房地产业为解资金困局各谋出路

　　□本报记者 王婷 周明

　　“当前我国的房地产企业应审时度势，把企业自身的发展目标和开发战略放在这个大环境中加以调整。既重视拓宽融资渠道，保护好资金链，又要重新评估企业运作过程中存在的风险，重新审视发展过程中的具体策略，对未来的预期要更为严谨务实。”中国房地产协会副会长兼秘书长朱中一日前在“2008中国房地产百强企业研究成果发布会”上，一语道破当前我国房地产业面临的融资困境以及企业的应对策略。

　　中国人民银行研究局副局长张涛还指出，解决住房保障还面临一些挑战。一是如何合理确定住房保障范围，既要覆盖低收入人群，又要根据财政状况，做好预算；其次，加强信息披露和资格审查，确保对象提供的资料真实；第三，如何选择各地区、各群体、各自特色的住房保障体系。

　　另外，中国土地经济学会秘书长周建春表示，2008年我国土地供给和需求之间的矛盾仍然很尖锐，从宏观调控的手段来看，在调控土地供应量这个方面，调整土地政策才是最关键的问题。

　　适应上市评估标准新变

　　房地产开发商资金来源以银行信贷为主。但去年出台的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》则使更多开发商寻求上市融资的途径，在经历一年沉寂之后，房地产企业上市大门再次打开。而房地产企业“左手圈钱，右手圈地”的局面是否会面临终结，证监会有关官员日前透露，中国证监会依然支持优质房地产企业通过IPO或借壳等方式上市，通过资本市场实现做大做强；但同时强调，对募集资金用于囤积土地、房源或用于购买开发用地等的IPO，将不予核准。

　　阳光100置业集团有限公司常务副总裁范小冲告诉记者，过去那些拿地多的房地产企业如今已不再吃香，“监管部门的考量标准正变得更关注企业的现金流状况、品牌建设和经营情况等。”范小冲表示，阳光公司在适当时候，也准备积极申请上市。

　　其他渠道开源节流

　　当然，登陆国内资本市场直接融资并非轻而易举。大部分开发商寻求另一种方式进行融资。

　　范小冲介绍，对于资本、土地，二三线城市很多开发商目前也很彷徨，资金链也很紧，阳光公司推出了一种“非控股直营连锁”的模式，一方面，帮助地方小型开发商提升管理水平；另一方面，只实投资本金30%-40%，就可以启动更大项目。目前，这种类似开发商合作建房的情况，在中粮地产和万科地产都有出现。而这正是开发商应对资金紧张想出来的一个折中的办法。

　　上海富阳物业咨询有限公司总经理王佳对记者介绍，在国家近年出台更严格“限外令”的情况下，目前，外资投向的热点已经逐步从北京、上海等一线城市向一些经济发展比较快的省会城市等二线城市拓展，外资对房地产的兴趣依然比较浓厚。

　　一些进驻中国的外资银行也推出了为国内房地产企业提供融资的产品，德意志银行中国区董事秦靖表示，德意志银行的产品在次贷里面受到比较小的影响，在前期房地产融资里有直接融资，包括债务、股本、直接投资、上市和后期融资。

　　2007年，不少房地产企业的收入都再翻了一倍，但今年情况急转直下，为开拓地产融资渠道，不少人又重新为建立国内房产信托基金(REITs)鼓与呼。有消息透露，有关REITs建立方案的报告目前很可能已上交到证监会审议，或许不久REITs将为房地产业再添一条融资通道。

　　房地产市场有三不平衡因素

　　张涛介绍，当前我国房地产市场有三大不平衡因素。一是商品房市场里存在着某些不平衡因素。主要体现在供求不平衡。供给方面还存在着结构性不平衡。第二个不平衡因素是商品房市场和公共保障住房之间存在着一些不平衡。第三个不平衡因素则是房屋买卖市场和租赁市场之间的不平衡。

　　而周建春则认为，从1997年到2007年经济增长和土地供应关系来看，保持8%左右的经济增长速度，即使在严格控制土地供应的基础上，每年也仍需新增将近600万亩的建设用地。

　　“在中央宏观政策总调整下，严格控制土地供应总量是固定控制资产投资的重要渠道。要通过严格执行土地利用总体规划；从宏观调控的手段来看，调控土地供应量中，调整土地政策才是最关键的问题。财税政策就是市场辅助手段，今年土地政策将变得更全面。”