“地王”频出 委员建议土地拍卖多手段

BY  张骏斓 每日经济新闻

    2007年上海土地拍卖市场“地王”频出，随之一系列高房价及地产企业严重两极分化等问题也随之产生。这就暴露出现行土地“招拍挂”制度的缺陷。因此，在本次上海两会期间，市政协委员、上海豪都房地产开发经营有限公司董事长屠海鸣提出了 《关于改进本市目前住宅土地招标拍卖挂牌出让办法的建议》的提案，建议对于现行的土地“招拍挂”制度进行改进。

    “一些企业疯狂争地，未必是为了即期建设可售房源，而是作为资本市场的融资筹码。”屠海鸣表示，那些争当“地王”的买主，基本上都是具备强大融资能力的房地产企业，特别是产融结合紧密的上市公司。一些准备上市的房地产企业在“土地竞技场”上志在必得，目的是为了提高IPO发行价格，从股市圈得更多资金。而已经上市的房地产企业，则通过上市低廉的融资成本来囤积土地，再通过增发、派股、发债等方式从股市圈钱。

    作为业内人士，屠海鸣认为，这种资本市场与楼市联动、疯狂争地的行为，无疑是拿国家的资金、银行的资金、股民的血汗钱进行豪赌，往往出现“每一地块的高价卖出，周边房价必应声大涨”的扭曲现象，给整个房地产市场乃至整个社会带来了不良的后果。

    为此，他建议政府有关部门将监管重点从限制开发商的捂盘上转向加大土地批后监管的力度上。首先要严格控制土地出让的地块面积，成片的土地要由政府统一规划，统一进行基础设施建设后分块出让，防止企业圈地、囤地；其次，要严格落实出让合同中有关竣工时间和建设标准条款的管理，加快已供土地的开发建设速度，促进房源的增加和商品住房价格的稳定。

    此外，在维持现有交易体系不变的前提下，完善土地交易规则。针对市场中出现的资本垄断性和拍卖过程中的冲动因素和预期效应，一方面通过增加单次拍卖的土地供应量，解决单次土地拍卖中的供不应求问题；另一方面让各种土地根据性质规模的不同通过“招拍挂”归属于不同的企业，减小和消除买方垄断。

    在完善这项工作中，首先建议将目前由地方政府 “有目的按土地供给面积和供给时间”控制土地供给，转变为“统一拍卖，集中供给”，即在一个时间内拿出相当的土地，统一进行拍卖。

    同时，在“招拍挂”过程中，根据土地的大小、用途、位置等因素进行分类，规定购买者竞买条件，做到土地和企业的相对匹配，使得市场配置更为合理和完整，形成不同土地对应建设不同房屋、不同的价格和供应量，最终让房屋的供给根据老百姓的需求而变化。并且实时监控，即时调整下一次“招拍挂”中土地的供应。

    另外，改变现有单一的“价高者得”的挂牌拍卖方式，根据土地不同的规模、用途和位置等，采取“限房价、竞地价”、“限地价”等多种市场化的出让方式，以此稳定地价。