深圳楼市会否出现量价齐升

　　近期，深圳房地产市场悄然升温，无论是二级市场还是三级市场，都不断传来看房者增加、实际成交量回升的消息。究竟是什么原因导致深圳楼市成交增加，深圳楼价又会否因此出现变化，本报记者特意走访了多个楼盘，采访了各路专家，以期寻找答案为读者提供有益的参考。

　　价格下调吸引买盘

　　根据我市国土资源与房产管理局的统计数据显示，2月全市新房成交共781套，日均成交仅为27套，相对于1月份的日均成交73套又有较大的跌幅，也不到近年来任何一个月份日均成交量的一半。3月以来楼市销售开始温和放大，全市共成交一手房3457套。

　　随着一手房价的逐步回落，我市二手住宅的成交出现回暖态势，市场流动性悄然加快。有关数据显示，三级市场的成交量大幅回升，从3月7日破百后日成交量一直为三位数。3月17日至21日5天共成交二手楼819套，日成交率高达164套，其中21日创近期新高，达到218套。

　　记者了解到，在成交量大幅上升的光环下，价格的回调无疑是最重要的因素之一。其中，最受关注的是，近期我市新楼价格的小幅下探。国土资源与房产管理局统计数据表明，从3月10日至23日，我市新房成交均价为12262元／平方米，与1月份的14737元／平方米以及2月份的14543元／平方米相比，均有较大幅度的下降。而深圳中原物业顾问有限公司的最新数据显示，3月深圳一手房成交均价为12463元／平方米，已和去年3月份的12657元／平方米基本持平。记者比对过去12个月的成交数据发现，今年3月份的成交均价已是一年以来深圳房价的最低值。

　　值得注意的是，相关数据显示，3月份深圳成交的一手房中，龙岗区有1322套，宝安区有1556套，两区成交量占到总成交量的83％，其均价分别为10465元／平方米、11114元／平方米。宝安和龙岗两区的大量成交直接拉低了成交价。据了解，龙岗区部分开发商推出的特价单位已跌破7000元／平方米。

　　新房的低价入市，带来了二手房价的调整。记者在金地梅陇镇看到，该区三期新房以均价11500元／平方米开盘后，小区内的一期二手房迅速跟降，价格降到万元左右，最低价格为8000多元／平方米。一位中介人员告诉记者，宝安中心区的深业新岸线三期以12000元／平方米均价入市后，宝安中心区多个楼盘的二手价格都在调整，普遍下降了2000元／平方米。

　　关内二手房市场也同样得益关外降价新盘的热销而有所回暖。对此，中联地产市场部人员刘先生表示，关外新楼的热销给市场一种回暖的气势，影响了关内原本观望的购房者，令他们作出购买的决策，带动了关内二手楼市场成交量的回升。他同时表示，香蜜湖片区的豪宅和华侨城片区的高档住房，历经市场调整后，价格依然相对坚挺。

　　开发商促销见成效

　　不少业内人士分析认为，3月份市场得以回暖，很大一部分原因在于商家销售楼盘的直接降价。

　　2月底，深圳某知名开发商一楼盘第三期公开发售，其定价比去年销售的二期楼盘每平方米下降了近5000元，加上送全屋精装修，开发商的折让幅度实际上超过了30％，当天便吸引来2000多名客户现场选房，取得一日销售300套的业绩。这一案例让焦虑了半年的深圳开发商看到了希望。随后，万科、金地、中粮、华泰等开发商均向在售楼盘下调价格，下调的方式或是新一期产品调低发售价，或是旧的产品推出特惠单元。

　　记者同时了解到，近段时间，深圳各大楼盘纷纷以各种名目的优惠——降价、提高折扣、推出特价房、送装修等以吸引购房者。值得关注的是，福田区的在售项目虽然没有像关外楼盘那样直接的降价，但价格在1．4万元－1．8万元不等的特价单位却在不断推出。

　　对于3月份出现的开发商降价风潮，不少接受采访的业内人士表示，本月以及5月份仍将延续。他们认为，深圳楼价不会因近期成交增加而大幅反弹。对于开发商而言，新盘销售半年甚至更久时间市场持续冷淡的话，开发商尤其是小开发商的资金链会出现问题，3月份的降价风潮就是最好的例证，相信4月份开始开发商还将通过多种方式促销，以缓解资金困境。

