第一道坎：房贷无门哭无泪

插图/刘飞

　　谁也没有料到，一桩本意为住房保障的举措却在执行过程中遭遇了多重尴尬。

　　作为目前国内在住房保障领域走得最远最快的城市，广州却在首个限价房项目上市之时遭到多方“刁难”。然而，最终承担这份尴尬后果的却是数以万计亟须解决住房问题的城市中低收入家庭。

　　一桩好事究竟能够行多远，关键还是要看各相关利益方究竟能够为此承担多少的责任与义务。

　　“高高兴兴抽到了签，可是到现在手续还没开始办。”在保利西子湾的限价房摇珠过程中入围获得选房资格的陈小姐郁闷地说。入围后，政府要对入围买家进行资格审核，而此期间买家还要配合按揭银行办理按揭预审——也就是银行为合格的贷款申请人提供贷款同意书（俗称“同贷书”）。由于考虑到公积金贷款能节省不少利息，她想选择公积金贷款。

　　但是，她在一周内奔走了包括工行、农行、中行等多家银行，都被告知目前限价房无法发放办理公积金贷款的“同贷书”。而在限价房的销售流程中，政府要求入围的申请人在1月30日前取得银行方面的同意贷款书才能办理选房手续。未按规定时间选房的，视为自动放弃本期限价房购买权。类似的情况似乎还不是个别现象。

　　商业银行的双重考虑

　　如果无法办理公积金贷款，根据陈小姐的计算，以等额本息的方式贷款30万元分20年还清，20年下来商业贷款比公积金贷款多支付利息59484元。对于家庭月收入不到7000元的陈小姐一家来说，压力明显加大。

　　“本来就是够不上买商品房才买限价房，为了降低压力才申请公积金贷款，谁知道保障住房却连利息都让人吃不消。”陈小姐感慨。而在保利西子湾的业主论坛上，对于限价房不能使用公积金贷款的状况也有众多业主表示不满。

　　针对众多入围者的不满，广州市各商业银行、公积金管理中心、房管局等纷纷表态将协商解决这一问题，帮助入围者能采用公积金贷款购房。

　　但是，《第一财经日报》记者采访公积金管理中心、商业银行及开发商后却发现，由于各方对于现实利益的考虑，公积金贷款购买限价房的门槛依然存在。

　　商业银行方面普遍感到限价房公积金贷款业务是一块鸡肋，食之无味，弃之可惜。

　　各家商业银行表示，由于公积金贷款的批出须经广州市公积金管理中心同意，目前公积金管理中心未发出关于办理限价房贷款的相关通知和操作指引，因此无法受理市民的申请。

　　另一重现实考虑是，商业银行方面担心限价房公积金贷款的信贷风险以及利润不高的问题。“限价房5年内不能转售、出租，而这些限价房的申请人中，我们发现不少是自由职业者又或是从事保险、业务员等收入不稳定的行业，又或是夫妻双方只有一人就业的家庭。如果在5年内物业断供，银行不能将房产拍卖，放出去的贷款就成了烂账。这个责任谁负？”一名不愿意透露姓名的商业银行信贷部经理对记者表示，目前限价房首先面临的就是5年内的信贷风险问题，因此很需要政府相关部门出台相关的操作指引。

　　其次为了维持房贷的市场份额，商业银行要在新生的限价房市场开拓业务。但如果全部办理公积金贷款的话，利润却太微薄。“即使800多套房子的贷款全部交给我们一家银行做，由于公积金贷款只能向公积金管理中心收取贷款托管手续费，总利润只有18万元左右。如果是商业贷款，银行却可以收取可观的利息费用，每套房每年的利息就接近2万元。”

