苏宁环球启动南京东路楼王项目(2)

　　天价拿地给坊间带来的是一声惊叹，给苏宁留下的却是一个难题。楼板价67000元／平方米，加上正常的建设成本，南京东路163地块项目每平方米产品成本接近10万元。按照商业项目一般的年回报率要求10%左右计算，该项目未来平均租金水平应达到10000元／平方米／年，也就是27元／平方米／天。这样的租金要求在上海对于任何一个商业项目来说，都不能不称之为一个巨大的挑战。

　　地产是副业

　　苏宁露出现实难题

　　根据戴德梁行2008年一季度的市场报告数据显示，今年一季度上海高档商圈的零售类物业的整体租金较2007年四季度上升2.5%，达到50.2元／平方米／天(有效面积租金)，按照商业项目60%有效率计算，上海像南京西路这样的“高档商圈”平均每平方米建筑面积租金已经30元／天；戴德梁行的报告同时显示，同期上海甲级写字楼平均租金报价达到8.98元／平方米／天，比上季度降低1%。而核心中央商务区甲级写字楼有效面积租金为12.2元／平方米／天，按照写字楼一般得房率70%左右计算，平均每平方米建筑面积的租金则为8.5元／天。很明显，南京东路163地块未来所造综合商业项目，要得到理想的租金收益率，只能扩大零售商业部分的面积，缩小写字楼部分面积。

　　但即使整个项目被建成100%的零售商业物业，期望中的27元／平方米／天的“合格”租金水平也只能刚刚符合目前的市场现状，然而，根据规划要求，163地块项目必须建有相当部分的写字楼物业。

　　而且，我们无法忽视这样一个现实——作为商业地产(第二主业)开发商，苏宁在规划、定位，建造、招商，后期经营、维护一个大型综合型商业物业方面，尚无任何成功的个案记录，而这样的记录关乎项目招租，特别是高价招租时大业主的号召力。

　　应对高难度

　　专家提出产品概念

　　根据黄浦区政府对南京东路(步行街东延伸段)的未来规划，其今后的定位是“大众高端”，从品牌来说是以国际二、三线品牌为主。显然区政府希望能将外滩和人民广场连成一片，形成中高端零售业的集聚效应。但南京东路这样的非顶级高端定位，对163地块项目而言，多少有一些影响。好在南京东路已经显示出档次大幅度“升级”的迹象——163地块对面，已经建成的宏伊广场、将建的恒基地产155地块项目以及基汇资本收购改建后正在高调招商的“353”广场(东海商都)，这些大型商场尽管在未来与“163项目”有直接的竞争关系，但“163项目”更需要它们共同带来的“高端人气”。

　　苏宁非常清楚163地块项目的地段优势和自己在经营方面的不足，所以苏宁在目前的项目规划启动阶段就已经聘请“五大行”之一的戴德梁行进行专业辅助。

　　负责南京东路163地块项目前期规划的戴德梁行商铺部董事韦泽铭向记者坦言，由于163地块拿地成本太高，要达到理想的租金回报率，难度的确相当大。

　　韦泽铭透露，目前该项目尚处于前期规划、定位阶段，预计将于2012年前后正式建成面世。为了拉高平均租金水平，未来项目总体量的80%左右将用作零售商业面积，20%左右将用于写字楼。由于地块面积有限，因此项目只能尽量向上、向下的空间拓展，加上地铁上盖这一特性，对项目规划和定位提出了更高要求。