苏宁环球启动南京东路楼王项目(3)

　　一般而言，商业项目都会提前一年左右开始招商。“鉴于163地块的特殊性，我们会考虑提前2年半到3年的周期开始招商。”韦泽铭说。虽然没有透露项目未来的招商定位，但韦泽铭告诉记者，“引进的商家不一定是最顶级的品牌，但一定是最适合的。”

　　◇记者手记

　　标杆效应全面考验苏宁

　　目前，作为上海顶级商圈的南京西路上，大型零售物业(不包括街铺)的首层租金已达到45元／平方米.／天，而顶级物业，如中信泰富、梅龙镇广场、恒隆广场等的首层商铺租金更高。而且，在经营状况良好的商场中，业主从商家营业额提成获取的收益会远高于固定租金。反观写字楼，在同样地段的南京西路上，被称为目前沪上“最顶级”的越洋广场，目前预租租金成交价也仅在14元／平方米／天左右。

　　所以，以苏宁163地块项目这样的成本，造顶级写字楼以稳定收租与市场现实不符；记者也不能想象163地块项目建成分割出售的零售商铺，因为它难以报出每平方米十几万元的平均天价；要实现合理的投资回报，163地块项目除了最大限度地建设、持有、挖掘零售物业的增值效应，并无它途。

　　“不过，商场经营者的付出亦相差巨大”。韦泽铭表示，不同于写字楼项目，大型零售项目的租金决定因素非常复杂，除了经营团队的声誉、吸引力以及相邻商家的档次和知名度等人为因素外，还包括项目所在的位置、体量、形态、外观、装潢、动线、平面布局、层高、轨道交通节点等。

　　还有，对大多数本地的房地产企业来说，持有、经营大型商业地产并能够“守住”——可能需要三年五年，也可能是七年八年，需要业主有耐心且不断地投入。“大部分国内开发商或者急于套现，或者对前期入驻商户的知名度及租金支付能力期望过高，所以，国内开发商在商业项目上成功的并不多见。”韦泽铭说。虽然他并未向记者透露苏宁为163地块项目设定的培育期究竟有多长，但无疑苏宁没有作出短期套现的计划，从这一点上来说，苏宁已经是本地开发商中的佼佼者。

　　拿下163地块之时，正是股市大热之际，不管出于今后圈钱、还是出于提升自身资产质量之需，苏宁当时急于打造“标杆”之举路人皆知。现在虽然时过境迁，但163地块却成了真正考验苏宁的“标杆”——面对一个在上海成本最高的商业项目，他是否拥有以几年时间“捂”热项目的心理准备？他是否拥有将开发、运营和管理角色集于一身的能力？