清晰界定保障房与商品房

　　陈周锡

　　在刚结束的上海“两会”上，九三学社上海市委递交了一份《关于推进本市保障性住房工作的若干建议》议案。这份议案的牵头人——九三学社市政支社副主委、上海城建集团房地产经营部副总经理施嘉霖1月30日向本报透露，希望政府尽快清晰界定保障住房和商品房之间的界限，消除市场的观望情绪。

　　据了解，如何协调房地产“市场调控和政府保障”之间的关系，已成为一些上海开发商热议的话题。有开发商担心，因保障房和商品房界限不清晰，进而使调控政策殃及其利益。对于市场前景，一些开发商已不再乐观，感叹“暴利时代已经过去，面临的将是微利甚至亏损”。

　　上书上海“两会”

　　2007年10月，上海市房地资源局召集部分开发商，希望他们对廉租房开发献计献策，会上施嘉霖就“保障房”建设管理提出观点。11月份，施嘉霖向九三学社上海市委提交了《关于房地产市场调控与政府保障的有关建议》。

　　随后，九三学社上海市委就该建议，组织了有关专家进行专题讨论。目前，九三学社上海市委已将《关于推进本市保障性住房工作的若干建议》的议案提交给上海两会。如有可能，该议案还将上交全国两会。

　　施嘉霖认为，目前盛行的廉租房、经济适用房、两限房、中低价房和中小套型普通商品房五类房提法容易产生模糊。“这五类房的内涵和外延存在很大重叠关系。”施建议，政府应对照原出台的政策，统一界定为“非普通商品房、普通商品房、保障房”三类，并制定相应的政策措施。

　　按照施嘉霖的建议，非普通商品房范围为高档商品房，这类房源的地段、品质和配套均很好，政府对其规范管理和引导，价格则由市场需求决定。普通商品房，为经济适用房、两限房、中低价房，这类房源应由政府划拨土地，按条件进行售房。保障房包括廉租房和免租房，是政府的职责和义务。

　　施嘉霖说，只有房源分类清晰了，房地产调控和保障才能区别对待。中、高收入者的住房改善，可以通过市场方式调节解决，即购买“非普通商品房”或“普通商品房”；而城市低收入家庭住房困难，应由政府给予保障解决。

　　“这首当其冲的是要改变土地招拍挂制度，”施嘉霖认为，政府应通过增加普通商品房供应，改变宅地70年批租一次性土地出让金收取方式，降低一次性购房成本，对初始购房者给予贷款利率的优惠支持，提高住户基本居住和改善居住的购买能力。

　　施嘉霖认为，有关政府部门应对现行各项政策给予梳理，该取消的取消，该暂停执行的停止执行。有关政府部门应避免惰政思维，不能不作为，也不能乱作为。

　　开发商临危自救？

　　中国社会科学院研究员、工业经济研究所市场与投资研究中心主任曹建海博士认为，大力发展廉租房，大力建设经济适用房，采用市场手段调节高档住房，这种房地产调控和保障“分离机制”，在2007年11月温总理新加坡之行就已明晰。

　　然而，由于商品房和保障房之间界限尚未清晰，使得调控和保障“分离机制”又疑似回到以前的“统一机制”。

　　也有业界人士认为，开发商此时重提“调控和保障”政策，更多是对政策打击高房价所产生的担忧，是一种“临危自救”行为。目前，政府启征土地闲置费、增值税等，打击开发商囤地，以及抑制投资、打击投机，这已抓到房地产市场调控要点，触及开发商、投资者要害。

　　据了解，在启征土地闲置费等政策下，如今一些上海开发商已经很担忧，由于商品房和保障房界限不清晰，调控政策或将危及那些高地价的“非普通商品房”，极有可能出现微利甚至亏损。

　　以上海新江湾城D3地块为例，2007年11月新加坡仁恒地产竞拍获得该地块，楼面地价达2万元/平方米左右。业内人士推算，按该项目两年半正常开发周期计算，买地贷款利息0.4万元/平方米，再加上建安成本、各种税费等，预计成本价接近3万元/平方米，已高出在售商品房价格。

　　一位上海开发商认为，调控和保障区别对待，显然对行业发展更加有利。

　　施嘉霖认为，在打击囤地、囤房基础上，政府还应强化动迁可执行度。建设银行此前发布报告显示：2001年初至2007年5月份，房地产开发商累计购置土地面积21.62亿平方米，但实际仅开发完成12.96亿平方米。据称，有相当数量的土地无法开发，原因在于政府生地批租后，动迁成本和动迁难度的提高，动迁周期延长，造成供地和开发困难。

　　同时，施嘉霖认为，“保障房”土地供应量的落实，决定于划拨供地、落实专项资金、专设建设管理机构、减免相应税费。取消保障房5年后可以上市的规定，产权归属于专设的事业性编制的建设管理公司，只租不售，不得转租，一旦生活条件改善，就不再享受。

　　施嘉霖还认为，应避免把“保障房”全部建在郊区，按可办理出让土地手续的行政区、县为单位，以划拨方式用作 “保障房”建设的土地面积所占比重，必须达到当年度其相应的住宅开发利用土地总面积的10%以上。适当放低廉租房户型设计条件。

　　来源：经济观察报网