2008年上海住房建设紧守供求底线

　　田新杰

　　 3月3日，建设部发出《关于做好住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的指导意见》，再次督促各地政府及时上报未来住房建设计划。建设部的用意很明确，把督促各地相关建设规划的制定实施，作为完善住房供应政策和调整住房供应结构、推进住房保障体系建设的重要手段。

　　 与往年形成鲜明对比的是，春节刚过，上海市房地局就早早地公布了《2008年上海市住房建设计划》（以下简称“《计划》”），而往年往往要在4、5月份。同时公布的还有《上海市解决城市低收入家庭住房困难发展规划（2008－2012年）》。

　　 作为今年上海住房建设的纲领性文件，《计划》可以说定下了2008年上海住房市场建设的基本框架，在很大程度上会影响今年楼市的走势。本报记者发现，这份“提早”公布的《计划》，再次沿袭了前几年上海住宅用地供应“稳中偏紧”的基调。

　　 2008年供求关系继续从紧

　　 《计划》披露，在建设总量和结构方面，2008年上海市住房建设施工面积6950万平方米。其中，2007年结转的住房建设施工面积4950万平方米；当年新开工住房面积约2000万平方米。

　　 在供应总量和结构方面，上海市2008年竣工住房面积（含配套商品房）约2500万平方米，在建及新开工住房（含配套商品房）建设项目中预计可达到预售标准的面积约2000万平方米。

　　 上海统计局数据显示，上海市2007年住宅竣工面积2752.45万平方米，住宅销售面积为3279.17万平方米，竣工/销售比为1∶1.19，供需之间的失衡从根本上导致了商品房价格大幅上扬。

　　 富阳（中国）分析师指出，与2007年成交量相比，再考虑到2007年由于存量房也被火热的市场消化了很大一部分，2008年2500万平方米的计划竣工面积将相对偏紧，但若目前楼市成交低迷的行情持续，或许基本可以达到供求平衡。

　　 《计划》同时披露了今年上海的土地供应计划，2008年住宅用地供应800-1000公顷，其中经济适用住房和廉租住房用地不低于20%。

　　 此外，2008年上海市各区县新开工和竣工住房面积也体现了区域平衡的特点，而在2007年，市区多个城区曾一度出现住宅房源枯竭的情况，成为价格上涨的直接原因。今年，浦东、黄浦、卢湾、徐汇等10个中心城区，住宅新开工和竣工面积分别占全市住房开工、竣工面积的30%左右；宝山、闵行、嘉定等近郊区，住宅新开工面积和竣工面积分别占全市住房开、竣工面积的26%左右；南汇、松江、青浦等远郊区县，住宅新开工和竣工面积分别占全市住房开、竣工面积的44%左右。

　　 据了解，2008年上海市住房建设布局将体现“总量控制、区域平衡、项目落地”的总体要求。

　　 记者查阅上海历年土地供应计划，2008年800－1000公顷的供应量并不宽裕，尤其是在此前2005年等年份宅地供应出现枯竭的背景下：2007年上海市经营性土地供应计划指标为2000公顷，其中住宅用地1100公顷；2006年，全市经营性土地供应计划指标更是高达2500公顷。

　　 调控思路调整

　　 富阳（中国）最新研究报告指出，从一系列政策来看，政府对于房地产市场的调控已从全局性调控转向保障先行的思路。

　　 “今年之所以早早就公布了详细的全年住房建设规划包括土地供应计划，与业已确定的上海市住房保障发展规划密切相关，整个住房建设计划处处体现了优先保证上海新一轮住房保障计划实施的思维。”据一位接近上海市政府政策决策层的知情人士透露。

　　 据记者了解，往年上海市当年的住房建设规划及土地供应计划往往还要往后再过几个月才会公布，以往公布的相关信息也并没有今年如此详细全面。

　　 “这些细节某种程度上透露了有关部门的思路有所调整。”一位业内人士如是说。

　　 据了解，《计划》中上海市2008年住房建设将体现“坚持与市民多层次的住房消费需求相适应”原则，进一步完善住房供应政策，优化供应结构，加大中低价位、中小套型普通商品住房供应；积极推进住房保障体系建设，重点加快经济适用住房和廉租住房建设，不断适应市民梯度消费、逐步改善的住房需求。

　　 上海市2008年住房建设将以集中建设的经济适用住房和廉租住房项目为重点，加快落实住宅建设项目，确保住房建设计划顺利实施。同时积极扩大中低价位、中小套型普通商品住房的新开工住房数量，其中，新建、配建经济适用住房和廉租住房400万平方米，优化住宅结构。