王晨：奥运后中国经济不会掉下来

　　3月17日，由新浪房产和新浪财经主办的中国经济投资高峰论坛在北京中国大饭店举行，论坛主题为从紧货币政策下的股市与楼市。以下为戴德梁行投资策略发展顾问部的王晨的精彩观点：

　　王晨：大家好，首先我先自我介绍一下，我是投资策略发展顾问部的王晨，也是华北区的负责人，可能跟我们仲联的投资者不同的是，我们更多是服务于地产开发商和小型的心目，角度略有不同，他们看到的是大单的买卖，我们更多看到的是项目。我们之前做的项目很多是综合体的物业，不单单是零售型的商业，还有其他的，像写字楼、酒店式公寓、酒店、会展、工业地产，在我们的定义里是比较广义的商业地产，其实综合体物业的类型更多是沿袭了香港的发展方式，就是在城市最好的位置做综合体，其实现在整个中国各个城市都是在走这样的模式。所以用这种标准来看商业地产的话，可能就是李嘉诚当年的话，就是位置、位置还是位置，商业地产未来的投资回报能力取决于位置，如果一个新的投资方将它的项目放在新的开发区或者是农田改性质以后的地区，冒的风险就会更大一些，这是我对这个问题的答案。

　　谈到其他，高先生也谈到很多关于不同物业的08年看法，我谈起来比较简单一些，就是从住宅这边来看。一方面住宅市场本身来说大家关心的更多一些，从未来走势来看，现在出来的趋势就是价格不断地上涨，现在全国都是这样，北京、上海大城市更是这样，在这样的趋势或者前提下，作为住宅的使用者甚至是投资者，他在购买或者投资相关物业类型的时候，会感觉到他资本的能力会在逐渐地吃紧，在座的各位可能都有切身的感受，如果在北京投资这样物业的话，两年前一个均价是在8千元的项目到现在可能要到1万6以上，不管是北城、南城，四环内还是四环外，谈到今天的主题就是投资的高峰论坛。

　　也有一个有趣的比较，就是谈投资楼市和股市的区别，当以住宅为代表的楼市投资成本越来越高的时候，可能作为更多的散户型，我们关注的是散户、低端的投资者，可能他们投资的方向就不得不不像以前那样，就不得不离开楼市投资到股市甚至到其他的方向上，第二个我要看的是资本能力，第三要看投资的稳定性和风险因素，抛开其他，如果我没有那么多钱，我一百万作为散户在股市可以做很多事情，如果在北京到今天为止选择的余地已经不大了，不像三年前。

　　另外一个观点，就是现在整个城市的发展，我们抛开北京、上海大城市来看，投资者应该有更广的观点，就是应该关注其他的城市，现在大的投资者和小的投资者已经把视野放到了北京以外的三线、四线的城市，我们在中国北方、东北的城市，我们不仅仅在北京、天津这样来做项目了，已经拓展到青岛、沈阳、大连，甚至山东、河北等三、四线城市，有的城市可能没有去过，也没有听说过，可能从开发商视野的扩张，这里面有很多的例子就不说了。从小型的散户来看，比如说天津，今天我来了以后，看到有一个特别案例来谈，天津确实是一个不错的市场，我们公司在天津也早就设立了分公司，从天津的整个格局来看，不管是天津提出的新的中心还是未来的轨道半个小时就到，类似天津这样的城市还有很多，这也就是第二个趋势，如果投资者还考虑楼市这个投资方式的话，这也是一个考虑的点。

　　奥运对于整个中国的经济来说，就是所谓的奥运后会不会掉下来，我觉得影响应该不会太大，之前看过一些相关的数据，所有举办过奥运的城市，有这样一个有趣的现象，像韩国这样小的城市，其实它的GDP在奥运前和奥运后相差比较大，奥运后可能要下降50%左右。与之不同的是美国，奥运前和奥运后GDP一直都是稳步地增长。我想这里面有一个现象，就是作为大的国家，整个的经济拉动和刺激作用不仅仅是奥运会可以左右它的，就像我们的兴奋剂打给一个小鸡可能就死掉了，打给大象可能就是快走两步，中国就是一个大象，奥运的拉动可能会有，但是不是全部。实际上奥运的因素只占2个点，如果GDP是12%的增长均速，可能奥运后也就下降2个点。