土地：2008宏观调控新“主角”

　　-王海坤

　　让土地重点参与宏观调控已成为事实。2008年，作为国家宏观调控的一个重要杠杆——土地已从过去的“配角”转化为“主角”之一。“土地参与宏观调控的这个思路已得到国务院高层首肯。”国土资源部现任部长徐绍史1月底在全国国土资源管理工作会议上证实了这一点。

　　2008年1月3日，国务院《关于促进节约集约用地的通知》(简称“国3号土地新政”)正式出台。被视为以往政策“集成版”的“国3号土地新政”与2007年出台的一系列土地政策明显不在一个重量级上，“越来越细化”、“已经涉及技术层面”、“提出了新规”是各方对于此次新政几乎一致的评价。

　　“这是一个重要政策”，中国指数研究院华东分院副院长陈晟在接受采访时表示。

　　更多的人士则认为这个《通知》直接指向近年来愈演愈烈的“囤地待沽”现象。此前，来自建设银行的一份研究报告显示，2001年初至2007年5月，房地产开发商累计购置土地面积21.62亿平方米，而实际仅开发完成12.96亿平方米，“囤地”数量近10亿平方米。而牵动中国老百姓神经的房价却在2007年出现“井喷”式狂涨，在一片遏制房价上扬的呼声中，房地产开发商的“囤地”行为被视为是罪魁祸首之一。

　　“决策层对开发商挟持大量土地又不开工的状况已经不能容忍。”一位多年关注土地政策的资深记者表示。“国3号土地新政”规定，要严格执行闲置土地处置政策。土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；不符合法定收回条件的，也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置、充分利用。土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨

　　土地价款的20%征收土地闲置费。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价……“与以往出台的政策相比，新政可以说已将原有的政策缺口堵死。”这位资深记者认为。

　　从这个视角看，“国3号土地新政”将在2008年对“囤地”现象产生重大影响。“2008年6月底前，各省、自治区、直辖市人民政府要将闲置土地清理处置情况向国务院做出专题报告。”新政的这项规定甚至可看作是打击“囤地”的“6月大限”。在“国3号土地新政”出台的一个月内，一些二三线城市新近拍卖的土地已经开始出现流标现象，开发商“吐”地降价、急卖地赚差价的也大有人在。

　　新政“挤压”闲置土地还会带来2008年房价的波动，尤其是一些“囤地”较为集中的二三线城市，被不少专业人士一致视为房价大幅度波动区域。

　　过去数年来一直快速推进的城镇化进程很可能会在2008年改变轨迹，新的格局将很快呈现出来。这几乎成为关注新政人士的共识。“今后除军事、社会保障性住房和特殊用地等可以继续以划拨方式取得土地外，对国家机关办公和交通、能源、水利等基础设施(产业)、城市基础设施以及各类社会事业用地要积极探索实行有偿使用，对其中的经营性用地先行实行有偿使用。其他建设用地应严格实行市场配置，有偿使用。”这是“国3号土地新政”最新明确的内容。对城市基础设施以及各类社会事业中经营性用地实行有偿使用已不再是设想。2008年，随着新政的严格执行，对城市规划的审批将更为严格，一些城市基建的用地要由地方政府埋单，城市扩张的冲动降温、步伐减缓将成定局。

　　与这个势头截然相反，一批城市的旧城改造将会增多。这是华远地产的当家人任志强对新政的看法。他的理由是，新政之后的2008年，土地部门对新增建设用地的管理将非常严格，由于旧城改造不涉及新增土地面积，不会涉及到耕地问题，所以操作相对容易。很多城市必然会另寻发展途径，在旧城改造方面加大力度。但是，任志强担心，旧城改造涉及的拆迁问题比较多，很可能将引发另一个新的市场问题。

　　“‘国3号土地新政’空降2008，还存有一些有待进一步推敲之处，这会让地方政府在政策执行上遭遇一些操作难题或找到一些政策漏洞。”不少专家对新政的贯彻执行颇有忧虑。诸如哪些闲置土地该“坚决无偿收回”或该“征收土地闲置费”、“征缴增值地价”等，“处于闲置、还是非闲置状态”怎么明确界定？这些新政中均没有十分明确，特别是对一些可能在时间上刚好处于处罚临界点上的个案影响会很大。“这些有可能会为权利寻租留下空间，如果是这样，必然会直接影响新政在本年度的执行效果。”一位专家如是说。

　　“要在坚持尊重农民意愿、保障农民权益的原则下，依法盘活利用农村集体建设用地。……对村民自愿腾退宅基地或符合宅基地申请条件购买空闲住宅的，当地政府可给予奖励或补助。”这也是“国3号土地新政”值得注意的一段文字，这段文字明确要求盘活农村建设用地。有学者称，这很可能会给“小产权房”的存在预留空间。看来，2007年下半年的焦点话题之一——“小产权房”，本年度还会展现出新的风景。

　　日前，国土资源部已将“严格土地调控和监管”作为2008年的各项工作之首。能否走出一条建设占地少、利用效率高的符合我国国情的土地利用新路子，是本年度对该系统提出的新的考量。