万科降价刺激销售 开发商死扛房价信心动摇

　　广东降了、上海降了、成都降了，北京也降了，地产老大万科在春节后终于把降价风吹到了北京。昨日，北京万科的中粮假日风景项目爬上京城楼盘打折信息的首位：“所有楼层可享受一次性付款9.3折、商业贷款9.6折的优惠。”

　　此次万科降价促销，是地产市场的真实反映，还是一个促销噱头？由万科刮起的这股降价风，究竟能不能影响周边房价，甚至是整个中国房地产市场？

　　现场　打折明显刺激销售

　　昨日，北京万科的中粮假日风景项目爬上京城楼盘打折信息的首位：“所有楼层可享受一次性付款9.3折、商业贷款9.6折的优惠。”

　　当日下午，记者来到玉泉路路口向南4公里处万科中粮假日风景的售楼现场。零散的有几位购房者围坐在茶几旁听售楼人员介绍情况。从售楼中心的沙盘上可以看出，全部9座9层低密度板楼，有5座已经销售告罄，在售的4座还余下20多套。1月底开盘的11、12、13号楼都为15层板楼，1层为底商，一梯两户，户型面积90平方米两居和118平方米三居，均价13800元/平方米。

　　销售中心负责人告诉记者，春节前万科中粮假日风景就开始进行促销活动，同时还推出了8套特价房房源。最新的优惠计划截止到2月29日。目前，特价房仅剩2套。

　　对于有媒体报道该项目“现有房价从9.1折起，相当于每平方米优惠幅度超过1305元”的信息，销售中心负责人表示，“这种说法有些夸张”。

　　该负责人表示，之所以推出优惠力度更大的特价房，主要是由于这些房屋“楼层偏低，且大多在街道边上靠里边角的位置，阳光受到遮挡”。

　　优惠的方式是直接限定价格，“特价优惠的幅度相当于打了9.1折”，临近销售中心结束一天工作的时候，记者看到仍有慕名而来的购房者在咨询该项目的打折情况。

　　据了解，除中粮假日风景之外，万科紫台和万科四季花城也在进行打折促销。“一家企业的多家楼盘同时打折促销，可见其力度不小。”业内人士如此评价。

　　同行　开发商死扛房价信心动摇

　　万科的这一举动无疑给京城的开发商带来了巨大的心理压力，是跟风降价还是死扛力保北京楼市的上涨空间，成为了京城开发商不得不面对的问题。

　　今年春节刚过，销售的淡季让京城的开发商们体会到了“倒春寒”，根据北京市房地产交易管理网公布的数据，2月以来，北京推出的6个住宅项目的689套住宅中，仅有84套住宅签约，签约率仅为12%。其中更有4个项目销售签约量为零。

　　其实在万科北京项目降价前，京城不少开发商就已经着手研究降价问题，京城一知名住宅项目的销售部经理向记者表示，现在许多开发商全在计划降价促销来回笼资金，但是苦于没有合理的降价理由，因为公开的降价行为不仅对项目本身具有不利影响，而且还会产生跟风效应，会对整个市场带来巨大的破坏力。

　　想降价回笼资金开发新项目，但是又不想背上“降价之名”的开发商，在今年房地产市场整体观望气氛浓厚的背景下绝不在少数。

　　北京东部一高档住宅项目的销售部经理在接受记者采访时表示，万科的降价行为对该项目的销售不会带来直接影响，但其也承认，进入2月份以来，该项目的到访量出现了明显下降。

　　但他认为，这主要是由于目前该楼盘处于期房转现房的申请过程中，暂时不能办理销售合同是导致到访量下降的主要原因，同时他表示，万科的降价行为将给中小开发企业带来致命打击，由于没有雄厚财力的支持，这些企业可能出现低价卖房、低价卖地的行为。

　　同样的情况也出现在了近年来楼市火爆的朝阳路区域，该区域内的许多项目在春节后的销售量基本为零，近日该区域内的一项目正在着手研究以特价房的形式进行促销，但又苦于缺乏名目。

　　背景　楼市跌声从何而出？

　　楼市唱跌的声音出现在去年年底，主要是受到美国次贷影响而出现的国际经济大萧条，导致了中国开始紧缩货币政策，出台了第二套住房政策(第二套房首付比例不低于40%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍)。这一政策使购房者观望气氛浓厚，炒房者成本加大，从而使市场需求跌至冰点，造成了开发商销售不旺的局面。

　　去年12月初，由于万科开盘定价13000元/平方米的均价远远低于之前透露的20000元/平方米以上的价格，位于广州康王路的万科金色康苑正式开盘当日不到两个小时即全部售罄，在今年元宵节，万科在上海的诸多楼盘，如白马花园、四季花城、假日风景等优惠5%，当天10个楼盘的240余套房源在约8个小时内被买掉170余套。

