2008：“地主”危情

　　陈文雅 张雅楠

　　“有些城市不是没有地，而是没用好地。”

　　在2008年1月30日召开的全国国土资源管理工作会议上，国土部部长徐绍史将“依法查处闲置囤积土地现象，严厉打击炒地行为”列入国土部2008年的工作部署之一。国土部要求各地在4月底完成闲置土地的清理，6月底前全面完成处置工作。

　　谁最有可能被真正“清理”？

　　“到底谁是中国最大的地主？”

　　近段时间，伴随着国务院关于节约集约用地的通知出台，“土地闲置一年不开发收取20%闲置费，两年不开发无偿收回”的政策重申后，“囤积土地”和“炒地”这两个词成了热点话题。中国建设银行研究部的一份2007年《下半年经济金融形势分析与预测》报告显示：2001年初至2007年5月份，房地产开发商累计购置土地面积21.62亿平方米，但实际仅开发完成12.96亿平方米，不足购置面积60%，相当数量的土地被囤积和倒卖。而部分土地储备名列前茅的上市公司成了关注焦点。以5000万平方米土地储备称雄的碧桂园控股有限公司（2007.HK，以下简称“碧桂园”）的开发模式更是一度遭到了“囤地”的质疑。

　　截至2007年9月，碧桂园土地储备5400万平方米，已获土地证的达3700万平方米。从拥有土地使用权证的土地规模来看，碧桂园可谓中国当之无愧的地王。

　　在2007年年底各地纷纷传出多个重点城市房地产市场量价齐跌，面临拐点之时，联想到2007年七八月份上市公司融资后掀起的一场 “圈地”运动，令人捏一把汗。

　　两周前，北京国土局长安家盛在接受记者采访时表示，“北京目前正在清查闲置土地。规定早就有，但以前没有实际征收，在今后的工作中要加以推进。”针对北京师范大学教授钟伟此前公布的囤地报告，安家盛表示，“实际数据比那个估算数据要小很多。只有那种开发商真正在资金上出了问题，或者故意囤地，才会受到收取闲置费或者收回土地的处理。”

　　目前，闲置土地的处理细则还在出台过程中。一位房地产业内人士称，“故意囤地”的行为不好区分。在房地产行业，滚动开发是一种正常的经营手段，“大盘通常都是分期开发，一期的周期一般都要一年以上，那么第二期、第三期如果是一年以后开发，要不要收闲置费？”

　　即使不是滚动开发，也有多种方式来规避。该人士透露，“地质结构太复杂、涉及军用缆线、产权不清晰……如果想找理由，总能找到的，可以向上打报告申请办理许可证延期。尤其对于一些小城市招商引资请过来的大牌开发商，当地政府视之为‘财神爷’，政策上就会给予绿灯。”

　　因此，开发商出现资金问题导致的“闲置土地”，在很大程度上将成为清理的主体。

　　“争论谁是最大的地主，这个问题是完全没有意义的。在朝外公园拿10亩地可能比张家界1000亩地还贵。况且如果按土地面积算，恐怕信达资产管理才是中国最大的地主。”

　　该人士认为，闲置土地政策对房地产公司的影响大不大，要看在开发商土地上沉淀了多少钱，尤其是在项目销售放缓、价格出现波动的市场条件下，那些土地储备量大而资金短缺的开发商值得关注。

　　我们不难发现，受房地产市场波动影响最大的，远非碧桂园这样的公司。

　　钱、地之间的较量

　　在近几年掀起的一轮又一轮“圈地”狂潮中，各种地王纪录的刷新者当中始终没有碧桂园的身影。只因其主攻方向不是这个路数。碧桂园的地块大多在城郊区域，土地成本占平均售价的比例一直维持在7%－8%。在近5个月，碧桂园以40亿拿到了2300万平方米的土地，平均楼面地价174元/平方米。

　　比较碧桂园和万科企业股份有限公司（000002，以下简称“万科”）的财务数据我们可以发现，万科2007年的资产周转率略有下降，而碧桂园持续上升。公告资料显示，碧桂园2006年的分红额达到25.14亿元，若扣除高额分红影响，2006年总资产周转率为0.50，净资产周转率为2.52。

