保障房大规模入市前夕 地产商盘算三岔口

　　程志云 姜洪桥

　　向左转，向右转？中国的房地产商们正在给自己算一笔账，以便决定是否进入利润极低但却总量庞大的保障性住房领域。

　　在中国最高决策层力推保障性住房的政策导向下，开发商们的处境很微妙。

　　国家建设部最新公布的部分地方政府“2008年住房建设规划”显示，上海、北京、天津、内蒙古等省市建设保障性住房的面积，至少占到住房总建设面积的1/5，高的则达到1/3，远超出业界预期。

　　而继财政部出台 《规范廉租住房保障资金管理》，央行和银监会联手颁布的 《经济适用住房开发贷款管理办法》也于本月开始实施。

　　相比之下，商品房开发从前期的开发贷款到后期的个人住房按揭信贷，都在持续收紧。

　　政策的变化让地产商们忧心忡忡。如果中国住房保障体系能够在未来几年内顺利成型，大量的保障性住房将挤压商品房的市场份额和资金渠道。开发商到了要作出选择的时候。而一旦众多开发商选择进入保障性住房领域，中国地产商的暴利时代，也将宣告终结。

　　开发商困境

　　做了多年商品房开发的老林最近在研究保障性住房，因为他正在闹“钱荒”。

　　老林拥有一个毗邻城铁的住宅小区项目。两年前，他以很低的价格从别人手中买下了这块地，目前该项目四证已经办妥，就等银行贷款到位就可以开工。

　　“没想到，本来年初就可以发放的贷款一直拖到春节后都没能落实。银行的人告诉我，最近总行压缩信贷总量，贷款指标已经用光了，最早也要等到二季度了。”老林说。

　　老林在多家银行跑了个遍，好话说了一箩筐，但得到的结果都大同小异。面对紧绷的资金链，老林现在面临两种选择：要么找到更高利息的钱把项目做下去，要么就低价把项目卖掉。

　　就像2004年宏观调控时一样，老林开始寻找资金渡过难关。“相比前两次宏观调控，所幸的是现在市场上的资金依然充裕。”他说。

　　一位信托公司项目经理介绍，目前开发商融资主要有三个途径。最主要的是银行贷款，对于中小开发商，利率在大约12%左右。

　　而信托贷款要灵活一些，贷款审核比较快，有的两个星期从审核到私募就可以完成，利率在15%-20%之间，必须质押土地，抵押率50%以上。比较极端的情况下，也有找到一些江浙的高利贷去借钱的。利息通常在25%-30%左右，但除非是找到这个小圈子的关系否则很难借到钱。

　　尽管资金筹措有道，但与前两次宏观调控中借钱硬挺的情况不同，这次老林对于是否继续把项目做下去信心不足。

　　目前，除了开发贷款吃紧，银行的个人信贷也颇受影响。央行和银监会去年连续下发“第二套按揭”和“按户计算”两项个人房贷紧缩政策之后，不仅房贷利率提高很多，购买第二套以上住房的首付比例也大幅提高，很多原本可以买房的都放弃了。

　　老林说，他的项目周边据说还规划了经济适用房，他担心房子建好之后销售会成问题。

　　但是，现在出售项目显然也不是好时机。一家投资顾问公司总经理告诉本报，去年市场上是一块好地难求。现在情况恰好相反，很多小企业找上门来，想出售手中的项目和土地，但是买家很少。目前的主要买家还是国内大型开发商，但就连SOHO这样比较注重购买合适项目的公司，似乎也暂时不再购进项目了。

　　这位人士认为，目前那些项目还没有开始的小企业资金链会相当紧张。如果目前的情况持续到5月份，会有很多小企业垮掉。

　　新政组合拳

　　地产商们的悲观并非空穴来风。在“第二套按揭”新政和保障性住房预计大规模入市的双重压力下，目前市场观望气氛浓重，2007年底至今房价已经停止了疯涨，在高位徘徊。

　　一些开发商已开始降价卖房。本报了解到，例如金地名京，1月份开盘，报价每平方米1.7万元，原来的计划则是2万。而招商地产的公元1972楼盘，报价1.9万元，原来计划是每平方米2.5万元。

　　去年11月份，北京市建委发布的新楼盘预售信息显示，新开楼盘45个，均价14966元/平方米，比10月份新楼盘开盘均价下降358元。这是北京市房价半年来首次回落。

　　申银万国的一份报告指出，今年1月，京沪深三地房地产成交量持续萎缩，未见反弹迹象。其中北京当月一手房销售仅1.31万套，成交面积为151万平米，和上月相比下降2%和24%；当月二手房销售2658套，和上月相比下降32%。

