谁该享受限价房

　　谁该享受限价房？

　　孙荣飞

　　2007年11月，温家宝总理和建设部汪光焘部长考察新加坡时提出了“经济适用房主要是面向中产阶层”的观点之后，中等收入群体的住房问题逐渐升温。

　　到2007年12月建设部正式受命研究政策保障中等收入群体住房。考虑到经济适用房的适用对象被2007年的《国发24号文》明确由中低收入家庭下调为低收入家庭，限价房成为建设部下决心解决中等收入群体住房困难的主要推广内容。

　　在提到2008年全国建设系统工作时，建设部副部长姜伟新提出，在着力解决低收入家庭住房困难的同时，要把帮助中等收入家庭解决住房问题作为一项重要任务，大胆探索。然而此前在全国各地次第推出限价商品房的过程中，已经出现了各种各样的问题，并集中在如何界定“中等收入”，以及到底需要多少限价房。

　　各地上演“限价”大戏

　　在继宁波、青岛、福州、广州、北京推出限价商品房之后，2008年更多省份和城市加入了开发限价房的阵营。

　　河南今年计划推出限价房；武汉开建90万平方米“双限房”；　烟台探索建限价房解决“夹心层”住房问题；南昌市年内将推出12宗835亩“限套型、限房价”的商品住房用地；天津2008年开工建设限价商品房150万平方米。西安更是2008年要推出400多万平方米的限价房。

　　而北京市在2007年推出12宗两限房，用地建筑面积约387万平方米(含配建廉租住房13.3万平方米)基础上，2008年更是进一步推出450万平方米限价房。

　　广州则是于近日公开发售首个限价房楼盘保利西子湾，该楼盘首批推出843套限价房，统一售价6500元/平方米。到2008年年底广州限价房将达到有效供给1.5万套。

　　2008年，限价房在全国呈燎原之势。

　　首创限价商品房政策的是宁波市。在连续3年房价领跑全国的形势下，2003年，为了平抑过高的房价涨幅，宁波市出台了限价商品房政策。随即在2004年2月，宁波推出5000余套限价商品房，面积在55平方米~95平方米之间，均价控制在3000元／平方米左右，按规定主要提供给未享受过实物分配且无自有住房的单身家庭、已到适婚年龄无自有住房的单身居民或所拥有的自有住房低于人均住房建筑面积18平方米的家庭。

　　紧跟宁波的是同为计划单列市的青岛。鉴于房价高涨而经济适用房投入的量不能满足市面上的需求，2004年8月，青岛市新的住房政策将原来过于宽泛的经济适用房供应范围一分为二，向低收入家庭供应经济适用房，向中等收入家庭供应普通商品房。

　　为了使普通商品房与商品房有严格区分，青岛市决定给普通商品房制定限价，同时购买普通商品房也要像购买经济适用房一样必须有购房许可证。普通商品房建设用地在出让时限定了价格，开发商的利润也被限定在8%以内，限价商品房的价格将被控制在周边商品住房平均价格以下水平，按楼层、朝向等因素，在上浮不超过10%的幅度内确定每套住房的销售价格，下浮不限，但平均销售价格不得高于限定的合同均价。2006年9月青岛市首批普通商品住房上市，公开销售1200余套限价房。

　　谁是中等收入？

　　建设部主管住房市场的副部长齐骥曾明确表示，限价商品房主要解决的是本地居民的困难问题，尤其是大中城市，这些城市房价近年上涨比较快。针对解决的是不符合经济适用房又买不起商品房的所谓“夹心层”的收入家庭。

　　根据近期出台的《广州市限价商品住宅销售管理办法(试行)》，广州规定购买限价房收入条件：个人申购的，本人税前年收入在10万元以下，以夫妻联名方式申购的，家庭税前年收入在20万元以下。

　　北京市新近所确定的“两限房”购买家庭条件为:北京户口的三口及以下家庭年收入在8.8万元及以下，家庭总资产净值不超过76万元，人均居住面积小于15平方米。

　　限价房适用对象除拥有当地户口的中等收入家庭外，北京市国土资源局局长安家盛则表示，在具体操作的时候，对符合首都产业结构的人才、北京市吸引的人才，包括为中央服务的人才，可临时调剂供应。同时，持绿卡的人员享受北京市民待遇，也可按照相关要求申请购买。

