限价房不是香饽饽

    崔宇

    关于限价房的争论还在继续。撇开讨论的众多议题，可以明确的是，对投资者而言，限价房不是香饽饽。

    原因之一，限价房有一定价格优势，但属于市场与政策的双层调节范畴，在房价高企时，价格优势比较明显，在房价低落时，则没有价格比较优势。

    已经有一定迹象显示出来。全国首个两限房——广州保利西子湾小区2月6日正式接受签约，刚开盘就出现滞销，有60%的报名申购者并未真正买房，因为与每平米6500元的西子湾相比，旁边还有4000多元的时代糖果楼盘。

    限价房是政府为平稳房价而推出的政策性商品住房，定价标准就是同等地段、同等类型商品房价格的70％，房价原则上低于普通商品房，但目的是为了平衡房地产市场和房价，而不是为了让房价急升或者急降。广州市市长张广宁昨日回答记者有关住房保障的提问时表示，限价房不是每个时段都进行，当中低收入的收入跟房价接近或是差不多的时候，限价房就少出甚至是不出。广州市常务副市长苏泽群也表示，如果商品房价格升高或回落，限价房房价也会相应进行调整，只是调整时间可能会相对有点滞后。

    很明显，限价房是一种收益受到人为制约的高风险资产，与中低价房相比，没有多大优势。在广州、深圳地区，政府的保障性住房开始在一季度面市，广州市08年将有15000套限价房面市，占08年广州住宅总供应量的20%，政府的70/90政策下催生的大量中小户型住宅也会在今年大量上市。中低价位的房价回落，使得今后限价房的优势更不明朗。

    原因之二，限价房的退出机制不畅，也就是说，购房者获得的是不完全产权。

    以北京市的规则为例，限价房为有限产权，只能自住，不得出租或出借；上市交易时与经济适用房一样，设定了取得房产产权是否满5年的条件。不满5年的，限价房与经济适用房政策类似，都是不得转让，确需转让的，由政府部门进行回购；其中限价房的回购价格需要按照原价并参考折旧和物价水平确定；经济适用房则是按原价直接回购或出售给符合条件的购买人。

    限价房的购房者为中等收入阶层，由于属于政策性住房，申购与交易都受到制约。限价房目前的低价是要在今后交易时付出代价的，代价就是交易受限，不完全产权，除了购房者之外，政府是另一个隐身的产权所有人，这体现在交易价差上。

    原因之三，限价房的房贷优惠政策等受到银行方面的限制。根据市场化原则，银行房贷的优惠评级根据收入、信用等制订，房贷次数越多、结清次数越多、交易量越大，越受银行青睐。如今二套住房贷款受到制约，但是银行可以在有限的选择空间内尽可能多地倾向于大客户，以减少利润损失。

    另一方面，银行与房地产的风险捆绑联动效应已经是不争的事实。上海银监局2月18日发布的一份报告称，若计入以房产作为抵押的其他贷款，房地产价格的波动已影响到银行一半左右的信贷资产安全。可以想像，今后银行对于资产评级将更加严格。

    作为保障房的补充，限价房是抑制房价的重要手段，限价房只对买不起高价房准备自住的购房者有价值。政府对限价房实行不完全产权政策在法理上站得住脚，是为了防止房地产优惠政策成为某些特权者的囊中之物，生财捷径。限价房不是香饽饽，从另一个层面说明，以往经济适用房的漏洞正在被填补。

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