二手房交易资金监管难解赎楼连环套

　　与其由房地产行政部门建立结算平台不如由银行为主体建立监督制度

　　近日，有媒体报道，上海市交易中心牵头研发的“二手房交易资金结算平台”已经在汉宇地产、信义房产、21世纪不动产、中原地产、台庆房产这5家中介公司展开试点。然而，就在媒体报道该交易系统最新进展之时，各中介公司相关负责人均集体封口，表示目前系统尚在开发之中，市交易中心要求各公司不得外泄任何信息。

　　其实，针对中介公司经手资金由此引发的二手房交易资金安全问题，当务之急不是研发“二手房交易资金结算平台”，而是建立以银行为主体的二手房资金监管制度。

　　商报记者 朱楠

　　-试点

　　5家中介引入结算平台

　　由于楼市交易量下滑，各地发生了以深圳中天置业、创辉租售为代表的多起中介倒闭、购房人钱款被卷走的案件，二手房交易资金安全问题愈加突出。从去年开始，上海市房地局交易中心开始着手研究推出覆盖全市所有二手房交易的“二手房交易资金结算平台”。

　　日前记者获悉，上海房地局的二手房交易资金结算平台已开始进行小范围试点，汉宇地产、信义房产、21世纪不动产、中原地产、台庆房产这5家中介公司为首批试点中介公司，参与试点的银行目前只有中国银行和工商银行。

　　目前试点公司监管涉及的交易只有申请按揭贷款的交易，一次性付清的交易不在试点之列。也就是说，必须是申请贷款，且在中国银行和工商银行申请贷款的客户贷款资金，才在监管试点范围之内。试点的流程是：在二手房交易签订合同时，约定资金监管相关条款。在中国银行或中国工商银行开设一个专门账户，每笔需要监管的交易资金在银行的账户之下再设立一个子账户，由银行对客户资金进行监管。

　　目前试点的中介公司与试点银行之间的信息和报表传递还是通过传真来完成，整个二手房交易结算平台的电脑系统还没开发完成。等整个流程理顺，平台搭建好，正式进行试点后，才会逐渐引入上海住房置业担保公司等第四方以及其他几家银行。

　　-进展

　　先试点年内覆盖全市

　　就在媒体报道了“二手房交易资金结算平台”最新进展之后，记者再度采访几家试点中介公司的相关负责人，希望了解该平台具体的操作流程及技术细节，然而，几家公司的负责人均表现得非常为难，一致表示“交易中心对于之前的媒体报道非常恼火，已经发出指示，目前不得对外宣传，所有技术细节不得对外透露。”

　　“这两天交易中心等相关主管部门前往各公司考察工作，我们负责该系统试点的人员这两天还要继续开会。现在这个监管平台很多细节还没理顺，交易中心不让我们对外透露。”一家中介公司负责人向记者无奈地表示，“我们不敢得罪交易中心啊。”

　　2月4日，上海房地局表示，二手房交易资金结算平台将在今年一季度形成完整方案，二三季度正式试点，年内在全市实现全覆盖。

　　上海房地局有关负责人曾表示，目前二手房市场上有中介监管、银行监管和公证处监管等几种方式。房地局希望研究出一种更为有效合理的方式，正在考虑通过专门的贷款公司对资金进行监管。如果引入贷款公司对资金进行第四方监管，则还须通过缴纳一定数量的保证金为这些公司的准入资质设置门槛。

　　-风险

　　首付款留存中介账户

　　有数据表明，目前上海的二手房交易资金有高达90%是通过中介公司完成转移的。分析二手房交易全过程可以发现，最易发生风险的是买家需要支付的首付款，这笔费用至少占总房款的30%。

　　以一套总价为100万元的中低档二手房来说，首付款至少就有30万元。在深圳、广州等城市，一般中介都会说服买家将首付款打入中介公司账户，根据合同约定，等交易进行到一定阶段，再由中介公司将首付款付给房东，以此规避房东“一房二卖”、房产权属不明晰等问题带来的风险。