　　上述负责人表示，尽管一些商业银行已经向入围者批出了同贷书，但是这只是一个贷款意向，无法律效力，并不表示最终就肯定会发放公积金贷款。“申请人的收入都不算高，家庭的公积金贷款额度估计也就20万~30万元左右，买三房的客户肯定要申请部分商业贷款。”目前各家银行会引导客户做商业贷款，因为所耗费的时间较少，利润也较高。而且根据资质审核，很可能三房的买家只能申请到七成甚至六成的贷款额度。

　　公积金的风险规避

　　公积金管理中心方面，至今尚未出台相关操作指引，也有其现实考虑在内。

　　广州市住房公积金管理中心表示，该中心支持市民用公积金贷款购买限价房。但目前的问题在于，公积金中心已看到5年内不可租、售的限价房一旦断供造成的处理难所带来的风险。在出台的《广州市限价商品住宅管理办法(试行)》中，明确规定：限价房自办理房地产权属登记之日起5年内不得出租和转让。“如果在5年内限价房个人房贷出现了逾期还款并进入司法程序的话，我们将无法处置其房屋以及时规避贷款风险。而公积金盲目放贷的风险也会很大。”因此等待有关部门出台配套政策后再审批限价房公积金贷款。

　　显然，限价房在拿到房产证后5年内的断供风险，成为各方利益的纠结所在。

　　政府担保限价房还贷

　　对此，广州市房管局表示已针对该问题制定了限价房补充文件上报市政府，限价房公积金贷款问题预计月底前就能解决，可能会对断供限价房进行回购以及对限价房提供贷款担保。而根据广州市政府2006~2010年住房规划，全市双限房供应量可能超过20万套。

　　1月30日，记者致电各负责贷款的银行，其中，建设银行表示可以办理公积金贷款“同贷书”，工行和农行表示，目前暂时未收到具体办理限价房公积金贷款的指引，不过选房日期已经延后方便更多入围者办手续，入围者可以先办理普通的“同贷书”，选中房子后再到银行转为公积金贷款。“应该可以办理公积金贷款的，春节后可能就会有政策出台。”工行的工作人员乐观地表示。

　　此外，记者致电刚刚接受认购的广州第二个限价房项目万科新里程的销售现场，销售人员表示，目前限价房公积金贷款的细节政府各部门正在磋商，应该在万科新里程2月底的抽签时间前后，可以有明确的指引出台。

　　一名业内人士指出，政府建设多层次住房体系，加大保障性住房的出发点很好，而且在限价房的贷款风险上也有敢于承担的勇气。但是各方企业、机构的现实利益考虑，以及次贷危机的教训，收入属于“夹心”阶层的中低收入者只能在“摸着石头过河”的新市场中忍受一下置业的不便。

　　而限价房的认购入围者梅小姐则认为，如果银行和公积金管理中心以限价房在5年内不得转售为理由而限制公积金贷款，导致政府最后对于限价房买卖条例作出让步的话，那么限价房将可能像过去的部分经济适用房那样引来众多炒家。“到最后还是急需住房的人买不到房，保障民生调控楼价的工具却成了加剧楼价泡沫的帮凶。”插图/刘飞

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　　广州限价房购买资格

　　为不断完善广州市住房供应和消费的梯次体系，稳定住房价格，规范限价商品住宅的销售管理，广州市有关部门制定了《广州市限价商品住宅销售管理办法(试行)》(下称《办法》)。

　　与《办法》相配套的“关于2007年和2008年广州市限价商品住宅销售对象、最高销售价格标准的公告”，明确购买限价房必须同时符合四个条件：广州市城镇户籍人口；本人在广州市区没有独立套型住宅自有产权登记记录；男性年满25周岁，女性年满23周岁；个人申购的，本人税前年收入在10万元以下，以夫妻联名方式申购的，家庭税前年收入在20万元以下。个人和家庭税前年收入情况由申请人在购买限价房时如实自行申报。已购买商品住宅并办理《商品房买卖合同》交易登记备案尚未办理产权登记的，视为已有住房。《办法》规定，符合条件者以夫妻双方名义申请购买的，可以优先购买。