　　尽管广州和北京出台了具有标本意义的限价房具体管理销售政策，但自从建设部于2006年透露表示将推广限价房起，就一直遭到社会的争论。

　　中原地产华北区总经理李文杰对《第一财经日报》表示，首先划分中等收入阶层很困难，主要原因是居民每年的收入都有变化。目前在中国，个人的财产收入是不清楚的，也没有办法准确核实。这些都限制了住房保障政策在落实的过程中对收入群体的定量划分。

　　限价房供应对象的庞大，以及供应标准的宽泛，令合富辉煌集团董事长扶伟聪对限价房表示怀疑。“一味将保障对象往上扩展，那些不能买限价房，又买不起商品房的人怎么办？”扶伟聪说。

　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌分析认为，政府要保障的阶层应该是低收入家庭以及中低收入家庭，中等收入家庭的住房解决则应该划入市场供应。

　　为尽量使限价房实现初定目标而免受争议，北京对限价房设置了苛刻条件，令众多等待者空欢一场。北京规定，购买限价房就须退出原住房，购买家庭年收入上限11.6万元，限价房的再上市也将参照经济适用房设置了“取得产权5年内不得转让”的规定。5年后自由上市，价差部分的35%由政府拿回。

　　“条件苛刻得的确有点类似于经济适用房政策了。”北京建委一位人士对本报坦言。

　　总量难确定

　　限价房的房价确定涉及如何在不损害市场机制条件下保障供应对象利益，其数据测算背后实际是个利益平衡问题。

　　姜伟新最近表态，一些地运用市场机制和政府指导相结合的办法确定房屋出售价格，然后从土地出让开始完全市场化，建成以后根据地方实际情况以略低于市场价出售给中等收入的家庭。这个“略”的程度是多少，各个地方不一样，建设部也没有明确规定，建议大家积极探索。

　　广州限价房楼盘保利西子湾销售价格，约为同地区同质楼盘价格的70%，保利地产从中获利为开发同质商品房利润的一半。

　　而北京限价商品房销售价格比该地区同质普通商品房下浮10%到15%。福建省限价房价格将按周边商品房均价80%确定。青岛则是将限价房周边商品住房平均价格下浮比例调至21%。

　　从现有市场反馈来看，限价房的推出，对抑制房价上涨产生了比较大的正面影响。

　　当广州以6500元/平方米推出全国第一个限价房项目保利西子湾之际，1月下旬，离保利地产在广州西郊金沙洲板块开发的这个限价房项目不远处，一个叫“时代-糖果”的新盘几乎同时开售，并打出了“起价每平方米4880元”的口号。同样位于金沙洲的合生创展一个新楼盘也开出了每平方米5400元的起始售价。

　　根据计划，2008年广州限价房占全市商品住宅总预售的比例超过1/10。广州市市长张广宁近日分析认为，广州房价过快增长势头已明显放缓。而北京市建委主任隋振江最近也表示，北京房价涨幅趋缓。

　　不过，随着限价房投放市场，显现拉低周边房价效应同时，投放总量难题也突显出来。近期北京市在向国家有关部委汇报情况时，提出限价房总量确定的难题。总量的控制，少量的限价商品房推向市场，对市场没有太大影响，而大量的限价商品房出现则必将使得国有土地的出让价格遭到损失，因此如何协调其比例也将是一个很重要的问题。

　　姜伟新近日提醒，当前解决中等收入家庭住房问题的办法不能对未来住房市场化改革形成障碍。

　　对此，一位不愿透露姓名的专家对本报表示，限价房是房价涨幅偏高城市的应急之策。不能影响到房价大幅下跌，影响到房地产业对国民经济的重要推动作用。“考虑到限价房政策对合理市场机制的一些干扰，中等收入群体的住房问题长远来看不应该通过行政力量来解决，而应该是通过市场化手段比如土地供应、金融政策，使得房价合理回归，最终使得中等收入群体降低进入市场购买商品房成本。”该专家表示。