贾图：楼市调控 警惕“摇摆”立场

    对于房地产是否真的出现了拐点的争论尚未平息，有关房地产调控的方向问题又在慢慢浮出水面。花旗集团最近发表的研究报告称，在美国经济衰退可能拖累内地出口表现的阴影笼罩下，内地未必会推出新一轮打压楼市的调控措施；房地产顾问公司高力国际预期，调控甚至会有所放松，这种调控放松的状态可能会在2008年下半年出现。

    这种预期得到了个别官员的呼应。“既要防止房价过高过快上涨，也要防止过快过猛下降”，这种说法公众再熟悉不过了。从2005年3月30日，国务院出台“国八条”至今，每次出台的调控政策刚刚显出效果，就会有个别官员站出来“澄清”，强调中央出台政策的目的，既防止房价过快增长，也防止房价过快下跌。这种貌似中立的观点，实际上等于压缩了人们对未来房价可能下跌空间的预期，最终导致了房价逆调控持续暴涨，房地产调控任务变得越发艰巨。

    房地产调控需要有一个明确的方向，左右摇摆的立场必然弱化调控的力量。正因为认识到了这一弊端，从去年下半年开始，中央从收紧信贷和严查土地囤积入手，有的放矢，遏止住了房价快速上涨的势头。但是，距离调控目标仍然有相当大的距离。

    支撑房价的基础是民众的实际购买力。当房价远远超出民众实际购买力时，就会引发严重的民生问题。在这种情况下，各级政府官员应该贯彻中央的调控政策，而不应再故伎重演，发出影响调控的论调，化解调控政策。

    在目前阶段，仍不宜松动房地产调控政策。

    其一，美国次债危机不应该作为放松调控的理由，而应该作为一种教训参照。

    一些研究者认为，美国次债危机的爆发说明了保持金融稳定的重要性，而为了保持金融稳定，就要力促房价的稳定，结论是，应该放松调控。这其实是一种混乱的逻辑。美国次债危机是如何引起的？是房价的下跌。房价为何下跌？是泡沫的破灭。美国房地产市场经过一个接近十年的上涨周期，已经累积了不少泡沫，而美国金融业漠视风险的放贷行为加剧了泡沫的累积。实际上，与美国的楼市相比，中国房价中的泡沫更大更多，因为即使从绝对值上来看，我国北京、上海等大城市的房价也与美国逐渐接近。一旦泡沫破灭，后果不堪设想。因此，我们要通过房地产调控，规范金融业的信贷行为，逐步挤压房地产中的泡沫，只有这样，才能避免房地产市场因突然崩盘而引发金融乃至经济危机。

    其二，我国能够制约房价上涨的可替代力量薄弱，一旦放松调控力度，房价将继续飞涨。

    我国房价之所以连续多年持续上涨，从根源上讲，跟我国住房市场供应结构单一有关。一方面，社会保障性住房严重不足，超过90%的民众从市场上购房或从市场上租房，这使得房地产市场中的既得利益者对房价的定价权力过大，可随意操纵房价。另一方面，发达国家普遍给予政策支持的自建房在我国城市基本上是被禁止的，使得自建房对商品房的替代作用被化解。在发达国家，自建房（包括合作建房）一直是商品房的有力竞争者，挪威自建房在全部住房比例中占20%，西班牙为25%，德国为30.9%，瑞典高达40%。自建房的作用，犹如无数家庭主妇自己做饭对餐厅、酒店形成的天然竞争一样，可以有效平抑房价。

    正因为我国庞大的住房市场的可替代力量过于薄弱，更需要进行持久的房地产调控，否则，房价就可能犹如脱缰野马，再次踏上不归路。

    其三，房地产调控的效果刚刚显现出来，一旦松动将前功尽弃，不仅加大今后的调控难度，也将严重损害政府的公信力。

    应该认识到，经过连续几年的快速上涨，我国一些大城市的房价在几年中已经涨了两、三倍，至今还没有出现过像样的调整，何来房价过猛下降之说？实际上，就连房价是否出现了拐点，至今还存明显争议。任志强就明确表示：“房价下跌只是暂时的、局部的，目前从紧的货币政策不一定会使房地产市场出现拐点。”地产商潘石屹则表示：“我对2008年的房价很乐观，房价还会有增长，但可能是比较平稳的增长。”现在只是遏止住了房价过快上涨的势头，房价仍在上涨只是涨幅趋缓了而已，一旦调控立场发生松动或者调控方向发生偏离，有可能使房地产调控再次前功尽弃。

    “摇摆”立场是房地产调控的大忌。“国八条”、“国六条”都曾因此未能达到应有的效果。对于有关调控可能松动的种种论调，决策层应该时刻保持警惕。摘自《上海证券报》，有删节