外商投资激增

　　外商投资激增

　　在过去的几年时间里，随着银行贷款收紧，房地产公司与境外投资者的关系变得日益密切。实际上，几乎每一个大型房地产开发企业战略伙伴名单中都能找到境外机构的名字。

　　今年年初，金地集团宣布与UBS(瑞银集团)展开多方面合作，包括在境外共同发起设立房地产投资合伙企业，该合作企业首期募集金额将在2亿美元至3亿美元之间等等，此前，金地已经和荷兰ING房地产基金有过合作。

　　国内最大的房地产公司万科与新加坡政府产业投资有限公司(GICRE)合作密切；上海复地集团的合作方包括北欧投资机构SEB、ING，世茂地产的投资方包括渣打银行等等。3月31日，保利地产总经理宋广菊出现在境外投资者聚集的房地产投资世界中国论坛上，公开表示要寻找战略合作伙伴。

　　虽然“限外”措施重重，但境外投资不减反增。上半年，房地产开发投资利用外资占房地产开发企业到位资金比重仅为1.8%，而房地产开发投资利用外资占国家实际利用外资比重则达到11.8%。这说明，外资进入中国主要流向于房地产等热门行业。

　　日本贸易振兴机构(JERO)4月7日汇总的一份报告指出，2007年外商对华直接投资再创历史新高，其中，制造业方面的投资因大型项目减少而稍有回落；而房产方面的投资则因北京奥运会和上海世博会在即而激增，达到2006年的两倍以上。

　　境外资本伺机而入

　　对于这些境外投资者来说，内地市场最近的调整已经被看作是一个“机会”。

　　荷兰ING房地产中国区总经理温德宝在接受记者采访时表示，目前随着信贷市场紧缩，加上国内政策规定土地不能闲置，多方面因素都使得本土开发商寻求额外的资金来源。对于ING来讲，这种情形将给公司“获得额外机会去加强巩固现有的关系网络”，公司将继续加深对市场的了解，以作出新的投资。

　　赛智全球投资基金高级投资经理郭伟表示，在过去的一段时间里，大量房地产公司主动向投资基金示好，但是，即使进行股权投资，也还是需要严格的选择，因为目前大部分房地产公司都面临着土地成本过高的情况。

　　国家统计局数据显示，2007年，全国新商品房的销售额为2.9万亿人民币，但从国土资源部公布的数据来看，1-11月份交纳的土地出让金就有9130亿元人民币，全年的数据应该超过1万亿元。一般出让金占地价款的三分之一，其他的三分之二是农民的补偿费和拆迁费。如此推算，去年开发商买地所花的资金超过了3万亿元，也就是说去年开发商买地的钱超过了全年的销售收入。

　　郭伟表示，在“面粉贵过面包”的情况下，即使外资公司在这一时间进行“输血”，在如此高成本的情况下，市场状况如果持续萎缩，很难保证未来所建成的房产能够变现。

　　业内人士指出，如果房地产市场能够在短期内恢复，那么开发商就可以渡过这个难关，如果不能，那么将很可能出现大规模的行业阵痛。经济学家谢国忠则表示，“中国可能一半的房地产开发商会破产。”

　　眼前利益是危险的信号

　　目前来看，国内开发商本身的预期依然向好。保利集团财务总监谭艳表示，房地产公司本身具有一定特殊性，比如销售回款必须在交房后才能入账，以至于可能出现部分时期净资产负债率相对较高的现象。对于一家房地产公司来说，单纯的资产负债率以及速动比率等并不能说明问题，反而公司可能在市场整合时获得扩张机会。

　　但是，一旦房地产市场的调整时期超出开发商预想，这种乐观常常会换来另一种结果。

　　据记者了解，房地产市场的宏观调控和开发商资金链的紧张正给私募基金的介入提供机会。投资研究机构ChinaVenture在4月7日披露的一份研究报告指出，今年第一季度，中国私募股权投资市场共披露案例27起，投资金额23.09亿美元，平均单笔投资金额为8551万美元。其中，房地产、物流业成为私募股权基金的重点投资领域。

　　以目前的境外资本来看，投资者的吸纳能力已经远远超出当年。3月26日，新加坡太平星集团宣布成立一个20亿美元的房地产投资基金，简单以倍数计算，这笔资金可以轻易买下14个顺驰。

　　2006年左右，百仕达、合生创展等地产上市公司的股东名单里，开始活跃TCI、老虎基金等境外对冲基金的名字，他们大肆收购香港上市公司股权，其中很大一部分投向了涉及内地的房地产市场。而到最近，有对冲基金开始直接投向开发领域。

　　领盛投资管理公司亚太区杰克·钱德(JackChandler)透露，除了一些长期投资基金之外，目前在亚洲房地产市场上已经出现了直接投资于房地产市场的对冲基金，“和我们不一样，这些投资者拥有高比例的融资杠杆，追求最大的投资回报，并会在获利后迅速退出。”钱德表示，对于地产市场来说，这或许可以看作一个警告。

　　已经有专家开始担忧地产公司的命运。中国房地产业协会朱中一表示，应该尽快想办法拓宽房地产开发商的融资渠道，包括尽快出台房地产信托基金等产品，以避免出现地产行业过于剧烈的震动。(东方早报)