安徽农房“革命”(4)

　　2007年，宣城市平均每宗乡镇集体土地房屋抵押的抵押额约为11万元。宣城房管局的统计显示，农村房屋抵押贷款额同比增长73.20%。由此表明，农村抵押融资的需求出现大幅增长。

　　2006年6月份，宣城房管局对宣州区向阳、古泉、溪口、狸桥等部分乡镇农村房屋登记情况进行了专题调查，调查发现贷款用途和结构为：种植业占10%、禽畜养殖业占15%、水产特产占9.88%、茶林特产占9.88%、农产品加工业占19.90%、农产品购销占19.53%、运输业占4.79%、服务业占4.92%，其他工业及服务业占6.13%。

　　上述调查认为，农村房屋登记不仅明晰了农民房屋产权，更重要的是通过房屋抵押贷款融资，支持了一大批特色产业、特色市场的兴起，促进了农业发展、农民增收。

　　董钦德告诉记者，如果集体土地房屋可以上市流转交易，意味着相关抵押贷款的第二还款来源可以变现，这有利于农信社的风险管理。

　　而现在的农村房屋交易管理制度，却使原本应成为担保融资最主要载体的房屋，受到交易范围的局限，其价值和可变现性难以实现，无法作为融资担保工具。

　　在近日的一次针对安徽农村金融的调研中，一位参与调研的人士发现，在安徽宁国，由于缺乏成熟的流转市场，农民房产的抵押没有银行愿意买账，农民融资受制于缺乏有效的抵押品。

　　令人担忧的是，房产抵押融资受限，为了满足资金需求，部分地方已经开始铤而走险。

　　上述参与调研的人士发现，在安徽宁国，已经出现未经监管部门审批的贷款公司，规模有3000万，贷款年利率为25%；“开业已有几个月，目前出现几笔贷款逾期；就怕政府管不住，搞成非法集资”。

　　业内专家认为，农房发证与交易制度的有效设立与顺利开展，在新农村建设中有着极其重要的地位和作用；除发挥融资渠道功能之外，还有利于充分保障广大农民财产权益。

　　而随着城市化进程，农民向城镇转移是必然趋势，农村房屋限于在农村集体组织内部转让，农村房屋必将供大于求，其价值不仅不能升值，反而趋向贬值；而转移到城镇的农民，其农村房屋却又失去效用闲置，造成资产的更大损失。

　　记者在采访中听到有基层房管人士呼吁：“从亿万农民根本利益出发，从促进新农村建设出发，应尽快取消农村房屋买卖限制，使农村房屋自由买卖合法化。”

　　对此，业内专家还建议，农房登记与交易制度创新，应遵循“有条件流转、渐进推进”的原则进行，弱化其对农民生活保障和农村稳定的负面影响。

　　在制度设计时，首先对在城镇有固定住所和稳定收入的农民，需要交易在农村闲置的房屋，方可实行房地产交易登记，依法严禁农村集体土地及宅基地转让、抵押。其次，循序渐进实施，先从乡镇街道附近、县乡公路两侧和完成了中心村规划的村庄进行突破，逐步扩大到全体村庄，以引导新农村建设。第三，为了防止农村房屋贱价出售，损害农民的利益，从房屋交易公平角度出发，建议地方政府制定农村房屋转让指导价格，逐步建立公平的农村房屋市场，保障农民权益。