碧桂园真相(2)

　　脆弱的富豪

　　杨拒绝别人给他贴上类似“垄断圈地”、“地产黑幕”甚至为富不仁的标签。但财富积累起来的巨大声望并没有让杨变得坚不可摧，他不止一次地在碧桂园高层会议中苦恼地坦言自己被无数不切实的流言击中，成为受伤害者。这位地产大亨在北京和广州分别雇佣了两个超级律师团，帮助他规避那些可能存在风险和黑幕的交易。“我们只买那些手续和程序合法的地，你可以看到多少官员因为地产腐败而下台，哪一个和碧桂园有关系？”碧桂园执行董事、营销总经理杨永潮对《环球企业家》说。

　　在寥寥无几的几次媒体露面中，这位“脆弱的富人”始终强调自己的公司在竞争性的市场中一直是规范运营——“我不搞商业贿赂。”他说；而且声称碧桂园还起着平抑非理性房价的正作用——“我刚到广州时，他们骂我是‘价格屠夫’。”他说。在漫长的创业生涯中，杨的战略始终没有发生过变化：便宜买下那些风景绝佳但是并未人看好的郊区土地，快速开发，以低于对手2000元的售价毫不留情地放量供应，让资金快速回笼，并逼迫对手无法与之竞争。

　　杨的身上洋溢着资深政治家式的乐观情绪，即使处在暴风骤雨般的批评当中——人们把他当作“圈地者”、营私舞弊的托拉斯以及老谋深算的生意人，但他依然对那些正待大兴土木的工地兴致盎然。他的胃口依然惊人——在刚刚过去的一年，他的账面土地储备已达4500万平方米，遍布广东、天津、重庆、湖南、湖北、安徽、内蒙古等多个省市自治区，基本上位于三线中小城市。当媒体批评他所储备的土地可以开发27年时，他不以为然，“那是拿以前很多年平均每年的开发量去比较，其实碧桂园上市后发展很快，很快就开发完了。”他说。

　　零地价、未走招拍挂程序等负面新闻也在困扰着碧桂园。一些观察人士怀疑这家超级地产公司在招挂拍、限制屯地、禁建别墅等一系列政策中曾想方设法、巧妙地逐一规避。瑞银集团(UBS)报告称，碧桂园所得土地之最低成本每平方米只有25元，照此计算，其拿地成本每亩不到2万元——人们很容易将此与生意场上最阴暗龌龊的交易相联系。“我们拿地的协议有两个律师事务所看过，一个是香港的，一个是内地的，都是最好的，他们都认为没有问题。”杨反驳说。

　　杨国强也曾经私下抱怨，自己太为声名所累，过多地承受了前所未有的精神压力。事实上，这家公司对所有的负面新闻保持着足够的警惕，它有专门的媒体监测部门，杨要求下面的人要将所有的负面报道即时报告给所有执行高管，即使深夜也不例外。在媒体负面新闻频出的时候，他一度曾派专人前往北京进行公关活动。

　　这些不利因素都不能让杨伤筋动骨，或许唯一能让其坐卧不安的则是政府的调控政策。1月7日，国务院发布《关于促进节约集约用地的通知》，重点打击以土地闲置为特征或分批开发等方式变相囤积土地的行为。其中规定，政府将对开发商从政府手中购买的、闲置未用的土地进行征税乃至重新收缴。此外，还明确对于违规提供贷款和核准融资的金融机构“追究相关责任人的责任”，限制囤地企业的市场融资，从资金链上打击其囤地行为。而这或许仅仅是一轮新调控风暴的开始。

　　拥有4500万平方米土地储备的碧桂园显然首当其冲。在这一从紧的调控期内，碧桂园还能否继续刺激起足够的市场购买力？另外，由于政府决意给房地产市场降温，在此压力下，国内银行普遍慎贷，而房地产开发商不得不寻求其他渠道，以越来越高的利息筹集资金，去购买越来越贵的土地。去年11月，由于原定收益率低于投资者预期，碧桂园被迫放弃了拟议中的10多亿美元境外债券的发行。毫无疑问，碧桂园的现金流也将受到巨大考验。“调控对市场肯定有影响，再很猛地去扩张，风险也是很大的。少做一点，风险也小一点。”杨国强承认。

　　一切还是未知数。但杨国强对好东西的嗅觉依然敏锐，他有理由保持乐观。而对于大多数地产商而言，他们怕是很难望其项背。这家公司拥有一连串不可思议的数字，即使与万科这样的行业标杆公司相比也毫不逊色，它运转得依然像一台被擦拭得油光发亮的机器——碧桂园只有相当于万科一半的年销售额，利润却与之相当；土地成本占平均售价的比例一直维持在7%-8%左右，而行业平均水平则为30%；碧桂园一般项目的概念设计1天即可完成，多数项目可以在获得土地使用权后几天内开工；从拿地到预售平均7个月，从预售到结算约8-10个月；其销售价格往往是周围可比项目一半的价格，其产品的年度平均积存率则保持在2.5%以下。

