二手房价格松动调查：投资客大降价离场

　　早报记者 梁文汇

　　近期一些大型开发商的降价促销效应很快波及到二手房市场。

　　早报记者近日在对房地产中介、业主、买家进行一系列调查后发现，一些二手房业主已经敏感地发现房地产市场的变化，手上持有多套房源的投资者以及想要改善住房的置换型购房者开始主动降价套现。

　　原本僵持的二手房价格已现松动迹象。

　　案例一

　　降价35万仍难成交

　　今年1月初，张千(化名)挂出了位于北外滩的新外滩花园一套165平方米的三房。他从周边市场打听得知，1月份这个楼盘二手房的挂牌单价在2.6万-2.7万元/平方米。于是，他向中介要求将整套房产以450万元的价格挂牌。

　　不过，中介公司的工作人员却建议他把价格挂在420万。“他们告诉我，从去年底开始，市场成交的速度就很慢。如果再以九十月最高峰的价格挂牌，成交肯定会比较慢。而且，我的房子处于楼层中区，并不是完全的江景房，价格肯定会比位置好的房源稍低一些。”张千告诉记者。最后张千接受了中介公司的建议。

　　但是，一个多月过去了，张千的房子仍然没有成交。虽然其间有好多客户来看房子，但是看房的人态度都比较犹豫。

　　“这套房子，我买来纯粹就是为了投资，一直是出租的。买的时候打算很快就卖出去，没想到政策变化，5年以内出售需要缴纳营业税和个人所得税。到今年初，我买这套房子正好满5年。”张千告诉记者，他并不看好整个楼市中长期的前景，尤其是这波政策调整后，他预计楼市可能会有点下滑。所以，他着急着想把房子卖出去套现。

　　几天前，在跟一个买家商谈的过程中，张千一狠心把价格调到了385万元。“这个价格总价降低了35万元，跟我最早的心理价相差了65万元(相对于450万下降了14%)。单价上也从2.55万元降到2.35万元，对我来说已经是最大的让步了。”但是，令张千郁闷的是，这个下家仍然表示，还需要再考虑才决定要不要购买。截至记者发稿的时候，张千这套房子仍然没有成交。

　　解读

　　获利离场：卖家看淡楼市

　　“像张千这样的案例，在近期并不少见。很快到3月了，市场观望的气氛却越来越浓，这让很多卖家开始信心不足。”美联物业北外滩分行高级经理于燕虹告诉记者，尤其是一些购房较早的卖家开始考虑获利套现。

　　她表示，同样属于北外滩板块的代表楼盘白金府邸、耀江国际广场等楼盘的房价也已经开始出现松动迹象，很多房东虽然没有主动下调挂牌价，但是在和下家讨价还价过程中，都愿意让利。这个板块近期的成交价下调了3%左右。

　　普陀区长寿板块的房东降价情况更为普遍，整个板块近期的成交价格较挂牌价下调5%左右。美联物业普陀区区域经理张磊表示，“该板块内不少楼盘房东是同时有两套或以上住房(有贷款)的投资者。”

　　案例二

　　埋单25万税费终成交

　　和张千相比，刘婷(化名)似乎稍微幸运一些。

　　2月中旬，刘婷急冲冲跑到中介公司挂出了一套世纪同乐4楼3房2厅的房子。“我很着急卖我的房子，因为我要卖了这套换一套新的，新房子已经看好了。”

　　刘婷这套房子的楼层、位置、房型、装修都无可挑剔。驱使她卖房子的是她身上背着的银行贷款。

　　“我打听得很仔细，周边即使楼层比我差的房子，挂牌价也都在300万元左右。为了快点卖出去，我只挂285万元。挂出去第一天，就有5个人来看过。不过，现在买房子的人都不够爽快。”刘婷埋怨道。

　　于是刘婷又退了一步，把原先挂牌价285万从“到手价”变成了“全包价”。因为她买进这套房子不到5年，“全包价”意味着刘婷必须自己承担大约25万元的税费。

　　“卖了这套房子，我就可以一次性付清买一套新房子了。这样可以规避第二套房严格的房贷政策，又不用担心连续的加息。即使少赚一点，也合算了。”刘婷表示。三天以后，刘婷这套房子顺利成交了。

　　解读

　　改善型需求规避“二套房”

　　中原地产普陀区曹杨分行经理敖婷告诉记者，近期降价成交的房子几乎都是置换性的业主。“很多来挂牌的业主告诉我们，第二套房贷款政策出台以后，即使看好楼市前景，想再持有房产等待升值也不可能了。”她告诉记者，去年连续六次的加息在今年初“总爆发”，给很多月供业主带来很大压力。且不论第二套贷款的首付更高，利息更高，即使与第一套房执行一样的政策，同时支付两套房的利息也让大部分人吃不消。

