北京华普中心易主外资绕道限外令曲线买楼

　　王芳洁

　　尽管近日一则公告于伦敦证券交易所二板的消息并未引起国内投资者的太多注意，但该消息却决定了北京东二环一5A级高档综合体的命运，更牵涉到一家A股上市公司的利益。

　　伦敦证券交易所高增长市场(AIM)上市公司中华汇房地产(CCP)(下称“中华汇”)发布公告，公司已于2月初将其持有的Mountain Breeze (Barbados) SRL (下称“Mountain Breeze”)公司股权转让与第三方，而Mountain Breeze在中国内地的独资公司北京中天宏业房地产开发有限公司(下称“中天宏业”)则拥有华普中心的购买权。

　　该笔交易涉及金额达到了7.6亿元人民币，中华汇表示，该公司的赢利将达到3个亿，消息人士透露，该第三方系一家韩国公司。众所周知，目前华普中心系A股上市公司武昌鱼(600275.SH)的优质资产。

　　中华汇转卖华普中心权益

　　根据中华汇的公告，本次交易中，第三方对于华普大厦的估值为25亿元人民币，中华汇拥有的Mountain Breeze公司股权所对应权益被估值为7.6个亿。该笔金额的90%以现金方式结清，剩余10%被放入一个共管账户中，中天宏业获得了华普中心的所有权证书后，方转入中华汇账户。中天宏业获得华普大厦所有权的期限为10个月。

　　日前，《第一财经日报》与香港瑞安集团取得联系，瑞安方面亦确认了对于华普中心权益的出让。

　　参考华普中心的建筑面积12.4万平方米，第三方对于项目的估值达到了人民币20161元/平方米，在北京东二环这样的位置上，如此估值尚算公允。

　　中华汇的公告不仅传达出公司已将其在华普中心的权益转让，更传达出未来中天宏业将取得华普大厦的所有权。这个信息与之前公布的华普中心开发方案有一定的出入。

　　综合此前有关华普中心各类公开信息，华普中心由北京中地房地产公司(下称“北京中地”)开发，2006年，Mountain Breeze公司作为战略投资者被引入华普中心项目，通过其独资子公司中天宏业向该项目定向投资11.10亿元人民币。

　　Mountain Breeze公司由瑞安建业与摩根大通各持股50%，后来瑞安建业所持股份被转入中华汇公司。

　　据媒体报道，Mountain Breeze公司的投资资金分三期支付，在协议生效后，支付第一笔4.09亿元；根据华普中心大厦工程进度，支付不超过3.80亿元直接给华普中心大厦的工程承包商作第二笔；第三笔剩余款在取得北京市建设委员会的“竣工备案表”后支付。在中天宏业第一笔金额支付后的1年内，北京中地应将华普中心大厦销售款中不低于12.38亿元作为投资优先回报支付给中天宏业，最终北京中地应将华普中心大厦销售款中不低于17亿元作为投资优先回报支付给中天宏业，超过部分北京中地和中天宏业按80：20的比例进行分配。该合同已于2006年6月生效并开始履行。

　　结合中华汇的公告和媒体报道，当时可能被忽略掉的是中天宏业拥有对华普大厦的优先购买权，而这个购买权决定了今日第三方的投资。

　　外资曲线买楼

　　按照中华汇和第三方的协议，第三方已经间接拥有了中天宏业50%权益，而其目标则直指中天宏业未来拥有华普中心的所有权。如第三方继续收购摩根大通的股份，那么其将成为华普中心最终的主人。

　　如市场消息属实，华普中心未来的主人可能是一家韩国公司。如此变幻，仿佛和房地产市场严格的“限外令”相悖，但又让人无从指摘。

　　业内人士指出，境外的股权交易已经成为“绕道限外令，外资曲线买楼”的重要途径。由于Mountain Breeze公司本身就是一家境外公司，其对内地房产的权益转让，并不受内地政策监管。

　　在这笔交易中，除了得楼在望的第三方公司外，瑞安系中华汇公司更获利颇丰。根据公告信息，该公司对于华普中心的投资在4.6亿元以下，一年半的时间便获利3个亿，利润超过65%。

　　对于烂尾楼项目的投资、获利显然已经成为瑞安的运作体系之一，中华汇公司便是其集结了在内地各个烂尾楼项目，在伦敦上市的企业。香港上市的瑞安建业拥有中华汇40%的权益。

　　据瑞安方面介绍，出售Mountain Breeze公司股权后，中华汇在北京还拥有两个项目，分别是位于北京燕莎商业区内的圣元中心，项目由2幢办公大楼组成，其总建筑楼面面积为42400平方米；另一个项目是位于北京东北郊的优质住宅发展项目枫桥别墅，该项目由超过80幢3~4层高的欧式别墅组成。

　　武昌鱼还有多少利润？

　　在北京的项目中，很少有一个楼盘拥有像华普中心这样复杂的背景。除了赫赫有名的摩根大通外，伦敦证券交易所上市公司中华汇对其拥有权益，而上海证券交易所上市的武昌鱼也对其拥有权益。

　　实际上，武昌鱼与华普中心之间的关系更受到关注。因为对于武昌鱼转型房地产而言，华普中心的注入是非常关键的一笔，公司更因北京核心位置的华普中心，而被投资人冠以“奥运地产股”的概念。

　　事情要从华普集团对于武昌鱼的借壳说起。

　　2002年，前福布斯富豪翦英海控制的北京华普集团获得了约20%(股改后变为17%)的股权，成为第二大股东，继而又成为其第一大股东。华普集团所拥有的北京中地股权分两次被注入武昌鱼之中，最终武昌鱼拥有了北京中地97%的股权。北京中地即华普中心的开发商，从而华普中心亦成为武昌鱼的重要利润来源。

　　由于瑞安和摩根大通为北京中地的战略投资人，因此武昌鱼便被看作是一家拥有北京核心资源、国际资本背景的公司。北京中地与瑞安集团、摩根大通之间签订的苛刻合约被忽略了。

　　即便按照此前公布的合约，华普中心销售额中至少有17个亿将回报给中天宏业，以25个亿的估值计算，剩余的金额只有8个亿，按照8：2的利润分配方案，分给北京中地也只有6.4个亿，扣除各项成本，所剩不多。

　　而此次中华汇的出让更透露出中天宏业对于华普中心拥有购买权，这个购买价格很有可能不及25个亿，如此剩余给北京中地，也就是武昌鱼的可能更是寥寥无几。