开发商们如何组织资金偿还贷款

　　637亿借款

　　与资产负债率联动的是流动比率、速动比率。

　　在13家开发商中，11家的流动和速动指标都有所改善。比如金融街的流动比率就从1.42提高到1.61，万通地产从1.6上升到1.975，中华企业从1.57上升到1.94。

　　不过，万科的流动指标从2006年的2.19下降到2007年的1.96，万科对此的解释是分母项下的预收账款增加较快所致。其速动比率也从0.34下降到0.29，下降了0.05。招商地产同样如此。其流动比率从2006年的2下降到1.76，不过，其速动比率从0.34上升到0.36。

　　看似漂亮的还有现金流表。

　　13家开发商，报告期末现金以及现金等价物无一为负数。保利地产期末的现金以及现金等价物余额从2006年的9.2亿元猛增到46.25亿，增幅约5倍，金融街从1.9亿增加到2.28亿元，万科则从107亿增到170亿元，增幅约60%，万通地产从5.6亿增加到20亿元。

　　看似一片大好。但事实并非如此。

　　13家开发商，经营活动产生的现金流净额只有2家为正，11家为负，金融街的经营活动现金流净额从2006年的1.6亿元变为-8.13亿元，招商地产则从-16亿元扩大到-40亿元，北辰实业从上年的8.6亿元突变为-59亿元，金地集团2006年该数据为-15亿元，去年已是-63亿元，保利地产从-40亿元变为-94亿元。

　　筹资活动产生的现金流净额，成为美化期末现金以及现金流量的最大功臣。

　　从银行借款是开发商的主要筹资渠道，2007年，这种趋势更为明显。保利地产2006年从银行取得借款48亿元，2007年则借款102亿元，招商地产借款取得的现金则从36亿元增加到2007年的86亿元，万科从133亿元增加到186亿元，北辰实业从18亿元增加到53亿元。

　　中华企业在此指标上是13家开发商唯一的异数。就在其他开发商利用资产价格上涨的机会加紧从银行圈钱的时候，其2007年借款取得5.88亿元，偿还债务5.999亿元。

　　现金流量表显示，13家开发商2007年借款637.47亿元。从贷款余额看，简单加总，13家开发商的短期借款、一年内到期的非流动负债、长期借款余额达752亿元，其中短期借款和一年内到期的非流动负债287亿元。

　　开发商们如何组织资金偿还上述贷款？

　　寒冬已然开始。“要现金，不要利润”，快速回笼资金已经成为很多开发商的共识。据一家全国性中介机构有关人士介绍，根据他们的监测，在成都，万科某项目的降价幅从12%到15%不等。在这个直接或变相降价名单上的还有瑞安地产、保利地产等一长串大公司的名字。

　　坏消息不止一个。今年1月7日，国务院下发了《关于集约利用土地的通知》，要求各地在6月前上报闲置土地情况。对于闲置2年的将收回，闲置一年的加收20%的土地限制费。该通知肯定将使这些开发商开工面积大增，从而使得现金流支出增大；而另一方面，银行借款渠道收窄，两面挤压，开发商的现金流能支撑多久？

　　3100亿投资冲动

　　尽管如此，在增发降低资产负债率，并产生下降趋势的假象掩护下，这些开发商抛出在今后若干年、多达3100亿元的庞大投资计划。

　　比如，万科计划2008年4月开工的珠海珠宾项目计划投资16亿元，大连溪之谷则计划投资20亿元，昆山高尔夫项目计划投入10亿元，而类似上述项目的拟开发项目多达50个，计划投资总额约786.67亿元，这些拟开发项目主要是计划从2008年开工，竣工日期从2009年到2011年不等。

　　此外，万科还有大量在建项目，这些项目的投资总额约600亿元，不过，2008年基本为项目竣工期。以一个项目建设期为3年，平均投资额简单计算，万科2008年在在建项目上的投资大约为200亿元。

　　金融街在2007年的财务报告中则预测，2008年以北京为核心，积极参与北京金融街拓展建设，同时在全国重点城市，选择成熟区域的核心地段拓展新的商务综合体项目。全年计划实现主营业务收入约50亿元。计划开复工面积约220万平方米，实现竣工面积约40万平方米。

　　这需要庞大的开支与其匹配。金融街2008年全年“计划安排项目开发投资约160亿元，其中工程投资约60亿元，新项目拓展投资约100亿元”。

　　记者经过初步统计，这些公司的投资计划多达3700亿元，包括保利地产的842亿元、招商地产的502亿元、中华企业的60亿元、万通地产的59亿元、金地集团的约400亿元、北辰实业的83亿元。

　　对于此背后的逻辑，一位地产投行人士举例解释，一个开发商本来有5个亿的资金，融来5个亿，那么规模变为10个亿，以此做抵押向银行贷款7个亿，已足以让另外一个项目上马，从而快速做大规模。

　　上述市场人士认为，抛出投资计划不仅可以使自己做大，避免被兼并重组的命运，甚至可以借助外力兼并重组其他公司，成为市场整合的胜利者。

　　对于资金来源，金融街在报告中称，“2008年，公司上述支出资金主要来源于公司自有资金、现有房地产项目销售收入、物业租赁收入和银行借款。”