　　◇特别提示

　　自住板块价格未见调整

　　“现在无论是买方还是卖方都是观望。”昨日，早报记者走访的卢湾区大部分中介门店的店员都是这样告诉记者。

　　不过，虽然成交冷清，但是自住集中或是生活配套齐全的板块价格二手房价格并未见调整。

　　同样位于卢湾区一家中原地产门店的工作人员告诉记者，近期卢湾区二手房价格基本与去年10月价格持平。卖家的挂牌价没有丝毫松动，只是成交变缓。“总体感觉是，投资者不多的区域，卖家一方面对市场消息很不敏感，另一方面他们并不急于出手房产。所以，价格没有大的松动。”

　　未来走势

　　去年的先抑后扬“不会重现”

　　早报记者 梁文汇

　　虽然已经接近3月，市场连续4个月的观望、新房降价带来的心理冲击，让上海房地产市场的冰冻仍在继续。购房需求持续累积，一些新房和二手房东主动地降价，会在今后几个月给上海房地产市场带来怎样的综合效应？

　　昨日，中原地产普陀区曹杨分行经理敖婷在接受早报记者采访时表示，去年5月以后房地产市场暴涨的情形在今年不可能被复制。

　　“短期来看，上海楼市的价格会停止上涨，部分区域甚至会有所下降。但是，中期来看(两三个月以后的半年内)，如果房地产市场出现向下的微调，买方逐渐进场，需求就会释放，带来新一波的成交放量。”敖婷表示。

　　不过，她表示，像去年5月份那样的价格暴涨肯定不可能出现。“从往年的情况来看，银行一般都是在年中出台房贷紧缩政策，年底几乎对房贷封锁，而到了第二年的年初，逐渐放松房贷。但是，今年却没有出现这样的情况。”

　　敖婷说，今年初到现在，各家银行都很严格地执行央行的第二套住房贷款政策。银行方面给中介公司的口径都是，即使到三四月，贷款都不可能会放松。“如果房地产调控政策严格执行，价格在短期内突然暴涨就不可能出现。”她预计，中期上海房地产市场成交会放量，但是价格会维持稳定，可能会普涨1%-2%。

　　观点

　　蔡为民：楼市拐点已然确立

　　上海房地产研究专家蔡为民近日表示，楼市拐点已然确立。他表示，今年初万科董事长王石抛出“楼市拐点”的论调，是来自于对中央政策氛围的体悟，乃至万科在全国各地推案的实际感受。

　　蔡为民称，为了证明“拐点”的到来，王石不惜以万科楼盘作为“试验”，于元宵节当天提供10多个在推楼盘计240余套，以5%～8%的折扣价进行特卖，此一举引起消费者与开发商的强烈关注，甚至到场随时掌握销售状况，表现得比万科还要紧张。因为去化成绩的优劣，将会严重影响其他开发商的经营决策。而“卖得极差”(低于3成)、“卖得一般”(5成上下)、“卖得不错”(7成上下)、“卖得极佳”(9成上下)各有其代表意义，并会引起截然不同的市场反应。

　　蔡为民认为，“卖得极差”显示消费者预期房价还有降价空间。“卖得一般”恐怕最令开发商难以因应，因为这种状况说明降价有效但效果有限，降与不降间令人为难。“卖的不错”则突显降价是解套的可行方案，关键在于降幅的拿捏罢了。“卖的极佳”乃至形成抢购，则王石势必成为开发商间的众矢之的，因为这说明即使不降价，仍有可能卖得很好。当万科元宵特卖的成果揭晓之后，7成的比例不多不少刚刚好。

　　蔡为民表示，以万科开发商领头羊角色，素以“质佳价昂”(同区段比较)著称，而如今它都降价求售，其他同地段楼盘，在品牌、品质都不如它的情况下，焉有不降价而能顺利售出之理？以此观之，多数开发商只剩下明降还是暗降？及降幅到底多少？才能达成既催促购买又不致太伤筋动骨的议题探索了。早报记者梁文汇整理

　　姜仁：房市5月份“冰融”

　　中国房地产企业家协会全国理事会副会长姜仁近日在其博客上预计，今年5月份全国房地产市场基本全部“融冰”，房价在8-10月份会进入一个小高潮，但特征是比往年增幅减小，增长速度减缓，时间延续较长。

　　他表示，春节以前，房地产市场进入了近几年以来的低迷期，房市清冷、价格下降、促销不景气、成交量下降等情况，房地产交易市场四面楚歌，冷冷清清。不过，他认为，房地产市场的真正“严冬”还没有真正到来，在全国范围来看，整体趋势还是上涨的。

　　分析原因，他认为，虽然国家在2008年大力发展进行双限房、经济适用房、廉租房等社会福利商品房的建设，但真正走入各家各户是需要时间的，而且2008的土地供应不再是以前的那样，势必减少土地的放量供应，还有政策的综合叠加因素，整个2008年房地产市场可能趋于慢涨阶段，不可避免个别地区出现暂时停滞情况，但大势基本已定，房价不会有很大的起伏和下行震荡。

　　他表示，从整个房地产市场来看，虽然供需日趋平衡，但目前供需还是存在差异。在强劲的购买需求环境促进下，估计在今年5月份全国基本全部融冰，房价在8-10月份会进入一个小高潮，但是比往年增幅减小，增长速度减缓，时间延续较长。

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