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贾图:楼市调控 警惕“摇摆”立场

http://www.sina.com.cn 2008年02月15日 08:00 每日经济新闻

    对于房地产是否真的出现了拐点的争论尚未平息,有关房地产调控的方向问题又在慢慢浮出水面。花旗集团最近发表的研究报告称,在美国经济衰退可能拖累内地出口表现的阴影笼罩下,内地未必会推出新一轮打压楼市的调控措施;房地产顾问公司高力国际预期,调控甚至会有所放松,这种调控放松的状态可能会在2008年下半年出现。

    这种预期得到了个别官员的呼应。“既要防止房价过高过快上涨,也要防止过快过猛下降”,这种说法公众再熟悉不过了。从2005年3月30日,国务院出台“国八条”至今,每次出台的调控政策刚刚显出效果,就会有个别官员站出来“澄清”,强调中央出台政策的目的,既防止房价过快增长,也防止房价过快下跌。这种貌似中立的观点,实际上等于压缩了人们对未来房价可能下跌空间的预期,最终导致了房价逆调控持续暴涨,房地产调控任务变得越发艰巨。

    房地产调控需要有一个明确的方向,左右摇摆的立场必然弱化调控的力量。正因为认识到了这一弊端,从去年下半年开始,中央从收紧信贷和严查土地囤积入手,有的放矢,遏止住了房价快速上涨的势头。但是,距离调控目标仍然有相当大的距离。

    支撑房价的基础是民众的实际购买力。当房价远远超出民众实际购买力时,就会引发严重的民生问题。在这种情况下,各级政府官员应该贯彻中央的调控政策,而不应再故伎重演,发出影响调控的论调,化解调控政策。

    在目前阶段,仍不宜松动房地产调控政策。

    其一,美国次债危机不应该作为放松调控的理由,而应该作为一种教训参照。

    一些研究者认为,美国次债危机的爆发说明了保持金融稳定的重要性,而为了保持金融稳定,就要力促房价的稳定,结论是,应该放松调控。这其实是一种混乱的逻辑。美国次债危机是如何引起的?是房价的下跌。房价为何下跌?是泡沫的破灭。美国房地产市场经过一个接近十年的上涨周期,已经累积了不少泡沫,而美国金融业漠视风险的放贷行为加剧了泡沫的累积。实际上,与美国的楼市相比,中国房价中的泡沫更大更多,因为即使从绝对值上来看,我国北京、上海等大城市的房价也与美国逐渐接近。一旦泡沫破灭,后果不堪设想。因此,我们要通过房地产调控,规范金融业的信贷行为,逐步挤压房地产中的泡沫,只有这样,才能避免房地产市场因突然崩盘而引发金融乃至经济危机。

    其二,我国能够制约房价上涨的可替代力量薄弱,一旦放松调控力度,房价将继续飞涨。

    我国房价之所以连续多年持续上涨,从根源上讲,跟我国住房市场供应结构单一有关。一方面,社会保障性住房严重不足,超过90%的民众从市场上购房或从市场上租房,这使得房地产市场中的既得利益者对房价的定价权力过大,可随意操纵房价。另一方面,发达国家普遍给予政策支持的自建房在我国城市基本上是被禁止的,使得自建房对商品房的替代作用被化解。在发达国家,自建房(包括合作建房)一直是商品房的有力竞争者,挪威自建房在全部住房比例中占20%,西班牙为25%,德国为30.9%,瑞典高达40%。自建房的作用,犹如无数家庭主妇自己做饭对餐厅、酒店形成的天然竞争一样,可以有效平抑房价。

    正因为我国庞大的住房市场的可替代力量过于薄弱,更需要进行持久的房地产调控,否则,房价就可能犹如脱缰野马,再次踏上不归路。

    其三,房地产调控的效果刚刚显现出来,一旦松动将前功尽弃,不仅加大今后的调控难度,也将严重损害政府的公信力。

    应该认识到,经过连续几年的快速上涨,我国一些大城市的房价在几年中已经涨了两、三倍,至今还没有出现过像样的调整,何来房价过猛下降之说?实际上,就连房价是否出现了拐点,至今还存明显争议。任志强就明确表示:“房价下跌只是暂时的、局部的,目前从紧的货币政策不一定会使房地产市场出现拐点。”地产商潘石屹则表示:“我对2008年的房价很乐观,房价还会有增长,但可能是比较平稳的增长。”现在只是遏止住了房价过快上涨的势头,房价仍在上涨只是涨幅趋缓了而已,一旦调控立场发生松动或者调控方向发生偏离,有可能使房地产调控再次前功尽弃。

    “摇摆”立场是房地产调控的大忌。“国八条”、“国六条”都曾因此未能达到应有的效果。对于有关调控可能松动的种种论调,决策层应该时刻保持警惕。摘自《上海证券报》,有删节
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