房市转熊迹象日趋明显

　　徐绍峰

　　房市转“熊”了吗？

　　不管你承认不承认，曾经让无数炒房客魂牵梦萦、让千家万户辗转难眠、让调控部门大伤脑筋的房市，可能已开始步入熊市。因为，越来越多的市场信号，正反复佐证着这一判断。

　　日前，万科发布公告称，去年公开增发的专项募集资金中，将有9.8456亿元暂时不会投入到房地产项目中。众所周知，房地产业是资金密集型行业，如果房地产形势非常乐观、利润很高、销售红火，以房地产开发经营为主业的万科绝不至于以影响公司业绩为代价，调整资金投放方向，放缓房地产开发进度。先前，王石的“房地产市场拐点论”曾在业内引起轩然大波，不少分析人士认为王石的“拐点论”不过是一家之言，何况其后他又发文承认“房地产市场仍处于长期向上趋势中”；即便万科元宵节在沪打折卖房，最近又在北京降价促销，但不少人仍不以为然，认为那不过是万科做秀罢了，因为万科打折销售的房子都是楼层、户型、朝向不好的尾房；但此次万科明确表示要放缓房地产开发进度，这种发生在房地产开发龙头企业身上的具有标杆意义的行为，不能不让人对房地产市场的未来产生疑虑。毕竟，万科不会为了证明自己的言行一致，而用企业决策开玩笑。放缓房地产开发进度，只能说明一点，这就是在万科看来，房地产形势已今非昔比，市场低迷已开始影响楼盘销售，这将逼迫开发商不得不放慢开发进度。事实上，2月15日至21日，上海商品住宅成交均价环比大幅下滑34.89%，为9767元/平方米，这是自去年4月以来，上海商品住宅成交均价10个月来首次跌破每平方米万元的大关。而最新调查显示，最近4个月来，广州6成楼盘房价下跌，最高跌幅达57%。如此跌幅不仅让很多开发商不寒而栗，也让他们不得不放缓开发节奏。

　　开发商放缓开发节奏，那么消费者对房市的信心究竟如何呢？日前公布的2月份新华财经信心指数调查结果显示，随着宏观调控趋势越来越明朗，消费者的未来一年房产买入信心值2月出现大跌，显示出消费者在房地产方面购买意愿下降，房地产市场买方整体信心不足。而今年2月以来，在北京推出的6个住宅项目共计689套住宅中，仅有84套住宅签约，签约率仅为12%，其中更有4个项目销售签约量为零。这其实也从另一个角度验证了房市转熊的判断。因为自去年下半年以来，主要大中城市的房市就开始出现一手房交易量下降、中介机构门庭冷落、开发商变相打折促销等在房市红火时从未出现的新景象，而投资者在房价高位振荡的市场面前，也开始出手谨慎，观望心态日益浓重。

　　不仅如此。今年2月初，上海银监局发布的《2007年度上海市房地产信贷运行报告》也显示，上海住房开发新增20亿元不良贷款。住房开发新增不良贷款的增加，从房贷角度佐证了房市趋势的转变。因为，在房市红火、房价一路高歌猛进的日子里，住房开发贷款一直是银行争夺的优质资产。彼时，因为房价飞涨，购房者排队抢购，开发商的楼盘销售速度快，回款及时，资金链条运转正常，所以开发商还贷从来没有成为问题。但上海住房开发新增不良贷款的出现，给人们敲响了警钟。房地产企业资金链的告急、房贷资产质量的下滑，恰恰说明了房地产市场的不景气，以至这种不景气已开始威胁到银行。

　　房市转熊迹象，还可以从房地产股的总体表现上寻找到踪迹。作为对房地产市场未来反应最为敏感的房地产股票，最早从去年8月初开始就见顶走熊，如中粮地产等；最晚的也于11月初见顶，如保利地产等。而且房地产板块见顶之后，总体走势是一浪低于一浪，且在反弹中的表现弱于大盘，显示出不仅普通投资者对这一板块不看好，机构也同样不看好。统计数据显示，截至2月28日，沪深两市共有209家上市公司披露年报。与去年三季度相比，共有139家公司股东户数呈现增加趋势，在139家股东户数增加的公司中，房地产业个股在去年四季度中股东户数增加最为迅速。这说明确有一些机构在悄悄撤离房地产等周期性行业。

　　一叶知秋。市场的冷暖从市场的细节中常常能有惊人的发现。不管是否是由于"两限房"的大量上市，冲击了原有商品房的价格体系；还是由于第二套住房政策(第二套房首付比例不低于40%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍)的出台，加重了购房者的观望心理，加大了炒房者的成本；抑或是控制信贷、控制土地扩张规模等宏观调控政策，深入地影响了房地产市场，总之，房市高位筑顶的信号已越来越明晰。当然，有人认为目前的房价下跌，不过是一些地方政府用经济适用房等低价房将商品房均价拉下来，以此制造调控政绩的数字游戏。因为，地段好的房价该涨的依然在涨，即使不涨，也看不出大跌迹象。即便如此，我们依然能强烈地感受到房市在打折潮中的筹码松动以及筑顶过程中的趋势转折，一轮真正的大调整或许正在人们的热烈争论中悄然来临。