　　通过快速开发销售，碧桂园的预收账款占总负债的比例远远高于万科。2006年，碧桂园以15亿的净资产支持40亿有息债务，万科以149亿净资产支持133亿有息债务。

　　此外，万科的经营性净现金流为负值，而碧桂园经营性净现金流为正。2006年38亿的预收账款导致经营性净现金流达35亿，融资性净现金流为负32亿，主要是因为年底25亿的股东分红。

　　而在几家“大地主”当中，广州富力地产股份有限公司（2777.HK，以下简称“富力地产”）更是值得关注。分析人士表示，“一方面在各地高价拿了几块地，包括以18729元/平方米刷新广州住宅楼面地价纪录的白云区云祥路地块。另一方面还在广州、北京等地开发五星级酒店等商业地产项目，而这些投入较大的持有型物业，由于不通过直接销售回笼资金，因此短期内的周转效率就可能因此放缓。”在转型为持有型地产商的过程中，比之纯粹的制造型开发商压力尤为明显。

　　2007年上半年，富力地产在上海、昆山、天津、海南及沈阳共购入七幅土地，总建筑面积约274.3万平方米。截至2007年6月30日，富力地产所拥有的土地储备达约3113.3万平方米，其中约1043.3万平方米土地正在等待批核及办理登记手续。

　　2007年末，富力地产在北京的两个项目打出了“新春回馈”的广告：购买富力桃园C11栋3单元户型，赠送奥迪车一辆，价值288888元(直接冲抵房款)，另有免10年物业管理费、赠全额购房契税、购房维修基金、全额购房印花税、价值2777元购房喜宴等五重大礼。购买其他房型还有不同程度的优惠。富力又一城也推出了类似的回馈活动。而这一回馈的力度为北京近年来的房地产市场所罕见。分析人士认为，“富力地产希望借此追求更高的资金周转效率，这是上市公司的路数之一。”

　　从2007年初开始，国内出让的建筑面积最大地王、占地面积最大地王、楼板价地王、总价地王、单价地王……各类地王纪录纷纷刷新。广州的楼板价地王纪录也在短短两个月之内刷新。

　　但在地王过后，却是难言的尴尬。以杭州为例，开发商在七八月份经历了一拨抢地高潮。当时高价竞得土地的开发商均声称要将其地块做成高端项目。这直接导致了一段时间内高端定位项目过多，市场难以及时消化。杭州一位开发商称：“如果按照当初拿地时定的预售价格能卖出去，那应该还没有太大问题，就怕现在这个价格卖不出去了。”

　　一方面是销售速度的放缓，另一方面，却是银行信贷资金的紧缩。“适度从紧”的信贷政策已基本没有悬念。“没有任何一个开发商还抱着侥幸心理。趁着现在年初，还有贷款额度，大家都多想办法多抢一点。到下半年，什么办法都没有。”

　　2007年，北京北辰实业股份有限公司（601588，以下简称“北辰”）和北京城开联合体一掷92亿元，在长沙拿下了一块“中国地王”。北辰要分担约73.6亿的地价，和该公司82亿元左右的净资产规模相差无几，而这直接导致北辰2007年三季报的每股现金流量从中报的-0.21元／股变成了-2.43元／股。

　　按照北京师范大学教授钟伟的报告，假定开发商的土地投资额大约占据房地产开发企业总资产余额的33％，占据企业总负债余额的50％，占据开发商历年累计土地投资额的40％。那么结合房地产行业500强的总资产、负债规模及其行业占比情况，大致估算到2006年底，沉淀在土地上的资金大约为3万亿。

　　钟伟在接受记者采访时表示，近年来房价每年高达15%的增幅，是地产上市公司不惜展开“世纪豪赌”的主要动力。前述业内人士认为，在2003年—2004年，不少开发商为了应付“8·31大限”而补缴土地出让金，占用了其开发款项，以至于资金紧缺。在一段时间内，寻找与外资基金的合作十分盛行。但最近这两年，土地供应的紧缺、房价的飞速上涨，使得开发商的日子越来越好过，土地数倍升值，“把一些开发商的胃口惯坏了，好了伤疤忘了痛。”而如果银行信贷的从紧政策持续下去，销售放缓迹象没有得到较大改善的话，对于资金短缺的开发商来说，土地收回的政策，很可能不再只是田里竖立的稻草人。

　　来源：经济观察报网