地价回归前夜：土地财政洗牌

　　来源：中国经营报 作者：李乐

　　在市场承受力以及土地获取成本的双重压力下，“土地财政”已经不再是简单的牌局。对于地方政府而言，卖地挣钱不再那么容易，“刚性上涨”的地价终于显现出调整的可能。

　　风光难再

　　一边广受诟病，一边左右为难，这是地方政府“土地财政”的真实写照。在很多地方主管官员的记忆中，“大发土地财”的日子，似乎只在2006年前后。

　　“每次招投标开始之前，我们就忙得焦头烂额，一方面是手续繁杂，另一方面是定价困难。”宁波市国土房管局一位工作人员解释说，如果定价过低，很可能导致土地开发成本无法收回；如果定价过高，又担心土地会“流拍”。

　　全国政协委员、中央财经领导小组办公室副主任、中央农村工作领导小组办公室副主任陈锡文提醒记者，要特别关注地方财政收入中“非税收入”的总额，因为这其中相当一部分来自土地出让的收入和收益。他透露，在2003年至2005年，很多一线城市的“非税收入”中，土地出让金占1/3是“很正常的事”。

　　但这一切是老黄历了。

　　记者从北京、山东等地的国土系统了解到，尽管2007年的土地出让金总额仍处于上升状态，但所占“非税收入”的比例，已经从最高峰时的1/3，降低到了1/4甚至1/5左右。这种降幅说明，土地出让金收入快速增长的势头已经发生了改变。

　　前述宁波市国土房管局的工作人员还透露，除了占非税收入比例出现下降趋势外，“净收益”的部分也在下降。“前几年，每块土地的‘政府土地收益金’至少可以达到25%左右的水平，但去年就只有17%~18%了。”

　　他所说的“政府土地收益金”，是指最终出让价格刨除土地收购与整理费用后的差额部分，这正是地方政府“卖地冲动”最为看重的“利润”所在。

　　内外受压

　　变故首先出现在土地的“需求”一端。北京玺蒙房地产开发公司副总经理丁玉庆告诉记者，虽然银行从2003年开始就很少发放土地购置贷款了，“但一般的房地产商，很少用封闭方式运作资金，基本上都是拆东墙补西墙。滚动开发起来，前期的销售收入——实际就是按揭贷款，被后期拿来买地。”因此，2007年四季度的紧缩放贷，实际上影响到了2008年企业购置土地的资金实力。

　　正因为如此，丁玉庆所在的企业，虽然有意买地，但所能承受的价格底线已经一再放低。年初，公司曾看中一幅地，因价格问题未能得手。如果放在2006年前后，对这块地价格出价的上限是15亿元，而现在最高不能超出8亿元。这幅土地最终以“流标”告终，由此看来，承受能力下降的，决非玺蒙地产一家。

　　不过这也不是最糟糕的。更难的是，目前地方政府获取增量土地的成本提高了。全国政协委员徐增明告诉记者，政府可供出让的增量土地，一是由农用土地转化而来的新增建设用地，二是通过旧城改造即拆迁获得的土地，这两条路径的成本都越来越高了。“物权法实施后，拆迁成本高得离谱。在北京，甚至有20万元/平方米的天价补偿要求。”她说，无论对政府还是企业来说，土地开发整理的成本都提到了非常之高的高度，“政府又不能定高价，怕别人买不起。”

　　另一方面，陈锡文告诉记者，随着近两年征地补偿标准的提高，从农村获取新增建设用地的成本也不再低廉。

　　两者并行，地方政府能在土地上获得的“净收益”相比于2006年前，已经大为减少。

　　回归前奏

　　“尽管征地补偿标准有了大幅度提高，但相比于建设用地出让价格，中间的差距还是太大。”陈锡文向记者强调，征地制度改革十分复杂，但征地补偿标准继续提高仍然是最为清晰的路径和方向，甚至要建立一种随建设用地地价联动的征地补偿机制。显然，这样的机制会让地方政府从土地出让中获利的空间进一步压缩。丁玉庆认为，政府“卖地热情”的退却，是“地价回归”的一个前奏。

　　“在这种情况下，政府就更愿意搞小地块出让，而不是像以前一样一卖就是一大块。”来自中共界别的全国政协委员王树平说，他曾担任浙江省国土厅副厅长的职务，对个中奥妙颇为了解。

　　王树平的理由在于，当土地的获取和开发成本大幅度上升后，地方政府会希望通过出让“次数”增加来获得更多的利润。而且，地块面积小了，总价自然会低下来，这实际上成为了地价回调的一种可能。

　　“最终决定土地价格走势的还是预期。”国家土地副总督察甘藏春向记者强调。不过在王树平看来，那是宏观层面和长期规律，就短期而言，“中国的土地是国有的，政府的态度会在很大程度上左右地价的走势。”王树平认为，利益驱动之下的土地分块出让，或许将成为这一次土地价格调整的最大诱因。