上海地产商献计楼市扩容平抑房价

　　作者：王其明

　　任何老套的故事都有重新演绎的方式，当下的上海楼市，正在验证着这样的道理。

　　作为平抑房价的根本手段，增加供给被上海地产商重新包装演绎。这一次，他们的建言不再是增加土地供给，而是向政府献计调高容积率——这意味着同样面积的土地可以多出更多的房源，从而起到增加供给平抑房价的目的。

　　就像上海地产商建言增加土地供给时一样，上海市政府以缄默面对。毕竟与上海一样面对房价过快上涨压力的其他大型城市而言，上海如何决策的意义，恐怕将不仅仅是“资鉴”那么简单。

　　献计扩容

　　在上海，望源企业集团董事长季宝红是个身份特殊的人物，他既是地产商，又是人大代表。现在，他正站在“前台”，提高容积率解决增加供给的瓶颈，正是来自季宝红的着力推动。

　　当下被置于重点地位的容积率，实际上是楼盘规划建筑面积与土地面积之比，通常情况下，数值越高，可以建设的房屋也就越多，简单地说，即是同样土地面积的情况下，容积率越高，可供出售的房源也就越多。

　　这正是季宝红如是主张的基石所在。在他看来，上海目前限定的容积率上限过低，这在相当大的程度上阻碍了上海楼市总体供应量的扩容。记者了解到，土地稀缺程度与上海相当的香港，住宅与商业的容积率上限分别为7和14，而上海却只有2.5和4，相去甚远。

　　“就是因为容积率限制，拆迁成本太高，无法推动，如果能够提高容积率，那么动迁成本大大降低，将会加速旧区改造。”上海市某区政府的主要领导表示。

　　记者了解到，由于地块容积率的限制，动迁安置受到了很大的影响，进而导致动迁速度明显放缓，在土地供给本已十分稀缺的情况下，这对土地供给的影响往往决定性的，上海地产业界认为，自2003年以来，土地供给速度的明显放缓，主因之一便是动迁问题。

　　“第一，可以解决上海城市发展的土地瓶颈问题，一定程度上增加供应量，降低上海的商务成本。第二，降低旧区改造的成本，推行旧区改造。目前动迁难已成为上海社会最大的难题，也影响了上海城市建设与社会的稳定。如果政府能够适当放宽容积率限制，可以成片开发,摊薄成本,推进旧区改造。第三，满足被拆迁居民原地安置的需要。”季宝红如是表示。

　　他还向上海市政府提出，提高地块的最高容积率，实际上是变相增加了土地供给，也有利于从另一个层面增加土地的供给，从而平抑频繁被刷新的地价纪录，也有利于改变房价地价循环上涨的循环。

　　抉择艰难

　　季宝红之所以如此针对上海的容积率上限问题，即是2003年11月，上海出台了旨在针对容积率的“双增双减”精神，即公共绿地、公共活动空间，减少建筑容量、高层建筑，同时也规定了住宅2.5、商用4.0的“低容积率”上限。

　　但是，负面效应也逐渐显现。实施一年之后，上海市中心总建筑量已减少约400多万平方米，上海376个容积率过高的历史遗留项目，平均降低容积率17%。尤其是2003年第四季度开始，上海房价开始暴涨，目前，房价已经起码上涨两三倍。

　　季宝红表示：“这项规定已成为上海经济发展的瓶颈，具体表现为：一、上海土地资源严重稀缺，尤其是近两年来,中心城区基本处于无地可开发的状态，‘双增双减’的规定强调偏低的建筑密度和建筑容积率，降低了土地的有效使用,上海地少人口密度高的现实状况也不允许上海走‘花园城市’道路。二、‘双增双减’政策助推了上海的高房价。现在房价高到了老百姓难以承受的地步。2003年~2007年短短四年，房价平均翻了2倍~3倍。三、导致上海商务成本急剧升高，企业难以承受。上海顶尖办公大楼的租金比纽约曼哈顿中心区域的写字楼还高。”

　　然而，上海市政府出台如是政策，也有自己的苦衷。据了解，上世纪90年代初，上海的高层建筑明显增多。有统计数据显示，当时16层以上的高层建筑4000多幢，位居世界第一。然而，现代化的城市也带来了附属问题，由于上海特殊的沿海地理位置，如此巨大的建筑体量，已经造成上海出现地面沉降的现象。

　　相关统计数据表明，90年代中后期，上海地面沉降的速度已经达到较高水平，并已经逐渐影响到地铁和高层建筑的建筑强度，面对城市整体的安全，上海市政府随即做出了上述决策。

　　四年来，“双增双减”初步取得了预期的效果。数据显示,上海地面沉降的速度正在放缓：从2003年前的一年7.76毫米减慢到今年最新的7.5毫米。专家表示，按照这一趋势，到2010 年世博会时上海地面沉降有望降低到5毫米，但这一切的代价是房价的上涨，而在城市安全与房价平稳之间，上海市政府的抉择也异常艰难。