遭遇大考 地产商命悬资金链

　　采访·撰文= 韩笑 摄影＝刘志坚

　　万科旗下的万科中粮假日风景在2008年2月公布购房优惠计划，现有房价折扣从九一折起，这个价格相当于每平方米优惠幅度可达1305元。如果万科在深圳和广州的降价可以理解为局部的战略调整，那么此后上海、成都楼盘的降价应该足以证明，新出台的从紧货币政策已开始对房地产行业产生巨大的“威力”了。

　　目前，居民消费价格指数(CPI)上涨压力越来越大。因此，稳定物价成了2008年经济工作最为重要的任务，而货币政策从紧也是稳定物价最平常的方式。可以说，2008年从紧的货币政策无论是量上的从紧还是价格上的从紧，对房地产市场影响都是巨大的。这给那些仍在囤地的开发商带来了巨大压力，不难让人感觉到持续多年的“争地战”衍变成“融资战”的局面已经悄然逼近。

　　货币紧缩 房地产业融资难度加大

　　房地产行业是资金密集型产业，金融市场支持的程度在很大程度上决定了房地产市场发展程度。曾经开发过北京珠江骏景、珠江绿洲两大商品房项目的广州珠江地产公司，今年刚刚得到中国建设银行北京朝阳支行的1.5亿元人民币贷款额度，用于房地产开发新项目的建设资金。据中国建设银行信贷部负责人介绍，珠江房地产公司在北京多数房地产开发项目的信贷都是来自于建设银行。虽然2008年从紧货币政策出台，在某种角度上抬高了房地产企业信贷的门槛，使得一些实力不够的房地产开发企业难以从容获得银行贷款。但是，对于长期合作、信誉良好的大型房地产企业，银行还是有所支持的。

　　中珠置业房地产公司策划总监苑学斌也有相同的观点：“据目前的经济形势，央行采取了紧缩银根的政策，以控制目前房地产投资过热的趋势。但是由于各家房地产企业的规模及资信程度不同，所以各商业银行的信贷发放也会向资信度良好的大型企业倾斜。对于企业拥有土地资源以及自有资金的比例低于35%要求的，银行的审查程度都提高很多，许多中小房地产企业在资金周转方面都出现了一定的困难。所以从依靠银行融资的角度上讲，中小房地产企业获得资金的难度加大了许多。”

　　2007年的前10个月是中国土地市场最疯狂的10个月，土地楼面价超越周边房价的情况比比皆是，许多开发商都卷入到疯狂圈地大潮中，几乎投入了所有资金来买地。专家人士认为，2008年银行信贷各商业银行对房地产行业的放贷量可能有20%的下调，大肆疯狂圈地的开发商正处于资金链吃紧的状态中。

　　北京四达房地产经济公司董事长杨少锋分析：“首先，经济平衡被破坏。作为一个国家，如果所有的资金都流入房地产，其他行业就会停滞发展。房地产投资回报越高，流入房地产行业的资金就越多；流入房地产的资金越多，房地产价格攀升就越快，投资回报就越高。相比之下，传统行业的投资回报差距就越大，资金从传统行业流入房地产的速度就越快。这才是所谓流动性过剩的根源！流动性过剩在中国绝对不是资金太多了，而是过多的资金流入某几个行业，比如说房地产、股市，而还有太多的行业则普遍面临资金瓶颈！其次是房地产的通货膨胀，房价所带来的人民币真实购买力贬值以及其他成本的上升导致通货膨胀。最后是高房价造成的社会矛盾。所以预测国家对房地产行业的调控政策还会维持2年时间。”

　　打折促销 资金回笼的一种手段

　　受宏观调控政策挤压，各地成交量年终时出现了萎缩，让房地产商感受到前所未有的销售压力。

　　随着房地产行业龙头大哥万科地产的再次大幅度打折，其他的一些房地产开发商也开始跟风打折销售。据了解，位于北京三元桥附近的“置地公寓”已经在原有的3万元每平方米的价格上，打出了八八折的“跳楼”折扣价。

　　相关数据表明，北京楼市日均成交套数已经连续5个月下降，2008年1季度，北京楼市整体成交量同比降幅达到三成。由于成交持续低迷，开发商相继打折销售，许多楼盘销售不畅，资金回笼缓慢。房地产的销售又需要一个很长的过程，所以资金短缺是一个长期的状态，难以填补开发商所面临的资金缺口。

　　越来越多的开发商在资金方面陷入窘境，一部分开发商不得不采用变卖项目、转让公司、打折促销等手法以求渡过难关。北京四达房地产经济公司董事长杨少锋认为，大多数地产企业现今出现资金紧张，打折销售的情况主要原因可能是没有对整个行业的政策和市场变化做好心理准备，对企业的发展规划、对市场的预估过好。

　　人民大学地产教授曲卫东分析，由于银根紧缩、股市低迷出现了资金周转的问题，很多房地产企业为了年前目标发展定位而作出改变。如果不停止开发的进度就只能选择降价销售，这是近期出现的一个普遍现象，周转来的资金都会用在土地储备上。房地产行业出现烂尾楼、收购、打折销售等现象都是由于企业资金链断裂造成的。