25亿资产注入关联公司 广州高德置地暗度陈仓

　　苏丝

　　 距离亚运会开幕还有900多天，广州CBD珠江新城正逢热火朝天的建设高峰。而这个6平方多公里的地产舞台，不时演绎着开发企业的重组、并购以及解散的故事。

　　 位于广州市中轴线中心段、珠江新城F区的高德商业中心开工已近一年。记者现场所见，整个项目处于地基阶段。但由于规划有酒店、写字楼、商务公寓等，多家知名中介代理公司正热衷于与开发商——广州市高德置地集团有限公司（简称高德置地）联系业务。

　　 近日有媒体披露，广东置地投资有限公司将宣布以25亿元人民币（合3.5亿美元）收购珠江新城一幅地块，开发建设广州金融中心，该项目由写字楼、商铺、酒店式公寓和一座五星级酒店组成，总面积24.4万平方米。该公司于去年8月在伦敦“另项投资市场”(AIM)上市。

　　 记者经过多方调查，广东置地投资有限公司乃广州一家注册资金为1500万元的小型投资与房地产公司，并非此次交易买家。主角应为香港的一家投资公司，而这家公司极有可能为高德置地在境外的上市壳公司（简称高德置地关联公司）。记者并进一步证实此次卖家为高德置地。高德置地此次自买自卖，似为内部资产重组的前奏。以美居中心家具购物广场商业租赁起家的高德置地，目前全部项目均为商业地产，其在珠江新城城市商务办公区域拥有5幅以上地块，保守估计有10万平方米左右土地储备。

　　 自买自卖暗度陈仓

　　 高德置地前身是广州市明和高盛投资有限公司（简称明和高盛），公司总部前台墙上至今仍挂着高盛集团的牌子。明和高盛于2003年登记注册，注册资本金为1000万元，2006年注册资本变更为3000万元，更于同年下半年将公司更名为高德置地，由明和高盛和旗下包括广州市明和实业有限公司、广州市高盛创世文化传播有限公司、广州市高盛物业发展有限公司在内三家子公司组建而成高盛集团（非美国高盛）。几年来，一直站在高盛置地前台的只有董事长苏萌一人，其低调程度与合生创展（0754.HK）掌舵人朱孟依不相上下，可谓“媒体绝缘体”。

　　 高德置地“出售”的地块究竟位处何方？高德置地方面尚未有明确信息公布。据记者掌握的资料可见，该公司在珠江新城F区有四幅地，而其中F2-4占地2.513万平方米，按照容积率11计算，总建筑面积大约28万平方米，最为接近上述披露信息的地块特征。而高盛置地在珠江新城其他区的土地储备不得而知。

　　 高德置地官方网站信息披露：高德置地广场（高德商业中心）包括珠江新城F1-4、F1-5及F2-3、F2-4四个地块，总占地5.7万平方米，是目前珠江新城较大规模的完整地块。位于珠江新城花城大道与珠江新城城市中轴线交叉点，富力富豪大酒店北面，市政规模中的双子塔南端，与大酒店和双子塔隔路而立。

　　 很明显，这就是在建的高德商业中心所在地块其中一部分。根据施工标牌的信息显示：高德商业中心工程包括两栋分别高22层和20层的塔楼，用地性质为商业、办公楼。

　　 而高德置地将在建的项目地块切分出让，意欲何为？恐怕最符合商业逻辑的猜想就是：高德置地会逐步将整个项目注入关联上市公司。

　　 高德置地关联公司于去年在香港聘请专业公司为其完成伦敦上市操作，是高德置地最为明显的一个重组信号。此外，高德置地两年前就开始启动珠江新城总建筑面积约10万平方米的G3-3地块的建设招标，近期聘请了全球知名顾问咨询公司——DTZ戴德梁行做品牌顾问。

　　 商业地产市值百亿？

　　 自上世纪90年代中珠江新城建设伊始，明和高盛就已投资建设了位于体育西路的高盛大厦，并在珠江新城与多个城中村洽谈下多幅土地合作合同。明和高盛最初打造的是美居中心A、B、C、D、E座，除E座是承租某大型超市之外，其余均为城中村宅基地“临建—租赁”合作模式。

　　 该公司后期的美居中心花花世界建材馆，尽管位于东圃广东奥林匹克中心南侧，但其在珠江新城几个分馆累积的品牌效应为之带来不少老客户。此前，有消息透露高德置地将收购美居中心A-D馆用地，并转作办公商务用地。但未经高德置地方面证实。

　　 目前高德置地有高盛大厦、美居中心、花花世界以及在建的高德置地广场（高德商业中心）。其中高盛大厦总建筑面积约8.3万平方米，美居中心A-E馆经营面积达12万平方米，花花世界总建面27.7万平方米。这大约50万平方米总建面加上土地储备大约60万平方米总建面，按照高德置地刚成交的地块收益标准推算，该公司至少有过百亿人民币资产。

　　 商业租赁是高德置地目前主营模式。据接近该公司的知情人士透露，最近该公司又在天河客运站附近圈下一块农村宅基地，沿用其一贯的模式做商业租赁。然而，去年子公司上市以及最近的资产注入，均表明高德置地在开发模式上的改变，即从临建商业租赁走向真正有产权的商业地产物业。

　　 在珠江新城有写字楼项目的某开发商对高德置地的资产重组表示质疑，他认为，珠江新城此前有多个项目都是开发商与农村集体宅基地合作，但只有使用权，没有土地产权证，根本无法进入市场评估体系，又何来公司资产一说？

　　 “这种模式（与村民合作，用宅基地做商业租赁）早期被很多开发商沿用，只不过高德置地做得比较系统、比较大。”某开发企业人士如此评述。显然高德置地较为系统地完成了商业租赁到商业用地性质的转变，“这在前几年政策执行不严厉的时候，可以通过走流程完成用地性质的改变以及取得土地产权证”。该人士说。