进入的时点不同，抵押物也有区别。

　　救急不救穷

　　如果从时间顺序来说，开发商的资金来源可以简单划分为自有资金、占有资金(工程垫付款)、开发贷款、预售资金和个人住房按揭贷款。一般的开发商都是依靠资金滚动运转，购买土地之后，自有资金基本告罄，施工方垫资施工，同时指望施工到一定进度后获得银行的开发贷款，以期获得预售证，再用开发贷款和预售资金填补施工资金。对于大部分开发商来说，资金运转是一环套一环，紧紧相扣的，断上几天都很难承受。这也是开发商资金容易出现漏洞的原因所在。

　　北京泰福恒投资发展公司副总经理刘新虎表示，目前出现资金困难的开发商多半有两种。一种是企业规模虽大，但扩张太快，再生产资金不足；另一种是小型企业，由于贷款批不下来，资金滚动不畅。如果按照资金运转来说，刘新虎的分析也可以理解为，扩大再循环和单循环的不同困难。

　　与机构投资者不同的是，杨少峰和他的温州朋友更倾向于选择介入最后两个环节，即项目建设基本完毕和即将进入销售的环节。借款总额小，且时间短，不超过半年，风险也比较小。实际上，这是一种救急不救穷的方式。私人放贷通常会要求开发商用住房作为抵押，道理比较简单，“一旦出现问题，我们至少可以拿到已经完工的房子。”杨少峰说。当然，前提是贷方了解该项目，防止出现多重抵押的情况。

　　由于开发商资金来源和抵押的混乱，民间私人投资者往往小心翼翼。而杨少峰这样既了解项目情况又熟悉投资者的经纪公司就成了便利的桥梁。

　　杨少峰合计着把借贷业务扩大，一个主要的方式是与温州、福建一带的民营企业财团合作，“他们可以动用的资金量大，可以运作更多方式的借贷。”眼下，杨少峰正在评估5个项目。这些项目多半都是刚刚获得土地，缺乏前期运作资金，以股权投资的方式更为合适。不过，他承认，在目前的市场环境下放贷需要万分谨慎，每一个项目都要仔细琢磨，杨少峰说：“我已经想好了，北京五环以外的项目绝对不做，风险太大了。”

　　来源：经济观察报网