　　而半年前，由于开发商抢购各地频现地王的现象也消失了。北京、南京、成都、福州等地均出现土地流拍。

　　2月19日，投资大师吉姆·罗杰斯在新加坡召开的IMAS投资会议上预计中国房地产市场将出现调整。他称，中国政府一直尽力抑制房地产市场的投机现象，而今年有些中国房地产投机客将会破产。

　　一位接近监管高层的人士告诉本报，目前仅是对房价疯涨的预期进行了有效阻击，下一步，监管者还将进一步完善住房保障体系，通过大规模建设限价房、经济适用房、廉租房等保障性住房，增加供给，进一步平抑房价。逐步实现令居者有其屋的状态。

　　日前，央行和银监会联手颁布《经济适用住房开发贷款管理办法》，根据该《办法》，经济适用房开发贷在基准利率基础上可下浮10%，贷款期限从原来的3年延长至5年。此外，贷款人除国有商业银行和住房储蓄银行外，还增加了股份制商业银行等其他银行业金融机构。

　　下一步，监管者还在酝酿就大规模棚户区改造等项目提供更多配套金融优惠政策。

　　日前，北京市建委公布“2008年住房建设计划”，规划新建住房2750平方米。其中新建廉租房50万平方米，经济适用房300万平米，限价房450万平米，保障性住房占比超过3成。

　　内蒙古自治区也计划建设800万平方米经济适用房，建设规模达到上年度住房建设总量的20%。

　　而深圳最近出台的 《深圳市保障住房发展规划》中提及，未来3年内保障性住房建设达到490万平米，保障性住房和商品房市场将呈现三七开的格局。

　　对此，一些开发商担心，伴随着低价格和低租金的保障性住房大规模供给，将会对现有商品房市场格局产生巨大的冲击。

　　厦门新景祥投资控股有限公司总裁秦刚告诉本报，厦门从2007年开始大力度推进保障性住房工作。去年推出了1万套保障性住房，占整个住房市场的比例很高。而厦门的商品房市场却非常困难。交易量下降很快。目前厦门绝大多数开发商都有压力。大家都在等待市场回暖。尤其是中小企业，资金非常困难。

　　走过暴利时代

　　目前，市场对于开发商的利润预期存在颇多争议。

　　有地产业分析师指出，目前保障性住房建设体系的扩张已经触及到一些地方政府和开发商的深层次利益，其兴建也需要两三年时间，此外，资金来源和政府积极性方面，也尚存疑问。

　　中信证券一位分析师认为，当前行业确实受到销售淡季的影响，但尚未达到价量齐跌大幅萎缩的悲观情形。

　　申银万国在一份调研报告中也认为，居民真实购买力实际上非常强大。成交量萎缩主要是由于短期观望情绪导致的；随着观望情绪逐渐消化，市场会逐步回暖。行业拐点并未到来。

　　但对于房地产商而言，更大的影响因素在于，各地大比例建设保障性住房的政策一旦得到落实，居民购房预期将完全转变，商品房销售将迎来寒冬。

　　老林并不是第一个对保障性住房产生兴趣的开发商。早在2005年10月，万科就曾重金征集“城市中低收入人群居住解决方案”。

　　但根据 《2007中国房地产百强企业研究报告》，2006年全国百强房地产企业净资产收益率均值为18.2%。万科为12.07%。而有研究表明，一些业绩优良的非上市房地产企业开发利润率高达50%，最高的超过90%。

　　但目前一些地方政府规定经济适用房开发的利润率不能超过3%。

　　阳光100置业集团常务副总裁范小冲告诉本报，最近鼓励开发经济适用房的政策的确引起了很多开发商的关注。“我们正在研究这个问题。万科好像也投入了很大的精力。”

　　范小冲说，参与保障性住房开发，对于开发商来说有很多好处。首先，这个市场受到的不是打压，而是鼓励。相信未来一段时间，政府还会陆续出台一系列的鼓励措施。其次，这个领域虽然利润不高，但总量很大，有广阔的市场。

　　不过，要想进入保障性住房开发领域，还需要仔细的考虑。因为保障房的开发与商品房开发有很大区别。它追求的是低成本和规模。而很多地产商擅长的是通过客户定位、设计来追求品牌价值，服务附加值。如果转入保障性住房开发。对企业的核心竞争力要求就要转向标准化生产和开发。

　　“我相信，未来的开发商会分化，一部分专门从事保障房开发，当然也会有跨领域的，既做保障房也做商品房。”他说。

　　老林最终通过一家信托公司拿到了所需要的贷款。但老林称，如果有好价钱，打算把所有的地都卖掉，不再从事房地产事业了。因为他认为，房地产行业已经走过了暴利年代。现在不仅是资金的问题，而是切实存在风险了。

　　来源：经济观察报网