　　财富继承人

　　杨拥有着令人炫目的财富，但没有多少人能够了解这位隐秘财富大亨的内心世界。一些变故曾经让杨失去生活的重心。他的大女儿在1980年代因贫穷无钱医治而导致智力受损；1987年，杨的母亲去世，5年之后，他的父亲也撒手人寰；紧接着，他最亲密无间的哥哥也因肝癌去世。这位命运多舛的富豪如今将三个女儿和一个养子视之为最大的财富。

　　杨用自己的权威和亲和力维系着这个庞大的帝国。杨的一个哥哥曾担任碧桂园物业的负责人，但之后杨认为其管理得并不出众，在一次集团会议上，当着所有高管的面，杨毫不留情地宣布予以免职。“目前公司里有家族背景的高管只有三四人，其余都被清退了。我们并不认为碧桂园在管理上是一个家族企业。”杨永潮说。

　　杨永潮是杨国强的侄子，是高管团队中“硕果仅存的自家人之一”。不为人知的是，这位30出头的年轻人此前曾经被杨国强发配至最为艰苦的采石场做了三年的采石工，之后又当了整整两年的最底层的销售员。“几乎没有人知道我是老板的侄子。”杨说。在石屑纷飞的采石场的艰苦生活曾让其一度吃不消，杨国强什么都没有说，仅仅反复提到五个字：“不琢不成器”。

　　杨国强喜欢给外来的职业经理人搭配个宗族后辈当“跟班”或“拎包”，在他看来，这是提携后进的最好方法。但杨对后辈们并无生意上太大的期待，隔三差五会在家族聚会上训斥他们。“我并不期待你们能够成为像我一样的企业家，只有一个要求，就是做一个品德良好、对社会有益的好人，而不能成为不学无术的纨绔子弟。”杨说。他对家族内部用人有自己的原则，如果认定不是一块好料，他宁肯花钱将其养起来，也不愿意许以公司职位。

　　杨已经选择好了“王朝继承者”。早在2005年，他已经将其名下全部权益转让给二女儿杨惠妍。她百分之百控股着“必胜有限公司”，这家在英属维尔京群岛注册的壳公司持有碧桂园95.2亿股份，占上市后的碧桂园58.19%份额。杨惠妍毕业于美国俄亥俄州立大学，起初的理想是做一名老师，但现在她不得不开始接受父亲所安排的命运，主管公司的物流及采购项目。十几岁的时候，杨国强就煞费苦心地安排她旁听各种各样的会议和谈判，为了培养其英语水平，还曾专门请了一位年纪相仿的外籍女学生与她同吃同住。“她很聪明，也非常低调。”杨永潮说。他透露，杨惠妍在美国读书时几乎不用家里的钱，靠打工和奖学金读完了大学。回国之后，这位内定接班人默不作声地整顿了碧桂园曾经混乱不堪的账目和采购程序。如今，她和自己的父亲在一起办公，但公司里的多数人并不认识她——因为她衣着太普通，也不爱张扬。

　　杨国强希望自己的孩子们能够遵循着以下做人的原则：通过隐忍、激励和竞争去取得成功。杨时常带领下属到国华纪念中学去参观，在潜意识里，他把这里看作是思想净化之地。这所投资高达2.6亿元的超豪华学校寄托着杨乌托邦式的理想——它为来自全国的600多名品学兼优的高中学生免费提供一应俱全的学习和生活条件，如果考上大学，学校每月还供应其父母200元生活费。所有来此就读的孩子在入校时都要经过他亲自面试，杨甚至为那些来自贫困地区的学生配备了专职的心理辅导教师，后者享有的年薪就达10万。

　　为了维持学校的运转，杨一年需要花费3000万，但在他看来颇为值得。这所学校建立于2002年，那时杨尚未成为众所周知的超级富豪，他甚至不愿意让别人知道这所学校是他创办的，校内仅有一个落款为“创办者”的缘起碑文称：“不忍看天地之间仍有可塑之材因贫困而隐失于草莽。”

　　杨曾不止一次地向这所学校的孩子们推荐一篇名为《生命清单——人生127个目标》的文章，文章讲述了一个美国人约翰·戈达德的故事。15岁的戈达德为一生中计划要做的事情开了一张有127项的目标清单，之后，他成为电影制片人、作家和演说家。44年后，59岁的他实现了106个目标，已做了无数次的远行和探险，比如探索尼罗河，攀登喜马拉雅山，读完莎士比亚的著作，写一本书等。

　　“每个人都拥有潜能，我确实想在自己的一生中做些事情。我也很了解周围的一些人，他们因循守旧，从不冒险，从未对自己进行过挑战，我决定不使自己落入这个俗套内。”在一次国华中学的讲演时，杨如此坦露心迹。十余年来，杨国强一直保持着一个习惯，晚饭后独自到其现在居住的顺德碧桂园社区的最高处，巡视这座现在已经蔚为壮观的城中之城，就像千百年来那些喜欢征服的帝王们所做的那样。