投资开禁10年房屋“养老钱”增值寥寥

　　康怡

　　被称为“房屋养老钱”的住宅维修基金可以购买国债。这一在10年前就已明确的政策几乎还没有成功的案例。一份将在2月份实施的新文件重申了这项规定。不过业内人士称，住宅维修基金用于投资仍是一件难事。

　　利息收入缩水

　　去年，家住北京市天通苑小区的覃女士从电视里看到广州市维修资金漏洞的报道后，才知道自己在购买房子时缴纳的那笔叫住房维修资金的钱原来是属于自己的。

　　住房维修资金，又被称为房屋的“养老钱”，是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。

　　没有权威的统计证实，目前全国购房者缴纳的住宅维修资金有多大规模。不过根据北京市建委的统计，截至2007年9月，北京市累计归集142亿元住房维修资金。

　　在北京，目前绝大部分维修资金由北京市建委下属的北京市居住小区管理办公室代管，这笔钱被指定存入光大银行。

　　根据建设部和财政部发布的《住宅专项维修资金管理办法》（以下简称《办法》），维修资金可以投资国债，这份2月起实施的文件，与1998年出台的 《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》一样，为维修基金增值保值开了个口子。那份文件明确，“维修基金闲置时，除可以用于购买国债或者法律、法规规定的其他范围外，严禁挪作他用。”

　　截至目前，不仅在北京，其他地方也几乎没有将这笔资金购买国债、实现保值增值的案例。

　　据覃女士介绍，目前北京市维修资金的增值渠道主要是在银行存定，获得利息。2006年10月以前，由北京市居住小区管理办公室代管的维修资金一直是按照活期利率计算利息，年息0.72%。

　　这也引起了业主的诸多疑问。“按照活期利率进行计算是不科学的。”北京市健翔园业委会主任任晨光说，“虽然这笔钱是用于房屋大修，但是目前很多房子还在保修期内，在这5年的时间里，几乎根本不会动用。”

　　此前，北京市人大常委会副主任赵久合也曾透露：“目前北京市按照规定共归集商品住宅维修资金的使用率仅3％，有的区县甚至从未使用过一笔专项维修资金。”

　　“如果相关资金的管理机构，能够按照5年定期的利率来存，那么对业主和小区来说，维修资金的增值空间会更大。”任晨光说。

　　2006年10月，北京市建委和光大银行联合发出通知，将维修基金年息从0.72%的活期利率调整到了3%的综合利率。

　　北京市海淀区光大家园业委会主任陈兵说：“如果当初能按照这个利率存定，我们小区的维修资金仅利息就可以多收300多万元。”

　　新天第样本

　　新天第小区位于北京市东城区西坝河附近。小区业主委员会主任张大宪还清楚地记得，2006年年初北京市建委的一纸文件给自己带来的“麻烦”。

　　2006年2月15日，北京市建委等单位联合发布并实施了 《北京市专项维修资金使用管理办法 （试行）》，其中规定：业主大会可根据国家法规的规定，决议沉淀部分维修资金的增值存储计划，或者决议在一级市场购买国债，严禁挪作他用。

　　张大宪回忆说：“我们看到通知特别兴奋，这意味着专项维修基金不需要像往常那样必须以活期方式存入指定银行，而是由业委会代表全体业主来实行管理。”

　　“我们的业主委员会成立三年多了，也有能力操作这件事情了。”善于经商的张大宪说：“自己管自己的钱，肯定会增值的更快。”

　　2006年6月5日，新天第小区492名业主的近717万元维修资金划转成功，并委托民生银行进行代理。这也使得新天第成为北京乃至全国第一个实现住房维修资金成功划转的小区。

　　据民生银行的工作人员介绍，新天第小区的住房维修资金共716.98万元，如果以活期存款计算，5年后利息收益为20余万元，但经过民生银行的理财后，分成五年期、三年期、以及一年期定期存款，该维修资金的总收益将达到124万余元，业主可以多获得100余万元的利息。

　　两部委的新《办法》中，明确指出业主委员会成立后，可以按照相关规定划转业主交存的住宅专项维修资金。不过张大宪说，要真正操作起来并非易事。

　　根据规定，要实现维修资金的转存，必须成立业委会。否则这笔钱还是得由小区办代管。北京健翔园业委会主任任晨光说：“北京市3000多个小区，成立了业主委员会的还占不到18%。”

　　“即使小区成立了业主委员会，要实现划转，也不是一件容易的事情。”张大宪说，根据要求，在办理维修资金划转时，必须提供每位业主的购房清单，这个数据只有开发商掌握，如果得不到开发商的支持，是很难把相关数据备齐的。

　　身为北京某房地产开发公司财务总监，同时也是自己居住的太月园小区业主委员会主任的王嘉吾花了近一年的时间才收齐该小区业主的购房清单。

　　除了购房清单以外，还要求物业公司必须到小区办登记注册，否则电脑自动生成的系统程序无法启动，资金也不能划转。“没有物业公司的支持，也没有办法成功划转。除此之外，还必须取得2/3以上业主的同意。每一个问题都不容易解决呀！”张大宪说。

　　据北京市建委工作人员介绍，截至2007年8月，北京市仅有39个业主委员会成功划转了维修资金，划转总额为7.7亿元，还不及北京市维修资金总额的1/15。

　　中国人民大学公共管理学院教授陈幽泓认为，这笔资金由业主自行管理将会成为一种必然。只是这是一个不断完善的过程，因此发展步伐不会很快，短期内，这笔钱依然会由政府相关机构管理。

　　不过她说：“最终这笔钱必须要拿出来，这是业主的钱，应该由业主自行管理。政府应该起监管作用，提供强大的政策保障，给业主一定的权力去投资和增值。”

　　来源：经济观察报网