北京政策性租赁房：知易行难

　　文川

　　 北京市建委主任隋振江3月3日在北京城市服务管理广播“市民对话一把手”节目中透露，政策性租赁房将在年内启动。

　　 记者日前从北京市建委获悉，去年6月份开始，由北京市建委牵头，联合市国土资源局、市财政局、市地税局、北京住房公积金管理中心和银行等单位，组成专题小组研究北京市的政策性住房租赁问题，目前已提出相关建议。

　　 “该项课题就是要研究解决‘夹心层’的住房问题。”北京市建委一位内部人士透露。

　　 俗称“夹心层”的人群包括两类：第一类人不够资格享受廉租房又买不起经济适用住房；第二类是不够资格购买经济适用住房又买不起商品房。而这两类“夹心层”人群均未纳入到低收入家庭的住房供应体系中。

　　 目前，北京市领取最低生活保障金的家庭人均月收入为580元，购买经济适用房的家庭年收入不得高于6万元。

　　 面向两类人群的两种模式

　　 参与这次政策性租赁房研究的专家组提出，建立和培育政策性住房租赁市场，应遵行政府组织、金融支持、机构实施、对象限制的原则。

　　 政策性租赁房体系将贯彻“宽进严出”的设计思想。覆盖的受保障人群将完全打破户籍的限制，采用轮候机制，这是“宽进”。而“严出”，则是指一旦承租人在本市发生购买房产的行为，立即强迫退出。

　　 具体实施起来，则要通过市场运作建立两个层面的政策性住房租赁市场：第一个层面是政策性租赁住房，主要面向第一类“夹心层”人群，以非营利机构为实施主体，土地供应参考经济适用房的方式或者在经济适用房项目中配建；第二个层面是准市场型租赁住房，主要面向的是第二类“夹心层”人群，以各种性质的企业为实施主体，土地供应参照“两限房”方式或者在“两限房”项目中配建。

　　 第一种狭义的政策性租赁住房，主要由政府直接或间接采取干预行为，为具有经济适用房购买资格但仍没有购买到经济适用房的人群提供政策性租赁住房，而以非营利组织作为载体。以住宅合作社为例，职能包括筹集合作建房资金，实施住宅建设和管理，以成本价向社会提供房源等。

　　 在这种模式中，政策性租赁房的建设和日常管理这两个主体角色由非营利性机构担任。而该非营利机构没有启动资金和土地，土地靠政府提供划拨用地，启动资金和建设资金靠长期贷款或其他融资渠道获得，所投入的各种建设资金在建成后的租金中逐年回收。

　　 第二类准市场型租赁住房的运作模式，则以市场运作为主，引入项目公司，金融机构和住房公积金提供金融支持，担保中心为项目提供担保，政府实施有效监督指导。在项目确认、招标、建设和运营各个阶段，由政府部门和项目公司相互协调、共同决策。“原则上要挑选综合实力强又具有社会责任感的开发企业，但投资方的市场准入资格到底如何界定，是推行该模式的第一个难题。”上述专家说。

　　 而不管是非营利性机构还是市场化的投资方，最重要的是通过制度设计，压缩其利用优惠政策进行市场寻租的空间。

　　 市场化难题

　　 市场化运作，引入金融机构和开发企业等市场主体，是北京这套政策性租赁房设计方案最引人注意的地方，但实行起来则困难重重。

　　 该方案突破了户籍限制，对申请的承租人基本不审核，也因此，财政部门无法提供财政补贴。事实上，北京的流动人口每年高达400多万，要对其中一部分人群提供政策性租赁房的财政补贴，恐非易事。

　　 “市场化”运作的要求是，投资主体主要依靠后续租金收回投资。“在房价高租金低的现实情况下，租赁住房的市场风险非常大，收益率也低很多。”央行一位不愿透露姓名的内部人士一针见血地指出，“租金收入偿还不了贷款怎么办？”此外，每年还有高额的住房维修、管理等后续投入。

　　 房源是另一个不容回避的问题。

　　 根据课题组的意见，在政策性租赁住房的房源取得，可采用收购存量住房或者新建住房。新建政策性住房有两种方式：单独建设；在经济适用住房、“两限房”或者新建普通商品房中，按照一定比例配建。

　　 但北京目前的情况是，二手房房价与一手房呈同步快速增长态势，城区二手房价格也早已突破1万元/平方米，所以以收购存量住房的方式来为政策性租赁房提供房源，很难持续。

　　 收购很难，建设也不易。北京市建委主任隋振江承认，今年800万平方米保障型住房的土地，目前尚未全部落实。而业内专家评论说，寻找北京城区可供单独建设或配建政策性租赁房的土地，可能更为困难。