房贷低端化 中国版次贷风波或正在累积

　　程志云

　　紧缩性房贷政策出台半年之后，对于房贷政策下一步走势的争论再次引起市场关注。

　　2月18日，上海银监局发布了《2007年度上海市房地产信贷运行报告》。根据该报告，因房价波动而带来的各种压力与风险已然凸显，而房价波动或将影响到银行一半左右的信贷资产安全。

　　而一位商业银行人士指出，长达半年多的过于严厉的房贷政策已经严重抑制了一些中高端客户利用银行信贷买房的需求。房贷客户结构的低端化、高额利息、经济减速和房价大幅波动的情况如果凑在一起的情况下，银行业就有可能会遭遇类似美国次贷危机的困境。

　　严控下的房贷市场

　　严格的房贷政策已经让银行的客户经理们怨声载道。

　　一位国有商业银行人士表示，行里目前对于贷款买房的客户审查非常严格，一方面是对于购买第二套以上住房客户的按揭贷款严格限制。基本上是首付立刻提高一成，利率也上浮10%。如果在资金比较紧张的时期，拥有多套住房的客户申请贷款就会被银行婉言拒绝。

　　一位股份制银行的信贷经理告诉记者，去年底，很多已经承诺住房按揭贷款的都放不出钱来。这些贷款一直等着，直到今年一季度的额度批下来之后才开始集中释放出来。

　　信贷紧张的情况下，银行房贷的利率实际上已经被拉高。

　　一位股份制银行北京某支行理财经理告诉记者，目前，第一套房贷客户利率下浮15%的优惠政策已经被暂停。

　　而那些高端客户房贷的成本则大幅上升。购买第三套以上住房的客户如果贷款，不仅首付比例会增加到五成，贷款利率也会提高至20%。“按照目前的政策执行，对于银行的中高端客户而言贷款已经越来越困难。”该人士称。

　　一位业内人士指出，房贷紧缩以来，由于房贷利率的上涨，银行的收益实际上是增加了。

　　一位信贷中介则告诉记者，对于人民银行和银监会的政策，商业银行也有一些对策。例如，帮助贷款客户增加家庭人口，从而将借款人的家庭人均住房面积降低到当地水平，这样这些贷款人按照规定同样能够享受到首套自住房贷政策。

　　另一方面，各家银行对于房贷的政策并不一致也给了不少想办法的空间。例如，正是由于利率的上涨，少数股份制银行网点为了抓住这部分利润，就会或多或少放松标准。一些小银行更是宁可放弃公司业务，也要为房贷客户开绿灯。

　　次贷危机中国版？

　　目前，监管者也意识到市场正在发生一些变化。

　　上海银监局在近日发布的《2007年度上海市房地产信贷运行报告》中明确指出，在房地产市场波动加剧及宏观调控加压的当下，因房价波动而带来的各种压力与风险已然凸显，而房价波动或将影响到银行一半左右的信贷资产安全。

　　对此，一位大型国有商业银行人士不以为然，他指出，银监会警示本身没有错，而且也在不断地对商业银行警示风险。但是，房贷的风险仍然是非常有限的。目前，几家大型国有商业银行房贷占整个个贷比例的80%左右，不良率依然在两个点以下，而且抵押率比较高，风险依然很小，并且，伴随着利率上涨，不仅能够覆盖房价短期波动带来的风险，而且可以为银行带来更多的收益。

　　而一位商业银行人士指出，宏观调控下，一些银行的房贷客户已经出现了低端化的趋势。在经济情况向好的情况下，这或许不成问题。更高的利率可以弥补信用不足的风险；但是如果国内经济出现拐点，房价出现大幅波动，利息又处于高位的情况下，房贷客户就有可能出现大规模违约。

　　实际上，近期国内各地房价均出现了不同程度的下跌。一些激进的业内人士则提出由于房贷的受限，房地产需求将进一步下降的预期。

　　而对于银行业而言，实际上，仅仅是个人按揭贷款出现萎缩都意味着总体需求不足，银行的开发贷款风险也会上升。

　　房价如果出现大幅下跌，利息又相对处于高位，购房者会因为房子的贬值而选择不再偿还贷款，而银行必须收回房屋并变卖。这又会导致房价的进一步下跌，引起一系列的连锁反应。

　　根据 《2007年度上海市房地产信贷运行报告》，至2007年12月末，中资商业银行房地产贷款占各项贷款的比重高达32.2%。上海银监局同时指出，2008年需加强宏观监管，密切关注信贷资源向房地产业聚集的趋势，也要适时提示各银行重视潜在的系统性信用风险。