海口市处置积压房地产8年经验谈

　　海口市房改办 戴开权 众所周知，上世纪90年代的海南海口是全国房地产泡沫的重灾区。截至1998年底，全市空置商品房360万平方米；停缓建工程项目416宗，涉及原规划报建面积1438万平方米；闲置土地2856公顷。按经济适用住房标准，即每套房面积100平方米供5人居住计算，海口市空置和停缓建的商品房总面积够18万户90万人居住，而当时全市常住人口才80万人。1999年7月，国务院审时度势作出处置海南省积压房地产试点工作的决定。经过海口市各有关部门8年的艰辛努力，许多专家学者曾预言15年都处置不完的积压房地产终于圆满完成处置任务。在这个过程中，一些经验固然值得总结，而如何将历史教训转化为促进房地产市场健康发展的措施，显得尤为重要。 六条经验 一是制定政策法规，提供法律保障。在充分调研的基础上制定了20多个政策法规和规范性文件，明确了各部门的职责，促进全市处置工作依法、规范、高效地进行。 二是积极推出转化房，促进销售盘活。充分利用积压商品房转化为经济适用住房销售优惠政策，通过返还开发企业土地出让金的办法，降低积压商品房销售价格，实行政府限价，面向广大中低收入阶层销售，消化了一大批积压商品房。同时也吸引了大量岛外人士前来购买，出现了“东北村”、“浙江苑”、“上海帮”等，转化房已成为海口房地产市场的一大亮点。 三是强制代为处置，突破处置难点。政府限定一个时间让停缓建工程项目产权人申报处置方案，对超过期限不作为的停缓建工程，政府就指定机构进行代为处置，处置收益存放在法院或财政指定的账户，待产权人理清关系后，凭有效证明文件再申领分配。 四是实施分类处置，确保处置实效。一是“压”：项目在规划审批时按原批建的40%进行核减，同时注意不搞一刀切，对自身配套完善、符合城市规划的项目，可以通过优化方案，按原开发强度续建。二是“拆”：拆除不符合现行城市规划要求的停缓建项目。三是“改”：将项目的使用性质改作医疗、学校道路、公共绿地和其他公共配套设施用地，以完善城市功能。四是“购”：从全市停缓建工程项目中筛选出适合用于“三房”（旧城改造安置房、拆迁安置房、特困居民安置房）建设的房源，通过协议收购或市场购买的方式，将项目续建作为安置房。 五是以整治促处置，着力改善人居环境，为房地产项目带来巨大升值空间。 六是加强协调监督，确保处置工作顺利推进。 四个教训 经过全体处置工作者的努力，海口处置停缓建工程工作取得了一定成效,从中我们也吸取了一些历史教训。 一要以市场需求为导向，更新经营理念。回顾历史可以看到：当年许多房地产开发商进入海口市场，其着眼点不是瞄准社会需求而是参与炒作，企图通过倒地皮、卖项目、炒楼花，在击鼓传花式的炒作过程中牟取暴利。当炒作链条断裂后，遗留下来的是资金沉淀、债务纠缠、工程停工。这是违背供求规律所遭到的惩罚。从中我们认识到：在供给与需求之间，需求是决定因素；在投资需求与消费需求之间，消费需求是决定因素。坚持以消费需求为中心，抛弃炒作的理念，是房地产持续健康发展的根本保证。 二要完善制度，规范管理。房地产项目从立项到报建到竣工，建设周期较长，手续较多，涉及国土、规划、建设、房产等多个部门。我们这8年处置的停缓建工程，就是由于当时规划调控能力薄弱，市场管理措施不到位形成的。因此，要从各个环节、各个层面加强监督管理,同时尽量采取联合办公、并联审批的方式，减少办事程序，缩短办结时限，做到项目批前、批中和批后都有有效监督。 三要坚持以人为本，营造宜居环境。广大居民对住房问题的关切点已经转向质量、居住环境和社区服务。因此，房地产项目开发必须“以人为本”，坚持建筑楼房与营造环境齐头并进，甚至项目未动环境先行，体现生态环保、绿色城市的要求。 四要发挥优势，旅游、房地产联袂发展。海口是度假休闲旅游的胜地，也是理想的第二居住地。目前海口商品房50%—60%是岛外人士购买。所以，在项目开发时就要考虑旅游因素，促进富有休闲、度假、康居特色的房地产业的发展。