冷酷“严冬”与中国房企的生死考量

　　杨红旭

　　这个冬天，特别冷。长江中下游地区雪灾肆虐，50年一遇的天灾不仅搅乱了千千万万个城市与乡村的生活，也让千千万万个怀揣过年热望的异乡人在汽车站、火车站、机场里无奈与沮丧。股票市场连连大幅下挫，不仅考验牛熊分割线，更让亿万股民烦燥不堪。房地产市场经历夏天的高烧之后，不期然撞上冷风瑟瑟，开发企业陷入空前的迷茫与感伤。

　　南方暴雪、股市暴跌、楼市遇冷，这三重“千岁寒”在同一时间光临，冥冥中似有约定。有时候，天灾却由人酿。两年前，好莱坞电影《后天》已预演了全球气候反常的极端表现，而气温变暖主要源于人类的自私与无知。美国次级债危机导致的全球股市动荡，又岂能与美国金融机构在房贷衍生品制造中的疯狂与贪婪无关？中国楼市的此番调整，在一程度上，是对惟利是图的企业与无知者无畏的全行业的惩戒。

　　房地产开发企业，又将如何在持续的宏观调控与诸多利空面前，演绎一场生笑死悲、弱肉强食的大戏？房地产开发业确也不缺一呼百应的巨星，以王石、任志强、潘石屹、冯仑等“四大天王”为代表的地产领袖风云际会；这个行业也从不缺低调潜行的地产大鳄，富力、碧桂园、合生珠江、中海、绿地等哪个不是实力派；但为数众多的中小开发企业，却远远地隐于角落，表情扭曲，向隅低泣。

　　似乎需要拉开一些时空距离，才能窥测这一特殊企业群体的发展轨迹。在漫漫计划经济时代，房地产业并无产业地位可言，也并不需要市场化的房地产开发企业。十一届三中全会以来，在经济体制改革的带动下，住房的商品属性在一定程度上得到了明确，房地产业开始萌动，上世纪80年代，开发企业才真正出现在国民经济的视野之中。

　　随着1990年城镇国有土地使用权出让制度的确立，尤其是1992年邓小平南巡之后，土地批租量和开发量大幅度增长，各类开发区纷纷设立，开发企业数量增多，香港、台湾、新加坡等地的地产企业渐次进入，同时也导致了1992年、1993年的投资热潮。繁荣过度，便是泡沫，宏观调控之下，海南、北海等地开发企业顿时哀鸿遍野。如潘石屹和冯仑那般幸运逃过一劫的屈指可数。据说，在海南掘得第一桶金后，二人决定转战北京，老潘考察北京市场后马上发电报：“钱多，人傻，速来。”由此可见当时中国楼市“情窦初开”，混乱异常，开发商像“小贩”一样做生意。

　　此后几年，房地产业步入降温、衰退期，后又受到1997年亚洲金融危机的影响，雪上加霜，不仅内地房企九死一生，连和记黄埔、新鸿基、太古等香港实力地产商也脱了一层皮。眼下的全国公寓第一贵——汤臣一品，以及全国第一高——上海环球金融中心都是外资在1994年左右拿的地，之后久久未能开工，开工后又时建时停。直到1998年，住房体制全改革全面铺开，住宅产业被确立为新的经济增长点和消费热点，以住宅为主导的房地产热开始升温、繁荣。由于发展偏热，从2003年至今，房地产业持续进行宏观调控。

　　国家统计局数据表明，开发企业的数量从1997年的21286家，持续增加到2004年的59242家，2005年“国八条”的严厉调控，使2952家企业消失。2006和2007两年虽未有准确统计数据，但肯定继续减少。从结构上分析，国有企业和集体企业的数量持续减少，内资非国有和非集体企业（多属民营企业）约占80%，处于主导地位，反映了房地产企业进入门槛很低，市场化程度相当高。

　　整体而言，目前我国房地产开发企业的市场集中度偏低。虽然龙头企业万科宣称以2007年销售量衡量，万科已成为世界上第一大住宅开发企业，但其市场占有率也才超过1%，不仅与香港前10名地产商80%的占有率相去甚远，而且与美国地产龙头普尔特约5%的占有率亦有较大差距。从长远趋势考量，我国房地产开发企业优胜劣汰的进程还将持续下去，大量中小企业退出行业势所必然。按冯仑的观点：在未来3-5年里，大概有3000-5000家公司可以活下去。笔者认为，这个淘汰速度未免也太快了点。

　　过去的2007年，全国房价加速上扬，70个大中城市房屋销售价格同比增长7.6%，比2006年增加2.1个百分点，尤其一二线城市房价涨幅较大，出现捂盘惜售现象。上海易居房地产研究院数据表明，2007年上半年房地产上市公司实现营业收入450.83亿元，同比增长55.09%，销售毛利率达到38.61%，净利润同比增长67.22%。但这种繁荣明显带有泡沫成分，第四季度楼市便显露调整迹象，尤其热点城市成交量快速萎缩，价格亦有所下跌。于是，连王石都抛出“拐点论”，万科几个城市的楼盘开始“抢跌”。

　　市场是非常敏感的，首先反映在二手房中介业，中天置业老板携款潜逃及创辉租售“全国第一”的美梦破灭即是明证。中小开发企业卖地卖家的案例明显增多，全国成交规模最大的上海联合产权交易所生意火爆，房地产企业尤其活跃，近期甚至连财力雄厚的上海绿地集团也将所持有的1000万股东方证券挂牌转让。城市化进程和人均收入的快速增长，将使中国房地产市场长期看好，但就中短期而言，市场发展步伐趋缓稳、甚至部分城市有所下调，将难以避免。未来一段时间，开发企业将面临两大困境，能否应对和化解之，系及企业的生与死。

　　首先是融资难。目前房地产业产融结合趋势加快，融资在房地产开发中的重要程度不断提高，已明显超过拿地，这表征着我国房地产开发模式正由“香港模式”向“美国模式”转型。融资难已成企业心头之患。一是银行信贷持续紧缩，2008年 “收紧的货币政策”更使企业贷款可能性降低；二是资本市场紧缩，企业IPO和再融资受限，2007年碧桂园、SOHO中国IPO募集过百亿的神话不再，近期诸多地产股价跳水一半更让上市公司胆战心惊；三是房地产市场下调，销售回笼资金变慢，资金压力重重。

　　其次是拿地难。招拍挂制度的实施和持续完善，迫使开发商的拿地成本提高，而且以后必须是付完土地出让金才能拿到土地使用许可证；另外，清理闲置土地的整肃之风越刮越猛，开发商已很难通过囤地获取收益，况且清算土地增值税如一把达摩克利斯之剑，高悬于几乎所有地产商头上。在这一情况下，资金实力较弱的中小企业多数只能选择退出，而大型企业亦很难低价拿地。“全国地主”碧桂园已成千夫所指，涉嫌“零地价拿地”更让其极为被动。

　　毫不夸张地说，我国房地产开发企业正面临着一场“暴风雪”，一大批企业将被冻伤或致僵死，而部分熬过去的企业将成为真正的优质企业。他们取暖的方式有很多，比如万科专注于住宅产业化之路，比如世茂铆牢持有型物业的发展方向，比如新近在纽交所上市的鑫苑中国 “不存地、不存房、零库存”的全新开发模式。

　　（作者为上海易居房地产研究院、发展研究所副所长 ）

　　来源：经济观察报网