　　同时，在过去两年里，土地价格暴涨，面粉比面包还贵的事实让许多开发商意识到了土地市场中已出现泡沫。在目前市场销售低迷、国际经济前景尚不明朗的今天，万科在北京市场的降价行为让坚信北京市场房价还有上涨空间的开发商们产生较大的心理动荡。

　　对话

　　“万科不存在暴利，但也不会亏钱”

　　对话人物：北京万科相关负责人于越

　　商报：这次万科北京三个项目整体降价的真实目的是什么？“清理门户”还是应对楼市拐点？

　　万科：目前北京万科没有降价计划。目前的优惠只是一种单一的营销手段，不带有任何其他目的，不能称为降价，只是一个促销活动，活动结束后还会恢复到先前的销售价格水平上来。春节过后是楼市的传统销售淡季，一般情况下每个项目全会做出一定的让利活动，并且每年都会有类似的活动。

　　商报：中粮假日风景在降价前的销售情况如何？

　　万科：该项目今年初的销售情况和去年同期基本持平，这次推出的只是一些尾房和特价房，具体的销售细节我还不清楚。

　　商报：今天降价一共卖了多少套房子？

　　万科：全部数据还没有完全统计出来，但现在的销售情况良好。

　　商报：这次降价万科是否如不久前报道的会大赚一笔？

　　万科：不会的，这次降价对万科的利润不会有太大的影响，不存在暴利的因素，当然我们也不会亏钱。

　　商报：北京万科预计5月份推出新盘——金隅万科城，该项目届时是否会降价？

　　万科：这个目前还不清楚，现在昌平项目还处于建设过程中，具体的价格要随行就市，根据当时的市场形势来确定。万科一直以来都坚持快开快走、快速销售回笼资金的策略。

　　商报：万科率先降价对周围项目会带来什么样的影响？是否会出现跟风现象？

　　万科：这个我们还不清楚，也不是我们能预知的，具体的您要去采访其他项目。

　　背景链接

　　王石与“拐点论”

　　去年12月13日，万科集团董事长王石在出席某论坛接受记者采访时表示：“我承认楼市拐点确实已经出现了。”随后，他在其博客中澄清是“深圳、广州的楼市出现了拐点”。“中国东西南北中，幅员广阔，不同地区城市处于不同的楼市周期，不能一概而论。”

　　在接受《经济半小时》采访时，其又公开宣称“房价这样的上涨，已经上涨到中产阶层，他们已经感觉到买房子非常吃力的时候，这个房市就快要出问题了，所以在现在疯涨的情况下，再不抑制住是一定会出问题的”。并同时抛出了“建议三四年之后再买房”的观点，引得业内一片哗然。

　　他给出的理由是：第一，房地产质量还有待大的提高，不仅仅是建造质量，还有售后服务质量；第二个就是房价，三四年之后你是一个中产阶层，你存这么多年(钱)还买不起房子的话，这样的市场是有问题的。

　　同时，他还向公众承诺，2008年万科绝不拿“地王”。

　　从12月24日开始，王石连续在其博客上就“拐点论”发表了8篇文章补充观点和7篇回应相关质疑的文章。

　　今年1月27日，王石做客新浪网，再次阐述“拐点论”。近日，据媒体报道，在房地产业内的一次闭门会议上，王石提醒当时在座的同行，“拐点就是秃子头上的虱子，明摆着”。

　　万科全国降价图

　　时间　　　　地点　　　　　　　　　　　　　　　　　　项目、价格及降价

　　2007年10月20日　　深圳　　万科金域东郡以远低于市场预期的7500元/平方米均价开盘，这也被认为是万科降价行动的开始。

　　2007年12月9日　　　广州　　万科金色康苑以均价14000元/平方米开盘，低于周边楼盘17000至18000元/平方米的售价。

　　2008年1月初　　　　武汉　　多个项目相继推出赠送面积、抽奖及特价房等优惠活动。

　　2008年1月下旬　　　成都　　万科魅力之城报出4500-4600元/平方米，而在2007年12月之前，售价在6000元/平方米之上。

　　2008年1月下旬　　　北京　　万科四季花城推出最低优惠价格7400元/平方米的房子，相对于此前每套房子最多可优惠10.8万元。

　　2008年2月21日　　　上海　　万科房地产公司的“元宵节房产特卖会”上，会员客户实际可拿到的最高优惠折扣达8%。

　　2008年2月23日　　　武汉　　万科旗下4个楼盘，促销让利1000万元。

　　2008年2月　　　　　北京　　万科中粮假日风景开始进行促销活动，一次性付款和商业贷款均享受折扣优惠。