地产严冬比预想更漫长

　　贺军

　　国内房地产市场正在经历寒冬。这场酷寒的要害并不是购房者的观望心态，也不是房价变化和成交量萎缩，而是紧缩的货币政策导致的行业资金短缺。房地产市场上的资金“流动性”正在被快速吸干，资金链已成为套在部分开发商脖子上的“绞索”。

　　已走入尾声的年报披露，令人触目惊心，多家房地产巨头的每股经营现金流出现了巨额负数：保利地产-7.65元、招商地产-4.74元、金地集团-7.52元等。规模较小的二线地产公司也有类似情况，2007年度其经营活动产生的平均现金流为-1.8亿元，如外高桥、世贸股份、万业企业、ST广厦、栖霞建设、福星股份等的土地储备都远超过了100万平方米，但就筹资活动产生的现金流一项看，大多企业的数值为负或者筹措资金未过亿元大关。

　　房地产市场不止开发商一个玩家，这个产业链涉及开发商、银行、地方政府、中央政府和消费者等多个环节。如果开发商倒闭，多方利益都会受损。现实的问题是，在股市充满“政府救市”的呼吁时，房地产市场是否也会遇到政策放松，迎来一场救市呢？目前国内房地产市场的严冬，会持续到什么时候？

　　有市场人士预期，当前的紧缩货币政策可能持续到二季度后会有所调整，随着政策放松、国际资金进入国内房地产市场，房地产业可能会迎来又一轮呼啸而上的势头。但从目前形势看，这种看法显得过于乐观，今年国内房地产市场的寒冬可能格外漫长。

　　国家发改委和国家统计局的数据显示，2008年一季度，全国70个大中城市房屋销售价格上涨11%，土地交易价格上涨16.5%。其中，新建住房销售价格同比上涨11.8%，涨幅比上季度高0.4个百分点。如果以房价这个关键指标变化来看，房地产市场依然保持了“旺市”的势头。房价同比上涨对房地产商和相关交易者可能是个利好信息，但对决策层和大众发出的信号则是房价在调控之下仍未下跌。

　　在许多房地产商融资途径严重萎缩、地方“土地财政”受损、银行房地产业务受限的情况下，一些银行在现实的业务压力下，已开始与各方合作进行曲线融通。但值得注意的是，监管层立刻对此发出警告，央行副行长刘士余近日在加强商业性房地产信贷管理专题会议上表示，房地产金融领域存在未经批准，擅自开办转按揭贷款和加按揭贷款业务的问题。在央行看来，转按揭和加按揭贷款业务极易放大住房信贷规模，而且信贷资金大多用于购买多套住房或进入股市，增加了银行潜在风险。刘士余强调，目前调控政策已经明确，要坚决取消转按揭、加按揭贷款。不得发放无指定用途、无真实交易的转按揭住房贷款，不得发放“假按揭”贷款。很显然，监管层对当前任何放松房地产市场信息的措施，都持高度警惕和严打态度。

　　在我们看来，当前政府部门对房地产市场的调控，已经不能从单纯的市场框架和市场逻辑来解释。国内一家著名房地产公司的董事长曾表示，现在国内对房地产的调控带有政治手段的意味。这种看法不无道理，国内房地产市场的问题现已成为影响很大一部分社会群体的社会问题，已经在向政治问题演变。遗憾的是，到了这个阶段，国内房地产市场还没有及时进行调整，因此政府采取政治手段来解决经济问题，就是符合政治逻辑的现实之举了。

　　只要房价不出现明显的下降，国内货币政策就会对房地产保持紧缩状态。判断政策的走向恐怕要看一个残酷的指标——有相当数量的房地产商在这场严冬中死掉。经济学家谢国忠曾断言 “中国可能一半的房地产开发商会破产”，这个比例估计得可能太高，但要达到的政策效果是类似的。因此，今年房地产市场的严冬，将比过去估计得更为寒冷，也更为漫长。

　　(作者为安邦咨询公司高级分析师)

　　来源：经济观察报网