楠林水岸别墅频频低价拍卖

　　开盘4年多尚余23套可售 此次5套别墅每套底价估计仅170万元

　　别墅，近两年来一直因产品稀缺而在住宅市场上一枝独秀。然而，并不是所有的别墅项目都能够独占鳌头，紧挨沪青平公路、靠近大观园的楠林水岸别墅就难逃被低价拍卖的命运。日前，上海东方国际商品拍卖有限公司发布拍卖公告，将拍卖位于沪青平公路8499弄楠林水岸的5套别墅，每套别墅的拍卖底价估计仅在170万元左右。

　　商报记者 袁晨晨

　　难得地段尚佳

　　位于沪青平公路8499弄的别墅项目名为“楠林水岸怡苑”，坐落于青浦区西部的淀山湖旅游度假区，西面靠近青浦区的老牌别墅小区上海威尼斯花园，沿沪青平公路一路往西就可直达江浙地区，沿西侧的金商公路一直往北，到旅游风景区大观园的车程不过5分钟左右。楠林水岸坐落于沪青平公路的南侧，斜对东兴国际游艇俱乐部，并与淀山湖隔沪青平公路相望。由楠林水岸往东就是朱家角镇，淀山湖森林度假村、东方绿舟等度假景点都在沪青平公路两侧。

　　值得一提的是，楠林水岸地处沪青平高速公路金泽出口和西岑出口的中间，私家车出行十分方便，到虹桥机场车程不过半个钟头左右。这次，上海东方国际商品拍卖有限公司将在3月12日举行拍卖会，将位于沪青平公路8499弄的楠林水岸4号、11号、15号、21号、27号等5套别墅拍卖，其中，前面4套别墅的建筑面积均为292.71平方米，地下建筑面积109.53平方米；而27号别墅并无地下室，建筑面积为196.89平方米。当前，楠林水岸这5套别墅的具体拍卖底价尚未最后确定，估计每套在170万元左右。

　　1月份拍卖出两套

　　事实上，这并不是东方国际第一次拍卖楠林水岸的别墅房源，今年1月29日，东方国际举行拍卖会，其中就包括了楠林水岸6号、7号和11号这3套别墅，建筑面积均为292.71平方米，地下建筑面积同为109.53。最终，6号和7号别墅双双以170万元的总价成交，按照292.71平方米的地上建筑面积赖计算，每平方米均价不到6000元(5808元／平方米)。而11号别墅则以流拍告终。

　　显而易见，这次楠林水岸5套别墅每套170万元的参考价是参照上一次的落槌价而来。东方国际的朱小姐告诉记者，楠林水岸的别墅是由法院委托拍卖的，由于在1月中已经成功拍卖了2套别墅，因此，这次法院再次拿出5套别墅委托拍卖行拍卖。

　　一年前曾推出20套拍卖

　　楠林水岸自2004年开盘以来，销售状况一直不太理想，开发商曾经以买房送车的噱头刺激购房者，但是并未改变销售颓势。2005年，楠林水岸传出将建成项目整体转让的消息，据当时的媒体报道，该项目由开发商上海力得置业有限公司转让给了上海楠坤置业有限公司。

　　有关公开资料显示，楠林水岸的开发商是上海楠坤置业有限公司，该项目占地面积23273平方米，土地使用权来源为“出让”，权利人是上海楠坤置业有限公司。另据网上房地产数据显示，楠林水岸于2004年一共推出了26套别墅，仅在当年10月和2006年4月分别售出了2套和4套别墅，具有讽刺意义的是，历经4年有余，“楠林水岸怡苑”当前仍显示“剩余23套可售，累计住宅合同均价为13567元／平方米”。

　　据记者了解，2006年底，上海壹信拍卖有限公司也曾发布拍卖公告，称受法院委托，定于当年11月30日公开拍卖沪青平公路8499弄楠林水岸别墅20套别墅，分别是5号、16-20号、22-26号、28-31号、33号、35-38号等，建筑总面积为5144.34平方米，先整体后分拆拍卖。上海东方国际拍卖有限公司近来负责拍卖的4号、6号、7号、11号、15号、21号、27号等别墅，显然并不在这20套别墅的范围之内。

　　◇记者手记

　　定位尴尬遭遇滞销

　　朱家角古镇闻名遐迩，周边配套建设在不断完善，“13567元／平方米的累计住宅合同均价”在周边别墅项目中并不为高，为何会遭遇被强制拍卖的难堪境地呢？

　　楠林水岸之前开发的别墅总价基本在200万元以内，面向中等收入的目标群体。虽然以独栋别墅为主，但主打的是面积在200、300平方米左右的经济型别墅，且开发时间相对较早，产品设计简单，客户定位尴尬地介于中产阶层的第一居所与富豪阶层的”度假别墅”之间。楠林水岸“孤零零”地矗立在沪青平公路之上，以致于销售长期停滞不前，开发商难以回笼资金，最终难逃被拍卖命运。