　　关内楼价相对坚挺

　　在当前市况下，虽有不少新盘热销，但开发商的心态并不一致。经统计，宝安中心区、西乡片区新盘全年供应量仍然充足，由于对市场趋势把握不准，大多开发商将楼盘分期小数量推出，试探买家心态及反应，等待市场进一步走向加快作出调整。除了部分楼盘正积极以多种形式促销加快资金回笼外，也有部分开发商仍推迟销售或继续变相“捂盘”来应对。招商地产策划部李阳告诉记者，目前市场都在互相试探着“底线”，开发商的主动“破冰”举动，相信经过一段时间的整理，开发商与消费者都慢慢趋向理性，楼市才有望迎来回暖。

　　记者在采访中发现，关内价格依旧坚挺，这是众多在售关内新盘的一致“态度”。虽然各在售新盘也采取了一些打折、让利的活动，但多数为按揭98折、一次性付款99折这样的小幅让利，开盘售价依然保持在去年年末的水平，没有出现明显的降幅。甚至有位于景田片区莲花路旁的某项目，目前剩余单位比去年7月份开盘时每平方米售价还要高出一二千元的现象。

　　“土地资源稀缺是主因。”天地机构总经理李霖指出，因为关内可开发的用地几乎为零，所以许多开发商抱有“皇帝女儿不愁嫁”的心态，加上关内极其强劲的置业需求，要开发商在第一季度就降价销售，可能性非常小。李霖指出，现在关内置业几乎已经成为衡量深圳人经济实力与社会地位的标准，这部分的刚性需求相当可观。

　　而有开发商方面的消息称，今年在南山填海区的新盘依然会采取“高价策略”，普遍开盘售价都在3万元／平方米以上。“这种对关内价值预期的高位判断，也决定了关内价格‘破冰’，仍需时日”。世华地产市场研究部负责人认为，降不降价并非取决于区域，而是取决于泡沫成分的多少。他表示，前期受到投资客主力追捧的、有哄抬价格嫌疑的物业，现在不得不在价格上做出调整，以吸引自住客的入市。而同样也有一些物业，在二、三级市场都保持了其价格稳定性，这说明其价值是受到认可的。

　　专家观点

　　对深圳房价走势各路专家各执一词

　　均价会否跌破一万五成焦点

　　对于目前楼市的变化，社会各界都给予了高度的关注，但给出的定论也各有不同。

　　“现在依然有不少房子价格坚挺，尤其是部分关内二手楼，炒家咬价很紧。”置业者林先生告诉记者，他一直都在寻找房源，但对于关内的二手房价格难以承受，关外的房源又不放心。林先生坦言，近期关外房子跌得厉害，“有个朋友去年刚在龙华买了新房，现在不到几个月，首付都快要亏完了。目前各个片区情况不一样，不知道还会不会继续下跌。”

　　有意思的是，对于深圳楼价究竟是涨是跌，经济学家也一反理性思维特点，用打赌表明观点。学者徐滇庆继半年多前在深圳发表对深圳楼市的看涨观点后，近期又在深圳的一次沙龙上坚持他的判断。“深圳楼市即使现在下跌，也跌不到去年7月的价格水平。”支持他判断的，是通货膨胀压力。“我看待房地产是从金融角度出发的，中国现在的货币供给仍然太多”。而与之打赌的是深圳地产剑客“牛刀”。双方的“赌局”以深圳市国土房产局房价数据为准，赌局参照去年7月11日的新盘均价——每平方米15745元。

　　对于楼市的后市猜想，不少专家认为小涨仍有可能。他们指出，中国地产的刚性需求仍然存在，2008年地产进入调整是一件好事。今年深圳市场观望仍会持续数月，房价如果要反弹，最快也要等到今年下半年。

　　另一种观点则是下降已成定局。持这种意见的专家认为，对2008年的深圳房地产市场来说，已经不是争论拐点是否来临和房价是否下降的问题，而是市场各方有必要就房价下降的底线在哪里能形成一个基本的心理底线。房价不降到一个被市场普遍接受的价钱，深圳的楼市则很难回暖。就目前的市场形势看，深圳房价会先降再稳，有望回到2006年全年均价水平或者略高于这个均价，即1万－1．1万元／平方米。